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豪宅遍地开花不愁卖 上海房价高涨的罪魁祸首?
2007年07月23日 13:04 来源:中国经营报

  说到上海的豪宅,很多人会马上想到汤臣一品。这个每平方米售价11万元的名盘,声名早已超出上海,俨然成为中国豪宅的一大象征。

  但正当汤臣一品因为风头过盛,屡屡成为调控靶子,销售情况也不甚理想之时,更多的上海豪宅开发商却在暗自偷着乐,闷头发大财。以至于当地业界戏言:“除了汤臣一品不涨价又卖得不好外,大家都活得特别滋润!

  据最新统计,上海市中心内环以内房价4月份环比上涨超过七成,而热销的豪宅,成为上海楼市疯涨真正的助推器。

  豪宅遍地不愁卖

  在上海,什么才能算得上顶级豪宅?合生创展董事局副主席项斌认为:别墅每栋售价起码3000万元,公寓售价要每平方米4万元以上。因为“每栋过千万元的别墅,每平方米2万元的公寓,上海简直遍地都是”。

  仲量联行研究部总监何凯恩认为,按照这个高标准,上海在售、待售楼盘,以及售完楼盘的二手市场价“达标”者,不下二三十个。若要求稍稍放宽,即别墅每栋2000万元、公寓每平方米3万元的楼盘,至少有五六十个。如位于卢湾区新天地旁的公寓豪宅华府天地,成交均价达每平方米6.8万元,最贵单位高达每平方米8万元,直逼汤臣一品,目前该盘总共108套单位,如今仅留下两套待售。

  国际知名顾问行世邦魏理仕统计资料显示,目前上海单价每平方米4万元以上的在售豪宅,占在售住宅总量的2%,每平方米2万元以上者则占总量的8%。自2004年起三年地产调控期间,上海市场上此类物业的需求从未减少,2005年3月至今,总成交量上升了近20%,平均成交价格上升13%,但同期实际供应量却每年递减25%。该公司预计,由于供需缺口拉大,未来上海豪宅价格将继续走高。

  上海佑威房地产研究中心主任薛建雄说:“天价豪宅的惜售和价格攀比之风,也是今年上海楼市猛涨的一大诱因!彼赋,因为市场前景看好,很多别墅开发商惜售,网上显示仍有在售单位,可是当买房者赶到楼盘现场,却被告知“已经售罄”,这样做的不乏知名开发商。

  何凯恩也透露,往年盛行的外资机构整栋收购高档公寓住宅楼盘的个案,今年三四月份后明显减少,很多谈判中的交易也迟迟无法达成,原因正是市场反弹,开发商更愿“化整为零”。他预计这种趋势仍会持续下去。

  内外资金争相追捧 开发商坐收渔利

  豪宅价格疯涨热销的背后,是开发商含笑收获暴利。以公认仅次于汤臣一品的上海豪宅新贵“济南路8号”为例:去年2月,印尼三林集团以1亿美元收购卢湾区近新天地附近的盛捷公寓,改为现名并大幅改造和豪华装修后,打出的售价高达每平方米70000元。以该楼盘公布的308套房源共4.3万平方米计算,销售收入可达人民币30亿元以上。

  佑威房地产的薛建雄给记者算了一笔账:若按项目收购时汇率计算(2006年2月人民币兑美元汇率为8.04:1),三林集团此项投资可赚得人民币超过22亿元,毛利润率达274%;而按最新的人民币兑美元汇率(7.18:1)计算,这家外商可赚得不下4.19亿美元,毛利润率更高达319%。

  “光是人民币过去一段时间的连续升值,就为它们带来大约45%的超额回报,这也是外资对中国房地产市场热情高涨的主要原因吧!毖Ω刑舅。

  再以和黄地产开发的御翠园为例:这个位于浦东世纪公园板块的项目,土地是2003年之前协议出让的,据悉,当初楼面地价每平方米不到300元,现在均价每平方米达到5.4万元,售价已是地价的百倍以上。与之相比,号称天价的汤臣一品,售价不过是楼面地价的26倍,利润率未免相形见绌。

  外资开发的上海顶级豪宅,如汤臣一品、御翠园、济南路8号等,大多以外籍购房人士为目标客户,而国内企业开发的豪宅却大多瞄准国内富豪。如一位刚刚入住绿城豪宅玫瑰园的人士就对记者表示,和他一样的“豪宅爱好者”都是民营企业家和一些做投资业务的人,大部分是买来自住,但也抱着投资升值的目的。

  记者了解到,即使是檀宫、华府天地这样每平方米售价七八万元的豪宅,民营企业家也是消费主力。这跟近几年来国内限制外资购房,抑制了外籍人士购买行为有一定关系。而反腐风暴也让某些官员利用非法收入购买豪宅的冲动有所收敛。

  如何有效调控豪宅?

  由于国家限制别墅用地供应,作为上海豪宅市场领头羊的独栋别墅,处境最为微妙。

  中房指数研究院统计显示,2006年上海独栋别墅全年成交量从2005年的108万平方米增至129万平方米,增长了19.4%,新增供应量则从2005年的93万平方米,增至114万平方米,增长了22.6%,供给增幅略高于成交,但供应量仍小于需求量。

  到了今年一二月份,上海独栋别墅合计新增供应仅10.3万平方米,实际成交达14.8万平方米,供求矛盾有进一步扩大迹象!霸谡庖宦值骺卮蟪敝,上海别墅市场已持续两年呈供应紧缺状态,今后这种状态将愈演愈烈!敝蟹恐甘芯吭(华东)常务副院长陈晟分析。

  据他预测,国家政策导致的别墅供应缺乏将在2008年凸显,到目前为止,上海已无新增别墅项目启动建设,2008年上海市场新增豪华别墅供应很可能为零。

  7月15日,上海正式针对非普通商品房住宅征收土地增值税,而别墅等豪宅物业,皆在征税之列。尽管有业界人士称,“这么点税,对豪宅市场能有什么影响,至少现在没看出来”,但佑威房地产的薛建雄仍然相信,开征土地增值税跟此前的“限外政策”一样,都是非常必要的,如果从严实行,相信对高涨的房价能起到有效打击作用。

  “这个政策可以起到一石三鸟之效,其一,增值税抽走了开发商暴利中的大头,将抑制开发商为富人建房的冲动;其二,有更多的土地和资金来建中低价位楼盘,为多数普通民众解决住房问题!彼康魉,“更重要的是,打压了豪宅的攀价风,上海持续暴涨的楼市会变得较为平稳!(王其明)

 
编辑:王菲】
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