“本來嫌公積金貸款額度小，想辦理商業(yè)貸款的，但是聽說北京市7月1日上調(diào)公積金貸款額度，讓我改變了想法。因?yàn)闀?huì)節(jié)省很多利息支出，但具體是多少就不是很清楚了，所以過來咨詢一下。”7月1日上午九點(diǎn)多，在北京某出版社工作的王小姐在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)望京店接受記者采訪時(shí)說。
與王小姐相同，很多消費(fèi)者得知北京公積金貸款額度上調(diào)后都很感興趣，并表達(dá)了使用住房公積金貸款的意愿，但對于具體能節(jié)省多少利息都不是很清楚。對此，記者深入采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士并詳細(xì)地將商業(yè)貸款與公積金貸款方式進(jìn)行了對比，為消費(fèi)者算了一筆經(jīng)濟(jì)賬，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)建議消費(fèi)者選擇公積金貸款方式。
消費(fèi)者傾向選擇公積金貸款方式
記者了解到，根據(jù)北京市住房公積金管理中心發(fā)布的消息，自2007年7月1日起，北京住房公積金貸款最高額度將調(diào)整為60萬元，比目前的最高貸款額度增加了20萬元。這次政府對公積金貸款額度的調(diào)整，增加了部分購房者使用公積金貸款的決心。
根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計(jì)顯示：7月1日開始該公司陸續(xù)接到不少客戶咨詢公積金貸款的相關(guān)事宜，比平時(shí)咨詢量多了三成左右。而對咨詢客戶進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示，其中年齡在28歲至35歲的咨詢者最多占到43.6%，而購買的房產(chǎn)基本上在50萬元至80萬元房產(chǎn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域望京店王經(jīng)理告訴記者：“這幾天，像王小姐這樣的貸款人太多了，咨詢或者打算辦理公積金貸款買房的人也明顯變多了”。
對于此次公積金貸款額度的上調(diào)，北京開太物業(yè)交易保證有限公司總經(jīng)理白鈞分析說，京城過快上漲的房價(jià)應(yīng)該是促成此次貸款額度上調(diào)的重要因素之一。部分住房公積金繳存人因?yàn)樽》抗e金貸款額度不能滿足購房需求，轉(zhuǎn)向申請商業(yè)貸款，使住房公積金貸款量下降。
白鈞說，以往本市公積金最高額度貸款為40萬元，而房子單價(jià)每平方米就接近上萬元，五環(huán)內(nèi)已難覓8000元以下樓盤。僅一套小戶型的房子總價(jià)也要在60元萬以上，按照首付兩成需要12萬元，貸款則需48萬元，顯然，40萬元的最高貸款額度難以滿足大多數(shù)購房者的需求。因此，購房者不得不再做組合或貼息貸款，但由于手續(xù)繁瑣，且一些開發(fā)商不支持，致使這部分購房者不得不放棄公積金貸款，去申請利息更高的商貸，所以此次上調(diào)屬于適應(yīng)新的市場需求。
北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟接受記者采訪時(shí)說，以往部分住房公積金繳存人因?yàn)樽》抗e金貸款額度不能滿足購房需求，所以才會(huì)轉(zhuǎn)向申請商業(yè)貸款，而如今公積金貸款的上限額度提高至60萬元，對于大多數(shù)購房人群來說，還是愿意使用公積金貸款方式買房的。因此，調(diào)整后的公積金貸款將為房貸市場的部分中低收入借款人帶來福音，更多的貸款購房人群將從中受益。她建議消費(fèi)者選擇省錢劃算的公積金貸款方式。
公積金貸款較商貸優(yōu)勢明顯
那么與商貸相比公積金貸款能為消費(fèi)者節(jié)省多少利息支出呢？對此，業(yè)內(nèi)人士為記者詳細(xì)算了一筆經(jīng)濟(jì)賬。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松舉例子說，如果李先生購買了一套價(jià)值75萬元的房產(chǎn)，最高貸款額度為60萬元。李先生具有公積金貸款的條件，在貸款額度上調(diào)前，由于原公積金貸款最高額度為40萬元，因此，李先生只能選擇公積金貸款40萬元及商貸20萬元的組合貸款，貸款年限20年；而在最高額度上調(diào)后，李先生所貸款的60萬元，可全部選擇公積金貸款方式。為了方便對比參考，我們均采用等額本息還款法進(jìn)行計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)公積金貸款方式的優(yōu)勢十分明顯。(見附表一)
金育松說，通過表格對比可以看出，公積金貸款額度調(diào)高以后，60萬元可全部使用公積金貸款，每月還款額比調(diào)整前的組合貸款少還270.21元，總償還利息可節(jié)省64848.64元。另外，辦理組合貸款比單純辦理公積金貸款手續(xù)更多、需時(shí)更長、手續(xù)費(fèi)更多，部分購房者甚至因?yàn)榻M合貸款太繁瑣轉(zhuǎn)而全部采用商貸，而此次公積金上浮最高額度后，部分購房者可直接選用公積金貸款，既省錢又省時(shí)省心。
