- 京沪深房贷:"红灯"虽未现 由松到紧转变明显
“你是分行派下来调查我们支行房贷情况的吗？”
——这是《每日经济新闻》记者在对住房贷款政策进行调查时从某家银行客户经理处得到的答复，而这也成为接近年末时房贷市场那种微妙状态的一种真实写照。
近期，实施了一年的房地产信贷和税费优惠政策要调整的各种猜测和传言甚嚣尘上，首套房贷将取消7折利率优惠的消息更是闹得沸沸扬扬，而市场上二套房贷收紧的风声也愈演愈烈。
房贷优惠政策真的要从绿灯转成红灯了吗？7折利率优惠是否会在今年走到尽头？而各银行的信贷员是否又会因此而拉客户抢搭末班车而冲这个调整期的“黄灯”？《每日经济新闻》近日就此问题在北京、上海和深圳三地进行了实地调查。采访中记者发现，尽管出于上有政策、下有政策的应对之术，不少银行在执行层面上仍有着相当大的灵活度，然而不可否认的是，从各地二套房贷近期的转变来看，收紧的信号的确是越来越明显。
北京
部分银行二套房贷已执行1.1倍利率
2009年北京的第一场雪比以往来得更早了一些。而2009年的房贷优惠政策或许也正像这个天气的变化，在冬天来临之时可能会渐行渐远。
在利率优惠政策的执行期临近结束之时，个人住房贷款收紧预期的背后，并非政策变动下一纸明确的条文，监管层严控风险的要求和商业银行出于自身经营收缩放贷规模才是真正的推手。
记者实地调查发现，北京多家银行仍执行首套房首付2成、利率7折的优惠政策；而在二套房方面，各家商业银行在利率方面仍会根据客户情况给予幅度不等的优惠，但首付4成俨然成为各家银行的“硬杠杠”。 每经实习记者 张玮 发自北京
首套房：7折利率在延续
2008年12月，国务院办公厅出台 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，为鼓励普通商品住房消费施行一系列包括下浮房贷利率在内的优惠政策，政策暂定执行至2009年12月31日。在房贷7折利率优惠倒计时之际，关于该政策到年底是否取消的争议充斥坊间，政策调整与否牵动市场神经。
近日，有报道称南京招行本月9日起首套房贷优惠利率上调至8折，虽然该“传言”最终以招行总行出来辟谣澄清而收场，但空穴来风的背后，呈现出房贷优惠政策将收紧的市场预期不断升温的事实。
记者以购房者身份走访朝阳区多家银行营业网点进行咨询后发现，银行并未接到相关的政策变动通知，绝大多数银行在首套房的执行政策方面并无调整，基准利率7折优惠的政策仍在延续，少数银行的调整也只是出于银行自身运营的业务需要。
记者走访了包括中国银行、交通银行、招商银行、民生银行、华夏银行在内朝阳区多家银行的网点，银行相关工作人员均表示，目前还执行的是首套房首付2成、利率下浮30%的政策。
“我们最近也听说了房贷优惠政策可能要调整，但目前还没有收到上面的通知，至少现在首套房利率还是按基准利率打7折来办理�！闭猩桃型虼锕愠≈蟹看涸鹑吮硎�。
然而，不同于上述各家银行按部就班地执行原有政策，国有银行建行首套房利率虽然也主打“7折牌”，但该行首套房首付成数却成为记者走访调查的多家银行中的“异类”。
“得先与开发商协商才能确定利率的优惠情况�！苯ㄉ枰谐糁邢喙毓ぷ魅嗽备嫠呒钦�，该行目前首套房利率可以较基准利率下浮30%，但首付最低需4成。
早在10月份记者以购房者身份做二套房房贷调查时，房产中介我爱我家的业务人员就告诉记者，建议不要在建行做房贷业务，“利率优惠得太少，审核也更加复杂�！彼硎�，近两个月来，很多地产中介因嫌“无利可图”都与建行中断房贷业务。
在记者调查的城商行中，今年6月份刚入驻北京的盛京银行在对首套房的政策方面则是首付3成、利率8.5折，“并不是因为信贷收缩等原因，我们一直执行的就是这样的标准�！笔⒕┮斜本┓中懈涸鹑嗽诮邮芗钦卟煞檬北硎�。
