- 专家称重庆市长承诺十年买房应与年轻人签合同(2)
牟宗勇：
香港我交上表之后，白纸黑字写我几年可以拿到房？
李文杰：
它是排队，比如说他是这样的，你排到了一千号，它每年推出三千套房，一定能拿到。
牟宗勇：
它每年推出的房子的总数有一个普遍的标准吗？
李文杰：
它是根据申请人数的比例来决定的。申请的少，它可能推得少一点，申请得多，它就多一些。按照排队的方法，让大家知道，我可预见的几年之后我可以有房。
刘维新：
我觉得不是合同问题，不从机制上建立来，你签这个合同谁也不敢签。他做四年市长，我给你签合同，那最后不等于一句空话吗？
于雪：
我觉得我们需要的是政府切切实实能够给我们制定一些，就像刚才肖老师说的，能够制定一些让我们相信的，让我们信任的，切切实实可行的措施，让我们真正能够买得起房，而不是每天都是，你说明天你会住到房，但是明天在哪里？
李文杰：
我觉得是人人都住得起房，并人人都买得起房。
牟宗勇：
应该有多少人买得起房是比较合理的？
李文杰：
我们国家住房自有率相当高的，有统计数字说，大概在80%，也就是100套住房里面，有80套房子全属居住人的，在一般的西方发达国家的平均住房自有率可能是在50%到60%左右。
于雪：
但是很简单的一个道理，我租房是我每年给出的钱跟月供其实是一样的，但是这个房子始终到最后都不是我的，我觉得这个账好像小孩都会算哪头合适。
刘维新：
现在关键是我们国家当前这个租赁市场很不正规。
肖勇：
我感觉，可能年轻人要靠市场化，市场化政府肯定要有一定的措施，比如我们认为现在的供应量应该增加，就是土地供应量应该增大，应该提倡郊区化，应该提倡中小户型。中国内地的房地产开发模式，应该走香港模式，高密度，提高容积率。这样可以通过户型的增加，紧凑型户型的增加，大大增加供应量。另外，还得鼓励年轻人梯度置业，就是从买小户型开始，就是香港模式。
牟宗勇：
我现在想请各位对这个环节讨论做一个小结，大家的观点是什么，通过讨论之后有没有调整？
本节小结：
刘维新：
我觉得任何地方不能让青年失去信心，对这个地区失去信心很重要，没有信心这个地区就完了，大家都会脱离。这点我认为王市长这个说法是有道理的，但是不能放空炮。
李文杰：
我认为如果说保障性住房的比例过高，这是社会的一个倒退。因为我们国家在2000年前房改已经注定了说我们过去的分房机制实际上是存在一定的问题。我认为是要兼顾民生，但是不可以说兼顾的比例过高，如果比例过高，我认为会对整个市场，包括开发企业，包括一部分中高收入的人，他们是会失去积极性。
肖勇：
我总体上也赞成这样的观点，就是最终还是要靠市场化解决。另外，市长要有一些具体的措施。
于雪：
其实我觉得对于学生来说，到底是要买商品房还是经济适用房，其实并不重要，我们关心的是我们只要有套房就行了。也就是说其实我们要求不高，所以你别让我们等得太久，等到花儿都谢了。
牟宗勇：
观众朋友对这个问题有什么见解，可以登陆我们在新浪视频的官方网页，来发表您的见解来留言，我们休息一下马上回来。
牟宗勇：
各位好，这里是《瞭望评辨天下》，我们今天讨论的题目是“十年买房，你相信吗？”说到这个问题，我们也不妨也来听听重庆相关方面的意见。
张远(电话采访：重庆市规划局总规划师)：
实际上现在重庆的住房条件和过去相比得到了非常明显的一个改善，我们现在人均住房面积去年大概二十七八个平方米了，我们的目标是达到三十，我们每年的建房总量我们应该是比较高的，去年大概有四千二，前年是四千九百万平米，其中有三分之二都是居住。然后这样的标准，量大这是一个方面，再一个是我们在住房层面上，我们和有些城市相比，他们的经济使用房比例是比较低的，而我们的经济适用房比例还是比较合适。在土地供应层面上，我们是能够确保我们的城市人口在2020年以前的增长的，没有任何问题。
牟宗勇：
我们谢谢张总师。各位的高见，怎么评价重庆方面的意见？就是现在关心的是掌控楼市的，影响房价走势的到底是谁？是供求关系、消费者还是暴利的开发商，还是供地的政府？我请各位逐一做答。
刘维新：
炒股就是赌，房地产市场也成了一个“赌市”，这是很危险的。所以说，我认为现在就是说明你政府对房地产市场调节控制力度不到位，就是说，你该征的税没征，该控制的地方没控制。
李文杰：
土地供应从我们十年的房地产市场化来看是影响房价的一个主要因素，特别是在2002年的土地招拍挂制度之后，实际上土地一直呈现一个供不应求。
肖勇：
我的理解就是供求完成是主导，但政策起的作用是最大。现在马上把首付提到五成，或者是利率提高，提高到三成、四成一线，房子跌掉百分之二三四，随便跌，个别房子跌到五成也有可能。
于雪：
