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三问经适房扩容影响:周边房价是否会下降?

2008年11月20日 14:38 来源:钱江晚报 发表评论

  2009年杭州新一轮“十大工程”重点建设项目初步排定,在最新公布的重点项目中,直接关系到房地产的部分就是投资34.5亿元的经济适用房项目——开工建120万平方米,包括北景园丁桥、九堡、下沙东、杨家村、三墩;江干、西湖区人才公寓;余杭仁和、三墩北、长睦的经济适用房。

  杭州每年100万平方米的经济适用房建设量已经持续了7年,明年要增加到120万平方米,以目前经济适用房的单套建筑面积约80平方米来计算,相当于增加2500套的市场供应量。这意味着什么?九堡、下沙、三墩正是目前杭州中低价商品房聚集区域,经济适用房的户型面积又控制在50~90平方米,经济适用房是否会给这些区域的商品房销售带来压力,从而迫使这些区域的房价继续下滑?江干区和西湖区是目前商品房成交量较多的区域,人才公寓的推出是否会造成这两个区域的普通商品房需求减少?对此,各方人士有话要说。

   中小户型商品房会不会受冲击

  [背景]根据杭州市房管局公布的数据,截至今年9月底杭州市就已经完成了年初制定的全年经济适用房公开销售80万平方米的任务,实际推出经济适用房房源9771套,建筑面积达到82.53万平方米。按照这样的面积来换算,杭州经济适用房的平均套型面积在85平方米左右,而从历次的房源清单来看,套型基本控制在50~90平方米。而随着2006年开始实行的商品房市场“90/70”政策,90平方米以下户型已成为目前商品房市场上供应量最集中的户型。普通中小户型商品房的销售是否会因此受到严重影响?

  李蕾(房产中介公司市场研究员):经济适用房的套型面积集中在50~90平方米,我觉得这是应该的。作为保障性住房的经济适用房,本身就应该符合保障对象的需求。人才公寓主要是针对外地来杭创业人才的,毕业留杭创业的大学生比较受益,就我的理解来看,人才公寓更多的是作为创业初期的一种过渡房,不应是长久之计,对于日后这批年轻人买房的刚性需求不会造成太大的影响。

  从经济适用房来看,相比于前些年,2009年的开发面积增加了20万平方米,但是我相信经济适用房的需求一两年都仍然会非常庞大,所以我觉得在短期的一两年内,这样的量不会给商品房市场的价格带来太大的冲击。

  刘女士(经济适用房申请人):今年年初的时候我就已经收到通知可以参加选房了,当时我和我先生还特地去看了北景园,房子也选好了,但最终没有买。放弃选房我确实觉得很可惜,但并不后悔,为什么呢?因为对我们来说北景园距离单位太远了,生活也不方便,我们今年刚有了小孩,万一到时候孩子生病送医院都很麻烦啊。至于面积我其实要求不高,70~80平方米就可以了,因为我们现在住的房子还不到30平方米,而且总价高,负担就重了,所以我更希望地段好一点。

  经济房周边房价是否会下降?

  [背景]杭州自从1999年开始实施经济适用住房政策,至今已经组织了26次经济适用住房公开销售,第27次也将在12月初进行摇号。1999年11月,杭州第一批经济适用房公开销售时仅4.2万平方米,当时基准售价是2320~2410元/平方米,现在的基准售价稳定在2980元/平方米,超出保障面积的部分售价在4000~6000元/平方米不等。一方面是供应量增加,另一方面是价格持续保持优势,经济适用房项目周边的商品房楼盘的价格是否会因此而降?

  陈先生(某外来房产企业营销负责人):按照杭州经济适用房每年80万平方米左右的销售量来看,以平均每套70平方米算,约1.2万套住房,相当于杭州商品房存量房的50%左右,从绝对数量上来说,它对低端商品房市场的客户会有分流。对于中高端市场,面向的客群不同,两者就没有必然的联系,商品房的价格体系不会受到经济适用房价格的影响——经济适用房的确比商品房便宜,但是我们也都不会把经济适用房的房价作为标准。

  林小姐(城建单位职员):我觉得经济适用房周边的商品房应该感觉到些许压力了。如果商品房与经济适用房处于同一地段,综合品质跟经济适用房差不多,价格却比后者高出好多倍,那么我想消费者肯定会作出参照和比较的,从货比货的角度来看,这多多少少会给商品房带来一些影响,这也对周边商品房的开发建设提出了更高的要求。

  保障房,是不是只要有“量”就够了?

  [背景]杭州每年公开销售的经济适用房,卖到最后总会有“存货”。比如今年第二周期经济适用房选房,按照1∶1的比例,推出5308套房源,结果最后只被选走了4509套,有15%左右的房源没有人选,这当中就有因为对房源不满意而放弃选房资格的情况,而即使是选了房的申请人,对房源情况也有诸多抱怨。经济适用房增量固然是好事,但是不是只要有“量”就够了呢?

  郭女士(经济适用房购买者):我是排了四年多的队,去年才轮上选房,因为选房号排得比较前面,选到了九堡的房子,运气算不错。如果经济条件允许我当然是不会选择经济适用房,你知道当时我们选房的时候首先考虑的是地段,其次……其次也没什么好考虑的了,户型一共只有四种,而80多平方米的只有两种,一种卫生间没有窗户,另一种客厅没有窗户,根本没得挑。这种户型跟我们现在租的房子一样,但我们租的房子可是上世纪80年代的产品,时间差了30年,产品居然没进步。我的房子明年就可以交付了,但最近我看很多经济适用房项目都被业主投诉有质量问题,我也有点担心,希望经济适用房的质量一定要保证,不能跟价格一样被“经济”了。

  顾先生(经济适用房申请人):我是刚刚交了经济适用房申请,现在非常关注经济适用房的消息,也常常逛各个经济适用房的论坛,前两天刚看到一个帖子,讨论丁桥的阳光逸城,其实丁桥的位置我个人觉得有点远,但逸城的户型设计我很喜欢,比较接近普通商品房,论坛里讨论的时候好像很多人都有跟我一样的感觉。经济适用房的户型设计真有这样难吗?我看邻里人家、美邻嘉苑等很多经济适用房的得房率都很低,为什么不能想办法改善户型、提高得房率呢?这个问题大家也呼吁了很多年,一直都变化不大。(记者 詹丽华)

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