- 重拳连出土地调控力度空前 为何“地王”仍频出
3月10日,国土部出台“国19条”,再次将土地调控措施推向高潮。而此前,无论是去年12月17日,财政部、国土部等五部委出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》,还是去年12月23日发布的《关于挂牌督办处置房地产开发闲置土地的通知》,都透露出同一个信息:土地调控力度空前,地根正在被收紧。
业界分析认为,土地政策的这一变化,意味着市场汰弱留强趋势将进一步加剧,地产企业必须拥有更雄厚的资金实力和开发能力,或者通过寻求强强联合等多种方式,才能继续在土地市场叱咤风云。
去年12月17日,财政部、国土部等五部委出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》被认为是收紧地根的第一拳。通知规定,“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%,如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易�！倍饲�,对于土地出让首付款的缴纳比例,并没有明确规定,执行中多遵循20%的标准；对于土地出让价款的缴纳期限,同样没有具体规定,多由各地方政府在土地出让合同中自行约定。
紧接着,国土资源部继续亮出动作,去年12月23日,发布《关于挂牌督办处置房地产开发闲置土地的通知》,指出目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷,下一步将采取三项措施监督土地使用情况,防止产生新的闲置土地,促进已供土地的及时开发利用。未来开发商将为囤地支付更高的代价,闲置一年将被收地价20%的土地闲置费,闲置两年无偿收回。以亚运城项目为例,如果闲置一年,就将被征收255亿元地价的20%,也就是51亿元作为闲置费。业界专家指出,新政大大加大了开发商的囤地成本,如果严格执行,将对囤地和地王现象起到抑制作用。
而今年3月10日出台的“国19条”更是将土地调控推向高潮。此次土地新政,主要涉及三个方面:—是首次明确地产开发商竞卖保证金最少2成,1月内付清地价的50%,1年内缴清全额,“囤地”开发商将被冻结；近年来广州土地出让的竞买保证金一直是地块底价的10%。而这次提高至20%,将大大提高开发商拿地的门槛。二是用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设,确保不低于住房建设用地供应总量的70%。三是将在全国组织开展对房地产突出问题的专项检查。
此外通知还规定,土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。此前,国土部曾出政策规定土地出让金首付不低于50%,但并没有明确地价首付缴交时间。新闻通气会上,国土资源部土地利用司司长廖永林表示,一些企业拿地后违规囤地、炒地,已供土地不能及时形成有效住房供给。针对企业存在的问题,《通知》还规定,对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。
分析认为,虽然每一条政策都不新鲜,但组合在一起,力度就大大增强。从供应、经费、开发三个环节立体整治土地市场,如果成型,将催促土地市场的整体转型。其中,对土地竞卖各个环节缴交费用的明确,提高了拿地门槛,增加了企业的囤地成本。为了保证利润率,大型地产企业将减少囤地量,中小型地产企业在拿地时将更加慎重,且在开发时将更加用心。保障性住房和自住性中小套型商品房供地比例的加强,搭配去年对于各城市出让单宗地块面积的划定,使土地市场上将出现更多用于建设普通商品住房的小地块,—旦成型,将平抑房价。而在全国组织开展对房地产突出问题的专项检查,则是对前期涉嫌囤地炒地行为的清缴。
除开国家层面的调控,各地在土地政策上的管理力度也在加大。
就广州本地而言,3月1日,新修订的《广州市闲置土地处理办法》施行。新办法规定,土地闲置费不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收,并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的,自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%的滞纳金。对于闲置土地增值的,新办法规定由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时依规定调整土地价款,进一步加大了土地闲置的成本。
有专家认为,这一系列政策关于土地出让首付款和分期缴纳期限的规定,实际上抬高了开发商的拿地门槛,将对囤地和炒地现象起到一定的遏制作用,但也可能带来新的垄断,即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。但开放商方面也认为,一下子要首付五成,有些城市办手续又很慢,拿到地都是一年之后的事了,土地持有成本增加。
但无论何种观点,指向的同一个趋势就是:拿地成本增高,加上银根收紧,玩得起“地王”的,能在一线城市继续拿地开发的,都是业界资金实力雄厚的企业。
华远地产董事长任志强日前就北京地块拍卖输给央企后,在微博上表示,无法承受如今这样的天价�！叭鄙僮式鹗盗Φ目⑸淘缇妥跃醯叵虼蟪鞘械母叩丶鄣屯�,朝二三线城市转移了�！蹦戏饺毡钦呶獾┯�
政策动向
国土资源部彻查囤地现象
日前,国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会议及2009年度土地卫星遥感图片执法检查工作部署电视电话会议上多次强调:今年国土部将继续加大力度,对炒地囤地进行专项整治。
国土资源部数据显示,闲置土地2007年之前供应给开发商的地有10万亩,2007年供的有3万亩,2008年供的有1.5万亩；供应给开发商的土地共计有14.5万亩闲置。另据2008年统计公报显示,当年完成开发土地面积约为39.0495万亩。由此可计算出,截至2008年闲置土地面积占2008年全年开发土地面积的37.13%。
对此,徐绍史表示,今年将对房地产企业炒地囤地进行专项整治,确保房地产市场的稳定健康发展。根据国务院的部署,国土资源系统要严格监管房地产开发用地,闲置用地要按规定处理,对囤地、炒地要进行查处。国土部将在3月至7月开展房地产用地突出问题专项检查,检查各地土地违规情况。
据介绍,国土资源部今年将加强房地产土地供应调控,一要编制2010～2011年保障性住房的用地供应计划,确保保障性住房用地。二要调整供地结构,提高中低价位、中小户型、普通商品房建设用地的比例,严格限制低密度、大套型住宅的用地。三要加强土地供应开发管理,完善土地出让招拍挂制度,严格土地出让合同和划拨管理。坚决打击囤地、炒地等违规行为�！安荒苋斡缮偈笠滴ピ嘉ス嬖谀强⒒窭�,徐绍史称,应该�；す愦蠓康夭笠档幕�,国土资源部对闲置土地的处理,打击囤地、炒地实际上是营造一个公平竞争的市场环境。
“国19条是政府对囤地、炒地打击最为严厉的一次�！庇蟹治鲋赋�,囤地已经成为一些房企利润主要来源渠道,不乏等待超高地价赚取利益的企业。对土地囤积较多的开发商来说,资金链将会面临考验,甚至不排除部分疯狂拿地而囤地较多的开发商资金链断裂�！按舜握弑囟ɑ崛靡徊糠志檬盗Σ蛔愕闹行】⑸趟赖�,未来的房地产市场将是大房企的天下�！蔽獾┯�
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