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　　2009年6月27日清晨，上海市閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口西側(cè)，“蓮花河畔景苑”小區(qū)一棟在建的13層住宅樓連根整體倒塌，造成1人死亡。倒塌的住宅樓為期房，已進(jìn)入最后工期，原定于2010年5月前后交房。據(jù)悉，該樓盤住宅建筑總面積約為6.6萬平方米，共有629套房源。戶型以66平方米的一居室和93平方米至103平方米的兩居室為主。截至6月27日，該樓盤共計(jì)售出489套房，其中于今年5月份銷售商品房達(dá)186套。事發(fā)后，該樓盤的銷售已被停止。截至7月1日17時(shí)，由當(dāng)?shù)匦旁L部門和律師團(tuán)組成的工作組，已接待前來咨詢和登記訴求的購(gòu)房者405戶，共計(jì)813人。

　　上海住宅樓連根倒塌，善后工作千頭萬緒，而如何保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，無疑是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一。日前，記者就幾個(gè)相關(guān)的熱點(diǎn)法律問題，采訪了中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任、中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊立新教授。

　　-退房，所有購(gòu)房者的主張都能獲得支持嗎

　　事故發(fā)生后，“退房”，成了購(gòu)房者訴求中出現(xiàn)頻率最高的字眼之一。從法律關(guān)系角度講，退房意味著購(gòu)房者與開發(fā)商之間商品房買賣合同的解除。對(duì)于購(gòu)買了事故住宅樓的購(gòu)房者要求退房的主張，楊立新認(rèn)為可以得到支持:“因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)無法按期交付房屋，交付的房屋已經(jīng)不復(fù)存在，購(gòu)房合同事實(shí)上已經(jīng)不能履行。因此，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第九十四條，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，對(duì)方當(dāng)事人可以解除合同的規(guī)定，業(yè)主可以要求解除合同，退還房款�！绷砀鶕�(jù)記者的查詢，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。倒塌的商品樓顯而易見屬于“不能交付使用”的情況，符合商品房買賣合同解除的法定條件。并且由于合同的解除是由于開發(fā)商的原因造成的，解除合同所涉及的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。

　　同一小區(qū)中倒塌住宅樓之外的商品樓的購(gòu)房者，出于擔(dān)心樓房質(zhì)量的原因，也要求退房返款。對(duì)于這個(gè)問題，楊立新認(rèn)為，這部分購(gòu)房者主張退房的關(guān)鍵在于，必須證明他們所購(gòu)買的樓房存在同樣的問題，即開發(fā)商存在遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的行為，“沒有這樣的理由，很難獲得法院的支持”，楊立新說。

　　但這部分購(gòu)房者并非無法保障自己的權(quán)益。他們可以要求開發(fā)商對(duì)其樓房進(jìn)行質(zhì)量鑒定，一旦鑒定結(jié)果表明這些樓房存在同樣的問題或者其他質(zhì)量問題，就可以采取相應(yīng)的方法，保護(hù)自己的權(quán)益。而對(duì)于部分購(gòu)房者提出的，在鑒定結(jié)果出來之前購(gòu)房者是否可以援引“不安抗辯權(quán)”暫緩支付房款的問題，楊立新認(rèn)為是有道理的。我國(guó)《合同法》第六十八條規(guī)定:“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化;(二)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù);(三)喪失商業(yè)信譽(yù);(四)有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。”小區(qū)其他幾棟樓的購(gòu)房者可以援引最后一項(xiàng)，即開發(fā)商目前的情況符合“有可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形”，主張中止履行債務(wù)。

　　-返款，依據(jù)合同價(jià)還是依據(jù)市價(jià)

　　據(jù)報(bào)道，倒塌的商品樓當(dāng)初預(yù)售時(shí)的合同均價(jià)約為每平方米12000元至14000元，然而該地段的商品房目前實(shí)際的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平方米18000元。故此，部分購(gòu)房者認(rèn)為，即使開發(fā)商同意退房，但按照預(yù)售時(shí)的購(gòu)房款進(jìn)行返還，對(duì)他們是不利的。一來在訂立商品房買賣合同至商品樓倒塌事故發(fā)生的這段時(shí)期內(nèi)，該地段的房產(chǎn)已經(jīng)升值，若按照預(yù)售時(shí)的購(gòu)房款返還，購(gòu)房者實(shí)際上是損失了期待利益的。二來由于房?jī)r(jià)不斷攀升，按照原來合同的價(jià)格是不可能買到類似地段的商品房的，如果要另行購(gòu)買地段相當(dāng)?shù)钠渌�商品樓，無疑需要額外增加一筆費(fèi)用。于是另一個(gè)焦點(diǎn)問題不可避免地?cái)[到了購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的臺(tái)面上，即購(gòu)房者是否可以按照目前該地段商品房的市價(jià)請(qǐng)求補(bǔ)償房款。

