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2007年10月18日 星期四
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购房案例:房贷新政出台后的三种贷款方案
2007年10月18日 15:09 来源:北京青年报

  十一过后,第二套房贷首付比例提高,加上此前的央行年内的第五次加息,个人房贷压力有些严峻,为此,记者请“伟嘉安捷”的专家给出一些实际可行的建议。

  ●案例

  钱小姐,30岁,某公司部门经理,月收入6000元,银行存款50万。由于父母亲上了年纪,为了更好的生活在一起,钱小姐想要为双亲购买一套100平方米的大房子,地点不限,只要周边环境成熟,稍远些也无所谓。

  ●对策

  方案一:采用公积金贷款方式:

  如果钱小姐可以使用公积金贷款,是最好不过的了。但是,从目前市场情况来看,商品房可以使用公积金贷款的新项目不多,但是,二手房是不限制使用公积金贷款的,可以建议钱小姐购买五年以内的次新房,既可以享受公积金贷款的优惠,又可以马上搬进新家。

  贷款优势:首先,公积金贷款并未像商业贷款那样,对第二套房贷首付比例提高有硬性规定,维持原政策不变;其次,从利率来看,目前,央行第五次加息后的公积金贷款最新利率是五年以上执行新利率5.22%,五年以内执行新利率4.77%。而商业贷款的最新利率为五年以上执行新利率7.83%,五年以内执行新利率7.65%。利率落差的对比,使得公积金贷款的优势更为突出。第三,公积金贷款流程“瘦身”后,将评估前置于面签,节约不少时间的同时方便于客户贷款。

  贷款计算:假设四环附近有一套100平方米的二手房产符合钱小姐的购买要求,按照目前的市场价格10000元/平方米计算,总价约100万左右。如果评估价80万,那么,钱小姐需付首付款44万,银行贷款56万,按照七成20年贷款计算,每月的还款额为3764.32元,还款总额为903436.8元,总利息支出为343436.8元。

  方案二:固定利率贷款方式:

  当然不是所有人都可以享受到公积金贷款的优惠的,专家还建议,在目前利率上调的形势下“固定利率贷款”也是一项比较合适的方式。

  贷款优势:当加息后不断上涨的浮动利率“遭遇”固定利率时,固定利率的优势就会更加突出。因为,一旦借款人使用“固定利率”后,在以后的贷款期限内不论银行利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随市而变。当然唯一的担心是,如果银行下调利率时怎么办。这是现在谁也无法回答的问题,暂且留到利率下调的时候解决吧,到时肯定会出现新选择的。

  贷款计算:假设还是这套四环附近的房产,总价100万,评估价80万,首付44万,银行贷款56万。钱小姐如果申请固定利率贷款,根据目前各家银行执行固定利率政策的标准并不统一,如果按照现行调整的最新基准利率7.83%计算,钱小姐使用固定利率贷款每月的还款额为4624.99元,还款总额为1109997.68元,总利息支出为549997.68元。

  方案三:等额本金贷款方式:

  上述两种贷款方式都不选择的话,还有一个办法:就是采用“等额本金的贷款”方式,而不是“等额本息的贷款”,两者只差一个字,但是,对贷款人来讲,区别就很大了,能为贷款人节省很多钱的。只是,在还款初期压力会大一些,这就要根据贷款个人的资金实力来决定了。

  贷款优势:就目前个贷金融市场而言,大部分银行长期推荐的贷款方式是“等额本息”,但是购房者可以打破传统还款模式,采用“等额本金”的还款方式。这种还款方式在开始还贷时,借款人会感觉每月负担较大,但随着归还的本金增多,利息支出也就会相对减少,并且随着时间的推移,还款负担也会逐渐减轻,总体利息支出要低很多。

  贷款计算:仍然以这套房产为例,总价100万,假设钱小姐所购这套房产为第二套房屋,那么其首付为六成也就是52万,银行贷款48万。根据政策规定,执行基准利率上浮10%即8.61%,按照等额本金贷款的计算方法,钱小姐第一个月的还款金额为555880元,还款总额为895002元,总利息支出为415002元。(徐曼)

编辑:王菲】
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