對此，殷麗娟表示贊同。她說，無論是與組合貸款方式進(jìn)行比較，還是單純將商貸與公積金貸款方式進(jìn)行比較優(yōu)勢都十分明顯。
殷麗娟舉例子說，比如，在國家某機(jī)關(guān)工作的唐先生想在北京亞運(yùn)村一帶買一套評(píng)估價(jià)為60萬元、面積是70平方米的二居室。夫婦多年積攢了20萬元，以唐先生貸款40萬元買房為例，如果其貸款年限為15年，那么，按照商貸基準(zhǔn)利率7.20%計(jì)算，等額本息還款方式月供為3640.19元，而公積金適用利率為4.86%，同樣方式月供是3134.08元，如果不提前還款兩者相比較公積金總共比商貸共節(jié)省91099.29元。即使在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約48120.30元。由此可見，公積金貸款買房省錢優(yōu)勢明顯。
公積金貸款尚需跨越幾道“坎”
盡管公積金貸款方式較商貸優(yōu)勢明顯，但記者現(xiàn)實(shí)采訪了解到，目前公積金貸款方式想要更廣泛的得以應(yīng)用仍需跨越幾道“坎”。
據(jù)介紹，由于住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，盡管有著一些優(yōu)惠和便利，但對申請人有資格要求，在職職工建立公積金在一年以上，并且在申請貸款之前連續(xù)六個(gè)月繳存公積金。能否貸到60萬元的最高貸款額度，和本人的公積金月繳存額、月繳存率以及貸款年限有關(guān)。如果單位按照8%的繳存比例繳存公積金，那么，月公積金繳存額不低于346元，才能申請20年期限的60萬元公積金貸款。
與此同時(shí)，目前一些在售的商品房項(xiàng)目并不接受消費(fèi)者選擇公積金貸款方式，這也限制了消費(fèi)者對公積金貸款方式的選擇應(yīng)用。對此，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一些開發(fā)商之所以不愿意接受公積金貸款，一個(gè)很重要的原因是，開發(fā)商進(jìn)行前期開發(fā)時(shí)，都會(huì)與一兩家商業(yè)銀行達(dá)成默契，也就是銀行支持開發(fā)商前期開發(fā)的資金，樓房建成銷售時(shí)，開發(fā)商要保證貸款買房者到這些銀行去辦理貸款。據(jù)悉，目前，北京市有關(guān)政府部門已經(jīng)注意到這種情況，并開始著手進(jìn)行解決。
對于這一問題，殷麗娟說，雖然市場上出現(xiàn)了這樣或那樣的一些“怪圈”，但就中低收入購房群體而言選擇公積金貸款方式不失為一個(gè)好的選擇。首先，公積金個(gè)人購房貸款具有互助性和普遍性，其資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金，只要購房者是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工都可申請公積金貸款；
其次，公積金貸款與商貸相比具有明顯的利率優(yōu)勢。住房公積金貸款屬于政策性貸款，其利率低于銀行商業(yè)性同期貸款利率。目前，貸款期限在一年至五年的，公積金利率是4.41%，商貸利率是6.93%；五年以上，公積金利率是4.86%，商貸利率7.2%。利息的多少，是大多數(shù)貸款者最為關(guān)心的問題，尤其是對那些收入水平一般但十分穩(wěn)定的自住型消費(fèi)者來說，百分之一的利率差，會(huì)直接影響到房貸者日常的經(jīng)濟(jì)支出，減輕其還貸的壓力。
再次，公積金的自由還款方式靈活。使用公積金貸款，管理中心可以根據(jù)借款人所申請的借款金額和貸款年限，給出一個(gè)最低還款額，然后借款人在每月還款數(shù)額不少于最低還款額的前提下，可以根據(jù)其自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。
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21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場分析人士提醒購房者，申請二手房公積金貸款時(shí)要注意以下幾點(diǎn)要求：
申請時(shí)借款人及所在單位已連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳存住房公積金，且借款人及配偶未曾申請取得過公積金貸款或取得的公積金貸款已歸還完畢；
借款人需具有本市行政區(qū)域內(nèi)的常住戶口或有效居留身份；
借款人需具有購買住房的合同或協(xié)議，且首期付款達(dá)到相關(guān)要求；
借款人需有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有相應(yīng)的貸款償還能力；
借款人需有公積金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押。另外，消費(fèi)者如果希望節(jié)省時(shí)間和精力，可以找品牌中介來辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。(李佳鵬)