　　“主張按照市價(jià)補(bǔ)償，可能做不到�！睏盍⑿抡f，“理由是，購(gòu)買時(shí)的價(jià)款就是這么多，開發(fā)商拿到這些房款，也沒有獲得這些溢價(jià)。但他提醒購(gòu)房者，按照合同法的規(guī)定，解除合同，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還的除了房款之外，還應(yīng)當(dāng)包括購(gòu)房者貸款利息的損失補(bǔ)償。

　　-索賠，如何能最大限度彌補(bǔ)購(gòu)房者的損失

　　如果開發(fā)商已經(jīng)補(bǔ)償了利息損失，購(gòu)房者還能繼續(xù)要求損害賠償嗎?楊立新認(rèn)為，補(bǔ)償利息與損害賠償很難同時(shí)得到支持，購(gòu)房者只能擇其中對(duì)自己最有利的一項(xiàng)主張權(quán)利。楊立新認(rèn)為，如果預(yù)售時(shí)的房?jī)r(jià)與現(xiàn)在的市價(jià)之差遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于利息損失，“那么購(gòu)房者可以嘗試不主張利息損失的補(bǔ)償，而是將市價(jià)與原價(jià)之間的差價(jià)作為損失，請(qǐng)求損害賠償”。但他同時(shí)指出，究竟是要求補(bǔ)償損失的利息，還是要求損害賠償金，還是需要購(gòu)房者根據(jù)自己損失的情況，選擇對(duì)自己最有利的方式主張權(quán)利。

　　-“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”，扮演的是什么角色

　　在事故善后處理過程中，有近200名購(gòu)房者自發(fā)組織了一個(gè)“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”，并在6月28日就善后處理問題形成了初步的幾條意見，內(nèi)容大致為要求退房、停止向銀行還貸、查明并公布事故的原因和責(zé)任人、要求賠償損失等。

　　關(guān)于“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”的成立，楊立新持肯定的態(tài)度。他認(rèn)為:“他們(購(gòu)房者)有共同的利益，協(xié)商共同保護(hù)自己的合法權(quán)益，維權(quán)就會(huì)方便得多�！庇捎谏唐窐鞘瞧诜浚�并未實(shí)際交付使用，因此這些業(yè)主還不是物權(quán)法規(guī)定意義上的業(yè)主，而僅僅還只是債權(quán)人�！斑@個(gè)臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)還不能具有物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的法律地位，”楊立新說，“但它可以作為購(gòu)房人的代表�！�

　　-房貸，在爭(zhēng)議期間能停供嗎

　　據(jù)了解，該樓盤的購(gòu)房者大多數(shù)都同銀行簽訂了以房屋為抵押的商品房擔(dān)保貸款合同。也就是說，小區(qū)購(gòu)房者，包括購(gòu)買了事故住宅樓的商品房的那部分人，按照合同約定，每個(gè)月還是要繼續(xù)向銀行還貸款并支付利息。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定:“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持�！币虼耍�如果商品房買賣合同最終被確認(rèn)解除，購(gòu)房者自然可以隨之請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同，停止還貸。

　　目前的焦點(diǎn)問題在于，在要求解除購(gòu)房合同的爭(zhēng)議期間，購(gòu)房者———特別是購(gòu)買了事故住宅樓商品房的那部分人———是否仍須繼續(xù)向銀行還貸付息。楊立新建議購(gòu)房者不要自行停止還貸:“因?yàn)橘J款合同還是有效的，必須履行，如果自行停止還貸，構(gòu)成違約，購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。反之，由于退房請(qǐng)求獲得支持后，貸款的利息等可以作為違約行為造成的損失，向違約一方主張賠償，因此繼續(xù)還貸，購(gòu)房的業(yè)主不會(huì)有損失�！�

　　而據(jù)上海市閔行區(qū)政府相關(guān)工作人員表示，有關(guān)部門正在緊急溝通協(xié)商，希望能夠促使銀行同意在事故原因查明之前購(gòu)房者可以暫停還貸付息。李晶晶