记者致电位于金融大街的浙商银行北京分行，作为刚“进京”不久的城商行，该行相关工作人员表示，目前该行个人房贷业务还未开始做。
二套房：坚守首付4成
相比一套房仍在延续7折利率优惠政策而言，各家银行二套房房贷在坚守首付4成的同时，利率标准却显得参差不齐。据悉，今年下半年以后，“首付4成”应监管要求被严格执行，但利率优惠仍有可操作空间。
在进行二套房贷调查的过徎中，记者发现各家商业银行在二套房利率方面一般会针对不同客户给予幅度不等的优惠，比如在基准利率基础上打8.5折甚至更低，有的甚至可以和首套住房一样享受利率7折优惠。
值得注意的是，相比上半年，绝大多数银行近期普遍拉长了贷款审批时间，对二套房贷款的受理、审批都更加严格，条件审核也较之前更加谨慎，放款速度也大大放缓，部分银行二套房贷的利率优惠政策仅向优质客户开放。
“二套房首付是4成，这个肯定是底限了，利率方面基本上与基准利率一致，浮动不是很大�！被囊泄饣懈鋈丝突Р扛呒犊突Ь硐蚣钦弑硎�。
记者在中国银行某网点进行咨询时发现，该行二套房贷在首付4成的前提下，利率为基准利率的1.1倍�！傲礁鲈虑熬捅湮�1.1倍了，上面的政策说是要控制投资�！备猛愀龃肀硎�。
“购买第二套住房，首付款比例不得低于40%，第二套房不可享受利率7折优惠，最低不得低于基准利率上浮10%�！奔钦咧碌缃煌ㄒ蟹袢认咦裳追看�，该工作人员流利地答道。
同时，记者向交通银行东单支行某客户经理咨询时，该经理明确表示，第二套住房如果是改善性住房，可以按照一套房的优惠政策走，即首付两成、利率打7折。据悉，目前各家银行对二套房的认同标准并不统一，在政策执行方面也是“五花八门”。
今年上半年，在商业银行天量信贷投放的同时，全国个人住房贷款同比增长亦高达150%。2009年6月，中国银监会在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中强调，除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房目前两成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行4成首付规定，商业银行不得以任何手段变相降低首付款的比例。
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尽管市场关于收紧房贷的预期与日俱增，更有报道指出“末班车效应”凸显，引发市场刮起一阵“抢购潮”。但记者通过调查发现，由于利率政策还处在优惠期，市场上争相抢购住房的“末班车效应”并不多见。
“不少原本打算持币观望的客户听到风声后会通过银行进行咨询，不过目前我行还没有出现抢购、抢贷的现象，近期房贷业务仍算正常�！闭猩桃心撤看涸鹑私邮懿煞檬北硎�。
一家城商行高层人士告诉记者，市场上对政策调整预期可能会有小幅度的反应，但利率优惠降低几个点对客户影响并不太大，“购房者可以通过拉长还贷总期限，从而摊薄每月还款额�！彼衔�，银行在年底收缩信贷规模属于业务展开的正常范围，客户也不可能因利率小幅调整对住房进行争相抢购。
经历了上半年的信贷狂飙，很多银行到年中或3季度已经完成全年指标，银行进入3季度以后放贷明显放缓，银行主动收缩房贷，把年末作为信贷规模的控制期似乎已成为银行业房贷变化的规律。监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求的提高也令一些银行不得不控制贷款节奏。
一家国有银行高级经理在接受记者采访时表示，监管层关于房地产的贷款政策正在酝酿之中，目前还没有出台，出于年底控制信贷规模增长的需要，房贷优惠政策收紧多半还是出于银行自身的调整，并且将是一个渐进的过程。
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