专家所说的这种住房的刚性需求，仍然是会随着我们一代一代年轻人逐步走入社会，是一个不可避免，必须要逐步增加的一个需求。所以我觉得现在的房产市场有点像，人家都说市场是谁腰粗谁说了算，我觉得现在可能会是我们购房者勒紧裤带，省吃俭用，把自己的腰勒得越来越细了，却是把开发商的腰喂得越来越粗了，它形成了一个恶性循环。
牟宗勇：
李总怎么看这个问题，大家觉得开发商现在社会观感还是不好。
李文杰：
实际上对房价的走势，我个人认为，其实并不是说越便宜越好，如果说重庆房价过于便宜，实际上没有人去重庆投资，如果没有去重庆投资，重庆的就业率就会减少，所以这个也是一个和GDP和就业和人口发展以及投资增长有很多密切关系的。
牟宗勇：
可是我们看到重庆的房屋供给量并不小。
李文杰：
很大。这个原因是什么呢？因为在五年前左右，重庆实施西部大开发，还有包括最近两年前，重庆所谓的西部的城乡统筹规定的吸引了大量的投资，开发商认为有利可图。但是经过了这五年左右的时间发展，绝大多数开发商我认为，赚的钱不多或者没有赚到钱。所以现在目前，实际上就我了解的，不少开发商，宁可进入到一些其它的三线城市，也就是一些经济热点城市，他可能也不一定愿意去重庆。
刘维新：
我不大赞成这种说法。应该说，房屋的价格和收入水平和区域经济和人口水平这三者必须协调，是个平衡点，如果这三者不能平衡，这就说明你房地产价格不正常。
肖勇：
我也赞成刘教授这个观点。富人在炒房，程怀(音)先生前天我看他登了一篇文章，我本来写了一个博客，马上要发还没发，就是“富人在抬高房价”，程怀先生印证了我的一些观点。
牟宗勇：
像您这样的有好几套房子的富人在抬高房价。
肖勇：
我不算富人，我算改善型。
牟宗勇：
您都好几套房子您还改善？
肖勇：
从安居型到康居型，从小一点的房子到大一点的房子，我只是能这个房子。程怀先生就说，富人买房现在在炒房是对经济没有信心的表现，他不做实验，不去办厂，不去把流动资金拿去买房，其实风险非常之大。一旦政策有点调整，或者怎么样，泡沫是肯定存在，一旦泡沫破了，他们的风险是非常大的，暴涨之后必然暴跌。
牟宗勇：
起起伏伏，现在算不算暴涨？
肖勇：
算。
牟宗勇：
这个问题我特别要听李总的意见，李总现在房价高不高？
李文杰：
我觉得高，但是它是合理的。因为它目前价格就是市场上的价格，价格没有高低之分，这个价格存在就说明它是合理的。
牟宗勇：
我问一个机密的问题，任志强一直认为这个问题是商业机密，是不可以公开的，我冒昧地问，您可以不回答。现在房价的构成比例什么情况？房地产商的利润率到底有多少？
李文杰：
这个问题我仔细地测算过，我们从行业的平均利润率上来算，现在目前整个房地产行业的平均利润率，每年我们按内部收益率来算，15%到18%左右。这个行业平均利润率并不高，实际上政府在房地产发展中拿了最大一块，土地出让金、地价款、税费，还包括一些土地增值税等等相应的一些东西。
刘维新：
我们现在把房地产业摆的位置不正确，把它摆得过高，一个国家的兴旺光靠房地产是兴旺不起来的。
肖勇：
这个是有道理的，重庆这几年的情况来看是有道理的，国家可能会出台一些政策鼓励实体经济的投资�？匆蛋寰褪且桓稣�，让大家赚到钱，让你创业。程怀说富人争着买房是不对的，对国家没信心，为什么不去创业？为什么不多投资企业？炒房这个事情，任何东西，股市、房市、君子兰凡炒高的必有一跌，我相信这一点。
牟宗勇：
我觉得刚才我们这个讨论时间不长，但是非常非常重要，把所有相关的因素都罗列进来。各位认为，在各种因素当中，影响房价的发挥作用大小，从前往后排这些因素应该怎么排列？
本节小结：
刘维新：
第一应该说是政府，第二个是金融，第三个土地，是这么排的。
牟宗勇：
土地不就是政府吗？
刘维新：
政府不光是卖地这一块，它还有政策运作，我没跟你说吗？你现在清理出来这些贪官，90%都跟土地房地产有关，没有官商勾结，土地炒不了那么高。
李文杰：
核心因素还是土地因素，政府扮演的主要是一个政策，土地政策。当然还有一个叫金融，我觉得这三个因素按这个顺序，我个人认为是对的。目前左右房价走势的三个重点因素。
牟宗勇：
没您什么事？没有开发商什么事？
李文杰：
没有开发商什么事。
肖勇：
我认为政策因素占主导。在我们的自有率达到80%的情况下，供求矛盾也突出，但不是最突出的。比如像他们年轻人需要房子这个事，这个占总人口的比例不是最高的，但是因为这个政策的调控的力度，有时候放，有时候收，使房价忽高忽低，我认为这个因素应该排在第一位。
于雪：
刚才李老师那句话让我突然想起一个笑话，所以讲的笑话让大家调节一下紧张气氛。以前有个历史老师问学生说，圆明园是谁烧的，学生很无辜的说的，不是我烧的。我刚才听到李老师说不是开发商的责任，我觉得有点像这个笑话。推卸责任是要不得的，我觉得。
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