在美国,春天是房地产销售旺季。然而,美国商务部26日公布数据显示,美国单月新房交易数量2月连续第二个月下滑,年均新房销售量跌至2000年6月以来最低点。
房市供过于求导致房价下跌,各贷款机构将提高利率、收紧贷款,美国购房者,特别是偿还次级抵押贷款的“房奴”,势必面临更大供房压力。
新房销量7年来最低
美国商务部26日发表报告说,2月全美新建房屋销量下降3.9%,截止2月年均销售新房84.8万套,是2000年6月以来最低。
交易减少造成市场上房屋供过于求。商务部数据显示,依照当前市场购房能力,至少需要8.1个月才能完全售清市场上待售新房,所需时间是1991年以来最长。
同一份报告说,2月美国中等价位新房售价上涨2.8%到25万美元每套。即使如此,美国中等价位新房售价仍然比一年前低0.3%。
美国证券公司爱德华兹公司分析师加里·赛耶说认为,建筑业可能会影响今年全年经济表现。
但也有分析人士认为,不必过分担心美国房市当前表现,因为2000年以来美国房地产业曾连续5年高速增长,现阶段销量下降是房地产投资过热后的自然回落。
然而,分析人士认为,美国房市仍然面临多重问题。
次级抵押贷款隐藏风险
次级抵押贷款市场隐藏的风险是美国房地产业面临的问题之一。
所谓次级抵押贷款市场,与主要抵押贷款市场相对,后者贷款客户信用评级高、还贷能力可靠,因此可以享受优惠利率贷款。
2001年至2004年,在美联储低利率政策刺激之下,美国房地产业发展迅速。许多美国人购房投资,贷款机构看好房屋升值潜力,放松贷款标准,大批次级抵押贷款问世。
为吸引顾客,次级抵押贷款产品以优惠条件“登场”,一些贷款人无需支付购房首付款、无需出示收入证明即可申请贷款。由于没有固定利率,一些次级贷款产品刚推出时以低利率拉客户,在两年内逐渐上调利率。
有了次级抵押贷款市场,一些原本难以申请到贷款的低收入者能够贷款买房,还有一些消费者可以轻松申请到多笔次级抵押贷款用于“倒房”赚钱。
然而,一旦房地产市场降温,这些次级抵押贷款客户不得不承担沉重的贷款利率,沦为“房奴”。
越来越多的“房奴”会背上“负资产”
今年25岁的凯西·塞林去年申请次级抵押贷款买房投资,原以为能够以此致富,却深陷还贷漩涡?·塞林申请次级抵押贷款的过程异常轻松。贷款机构没有要求塞林出示收入证明,也没有要求他出具任何抵押物。这样,任职网站设计师的塞林在5个月里贷款购买了7套房,全部位于加利福尼亚州。
如今,塞林必须偿还220万美元贷款。由于无力按期偿还贷款,塞林去年购买的7套房中已经有3套被贷款机构收回。即使如此,塞林仍然难以负担房贷,剩下的4套房屋很快也将被收回。
经济学家担心,随着美国房市降温,更多次级抵押贷款人会成为“房奴”,与塞林一样,既无力偿还贷款也无法靠变卖房产筹措资金。
美国抵押银行家协会13日发表报告说,目前有13%的次级抵押贷款人拖欠还款。因为无法收回贷款,过去3个月里,全美有30家经营次级抵押贷款的企业关门倒闭。
更糟的是,如果房价持续下跌,越来越多的美国“房奴”会背负“负资产”,即名下拥有房屋价值低于自己所欠住房贷款。美国经济分析师克里斯托弗·卡根估计,2006年贷款买房的美国人中,18%的购房者已经处于负资产状况。
房市的负面影响可能波及美国经济
目前,次级抵押贷款的不良影响只限于贷款人和有关贷款机构。但一些分析人士担心,如果美国房地产市场持续走低,房市的负面影响会如雪球般越滚越大,波及美国经济。
莱曼兄弟公司最近发布报告显示,美国全国有大约220万人可能因为无力还贷失去住房。
房市低迷对宏观经济的影响仍然存在。英国周刊《经济学家》认为,由于房屋交易减少,房地产相关产业投资下降,导致美国经济增长减速。
评级公司标准普尔经济师戴维·怀斯说:“如果你贷不到款,就没法买房,这会伤害(经济发展),只是时间早晚的问题!