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买进靠耐心、观望靠信心 温州人透露炒房内幕(2)

2006年06月05日 10:38

  炒房要符合“3个必须”

  黄东升给自己总结了一套买房的经验,投资一处房产必须具备3个条件:租金一定要抵得上银行的利息,还有一个出手要快,第3个才是增值。

  黄东升:“3个必须符合两个,要么你出手难一点也没事,租金抵了增值快,要么就是出手方便增值快,更重要的是利息一定要抵得起房租,要不然就会亏死的!

  黄东升告诉记者,投资房产,升值空间最少要达到百分之六才可以完成原始积累的百分之十二,如果达不到就会亏本,为此,黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。

  黄东升:“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数,比如存款2厘7,贷款5—6厘,加起来除二,一年要达到6%,而且房子一定要增殖在6以上,一年有10%的投资回报,这就是属于一般的投资,稳健的,买过来比如说是50万,明年租金2万5,明年价值55、56万左右,要不然你这个投资是亏本的!

  黄东升告诉记者,这些年投资房产他几乎从来没有亏过,就是因为他给自己订下的这个赢利点。

  黄东升:“没有,因为我见好就收,还有,有一个潜伏期在那里,这段时间我潜伏下来,房地产是一个曲线,涨高,你要抓住最高点,买过来最高点,这才是利润空间!

  记者:“跌下来你该怎么办?”

  黄东升:“出租,把风险转嫁给别人,所以买楼时要选择有回报的东西!

  黄先生说,商品房本身就是商品,有买才有卖,他与其他的投资者的不同之处,就是把投资房地产专门当作一门生意来经营,先进行前期考察,把市场环境摸清楚了,再做出决断,其实,黄先生与一般的投资者还有一个不同的地方,是他还投资工业用地,出租厂房。

  在认识了温州的房地产投资者黄东升,从1998年开始,他已经在房地产市场上摸爬滚打了整整8年,随着对市场的了解越来越多,他的投资范围也越来越广,不仅投资买住房,还进入了一个绝大多数炒房一族都没注意的地方,工业用地。

  在温州郊外不远的地方,是黄东升自己开的一家汽车修理厂,这处房产是当时他投标买下的工业用地。

  黄东升:“修理厂是和他们一起搞的,楼上是出租的!

  黄东升告诉记者,他在外地主要投资住宅和商铺,而在温州,他投的最多的是工业用地,只要有工业用地拍卖,他都要去竞拍。

  黄东升:“做生意有兴有衰,生意衰了后,地就腾出来了,不行了抵债了,竞拍拍过来的!

  处厂房共有3000多平米,黄东升只花了很少的钱就买了60年的产权,他把楼上的房子租了出去,楼下的厂房紧靠公路边,车流量很大,黄东升就和朋友合伙开了个汽车修理厂。

  黄东升:“工业用地的生存空间大一些,政府用地严格卡了,用地很紧张的情况下,温州有些小企业需求量还是很大的!

  由于投资工业用地需要大量的资金,且有政策风险,还需要很好的信息源,一般人操作起来比较困难,黄东升告诉记者,自己当时就是看准了温州的个体小企业多,而这些企业又大量需要厂房,自己边开始投资别人并不看好的工业用地,而投资工业用地的风险很大,资金需求量也大。

  黄东升:“工业用地并不象住宅,但租赁市场很好,第一个看你自己这个地用不用得起来,用不起来,看市场的需求怎么样,看政府对这个地有没有规划变化,风险,工业用地并不象住宅一样被看好,出手、政府控制、城市改建有很多风险在里面,风险很大,资金也很大!

  由于工业用地的风险较大,黄东升的厂房经常是一部分用于自己办企业,一部分出租,此外,他还以自己的厂房入股的形式参股到别的企业,而他自己也投资了汽车修理,家具,鞋业,服装,电镀厂,网吧等行业,而投资房产,只是他诸多产业的一部分。

  黄东升:“房产永远不会超过20%,主业和副业是两码事,所以说我要奉劝别人,不要自己全部的东西投在里面,房地产毕竟有风险!

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