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    11月3日，当天是央行房贷政策实施后的第8天，虽然不断有银行公布有关房贷细则的内容，但是至今为止，包括农行在内，仍然没有一家银行下发正式的执行通知，各家银行的实施细则仍然处于拟定当中，而需要购房贷款者也在焦急的等待之中。 中新社发 吴芒子 摄

　　11月5日，央行催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则，而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。一家中型银行个贷负责人说，他们在上报央行房贷细则时，将提及他们面临的困惑。

　　不过，各家商业银行的取向已越发明显。本报记者从多家商业银行获悉，对于第二套房，银行现在已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》)，即利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成，这表明第二套房贷政策松绑很可能宣告失败。

　　但接受本报记者采访的多位业内人士、专家学者表示，当前房地产市场正处于调整格局中，矛盾的焦点不是二套房贷是否松动，而且如何合理引导预期，使得房价理性回归，在此基础上，房贷、税收等政策才能发挥更大作用。

　　对此，一家大型银行个贷人士建议，目前，商业银行可以采取的策略是紧跟市场，理性发展，不能总想着跑马圈地，而是“活着就好”。

　　“二套房”不会松绑

　　交行最新公布的房贷细则，是一个明显的信号。

　　交行称，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例为20%。对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分的调息方法尚在研究。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件(央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》)规定。

　　根据这两个文件规定，已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。

　　知情人士透露，此前，交行已将房贷新政实施细则抄报给央行、银监会，目前尚未得到反馈。

　　“如果已有一套房子，但觉得太小，想再买一套改善一下，但第一套房一时卖不出去，这时的第二套房贷款利率会是多少？”面对这样的直接提问，另两家银行人士直接回答，贷款利率将是基准利率的1.1倍。

　　此外，光大银行曾出台比较明确的二套房松绑的政策，但好景不长，光大银行相关人士透露，这个政策目前已暂停，要根据相关政策进行调整。此前，光大银行对于第二套房的政策是首付比例为20%，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。

　　针对光大银行撤回房贷新政实施细则的做法，一家大行个贷人士评价，“(这是)必须的，(因为)房价下行风险更大”。

　　该人士称，从市场表现来看，各家银行在对当前宏观经济的认识、理解，以及执行科学发展观所采取的具体行动等方面，均存在偏差，这在短期内会影响市场，长期将损害商业银行经营的健康机体。

　　“银监会下发71号文(《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》)后，我们已向分行下发了一个细则，是根据最新的政策来制定细则�！绷硪淮笮凸煞葜埔�行零售银行相关人士委婉地表达了他们的政策方向，原则上首次贷款的客户利率可以下浮30%，首付两成，但违约多、信用差等客户不在其中，对于第二套房执行央行359号文。不过他又表示有些政策还需要等监管层协调好再确定，二套房政策也不会一刀切，要综合考虑客户的情况。

　　外界一直难以理解的是，在银监会71号文下发后，农行的房贷细则为何在第二天又重新公布在网站，而且内容完全一致。分析人士认为，从某种程度上理解，农行的房贷细则也未违背银监会的71号文，并且在执行的过程中还需要进一步细化，所以即使“重现”也不能说明二套房政策有放松的可能性。

　　不过，也有银行还在等待监管层对政策分歧点进行明确�！拔颐窍衷诨姑挥邢冈�，如果要上报央行，首先要说明如果我们对改善型住房进行利率和成数优惠，就可能会面临监管的风险。”某中型银行人士说。

　　焦点是房价过高

　　不过，关于二套房贷松绑的争论似乎在转移房地产市场本身的问题。

　　“即使放开二套房贷，也不一定能够马上刺激房地产市场回升�！鄙鲜龃笮懈龃�人士称，“大家应该更多关注如何让房价理性回归，由看不见的手来调节市场”；而且通过降低首付来刺激市场的做法是危险的，美国次贷�；�除还款能力出现问题之外，更多是因为降低了违约的成本，扰乱了整个信用市场。

　　11月5日，一位接近监管层的分析人士称，根据452号文的规定，改善型住房涵盖了合理的二套房需求，“目前焦点是房价过高，争论二套房贷是否放松问题是转移矛盾，即使放开也没法解决市场观望�！�

　　对此，前述大行个贷人士表示赞同，“我们也感觉到，对于买房者来说，包括房贷新政、税收政策，都比去年452号文件有所放松；而地方政府出台的一些政策，如上海市普通住房的标准有所放松，这对买房人都是利好�！�

　　但“买房者从优惠政策中得到的好处可能只有2%或3%左右，但房价下跌的心理预期可能在20%或30%，两者相差太大�！鄙鲜龃笮懈龃�人士直言，“市场观望气氛产生的原因正是房价还没有理性回归�！�

　　一位专家也对本报记者表示，在老百姓观望、开发商硬撑的格局下，房地产市场反而不能取得发展，系统性问题将拖得更长，更不利于经济的增长。

　　在上述专家看来，虽然房地产市场调整的效应是扩散的、放大的，主要体现在城市的土地需求、批租在减少，土地卖不出去、流标，土地价格在回落，房屋空置面积在增加，房地产市场总体上处于有价无市的状况；“但并没有调整到位，房地产开发商依然在硬撑，泡沫并没有挤掉”。

　　上述分析人士也称，“银行已经认识到风险了，不可能有实质松动，所以，房地产的问题最终还得由市场自己解决�！�

　　“首先应该是房价理性回归，辅助以信贷政策、税收财政、财政政策，这样对房地产市场健康发展有利�！鄙鲜龃笮懈龃�人士说。(来源：21世纪经济报道)