- 黄金周没黄金"金九银十"泡汤 楼市调整大势难改(3)
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市场再现涨跌争议
楼市的冬天会来吗？业内对此分歧依然很大。
陈云峰属于中立派，他认为，此阶段属于调整期，房价会相对稳定在现有水平，而且好区位的房价仍会上涨，如三元桥、朝阳公园等地段，但更多楼盘会出现打折促销。用一个词语形容就是“涨跌互现”。但是，他也指出，购房者不要期望年底前房价会大幅下降，因为经过3-8月份的热销，开发商全年销售任务基本完成，资金很充裕，心态很好，所以，不会主动大幅下调。
社会学博士、著名地产独立评论员王智中明确提出“拐点论”，甚至列出了拐点时间表，认为今年9-12月，小幅上扬，不排除个别城市和城区变相促销；12月-明年2月，进入胶着期，但以春节促销为主题的变相降价公开化；明年3-6月，房价松动，不再局限于变相促销，个别开发商小幅明降；6-12月，进入又一轮调整，小开发商和意志不强的大开发商提前“撤退”，品牌开发商背水一战。
中易安市场总监徐东华并不认为市场已经到了必须降价的拐点，他认为到春节前，房价会出现两种不同趋势：一手房不会出现下调，会维持正常价格。这与2007年不同，2007年可称之为“大跃进”，而现在开发商都很有钱。二手房的话，相对价格较低的会出现小幅上涨，此类房产很坚挺，但也看区域。对于高端房产而言，议价空间会在5%-10%。同时，也必须考虑禁止阴阳合同的政策以及营业税减免政策即将到期对市场的影响，这样一来，一套500万的房子新增税费将在30万-40万元。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，整体开盘均价虽然在上涨，但是涨幅已经明显放缓，而且五环外和通州区项目开盘均价环比出现了下降，显示出在整体销量下挫的背景下，尽管中心城区房价依然保持坚挺，但对远郊房价却造成了加剧震荡的影响。这是由于在半年的旺市格局下，远郊楼盘的价格迅速回调，部分区域的涨幅甚至超过了三成，而远郊的购房主力客群是刚性需求，最易受到价格因素制约，一些项目过于乐观地盲目大幅上调价格，严重影响了刚性需求的持续释放，不得不回调价格来换得销量，因此造成了远郊楼盘在半年内价格出现频繁起落的现象。
销售量还将继续下滑
虽然在房价的趋势上，观点各不相同，但是，在销售趋势上，各方观点却非常一致。
徐东华认为，十一二月份交易量还将继续下滑，“如果继续维持高销量会透支明年销售量，目前销售量下降符合各方利益需求”。政策制定方、消费者、开发商均处于观望状态。从今年的形势看，楼市销售会出现年头少，年尾少，中间大的“橄榄球”状态。交易量在明年2月份之后才会出现回升。
陈云峰认为，受观望情绪的影响，楼市总体销量会出现明显下降，销量保持在前期的60%-70%就很不错。
协成机构副总经理缪培丹认为，从政策面看，二套房贷重新收紧使投资性消费者的需求得到了一定的抑制；近期政策性住房入市量的加大也分流了一部分购房者。从价格层面看，房价持续近半年的快速走高，导致了购房者的观望情绪加重，由此市场双方开始陷入新一轮的博弈之中。
土地市场继续发烧
与当前高房价、成交量下滑并行的，是土地市场“地王”的频出。根据克而瑞(中国)研究中心对典型城市土地供应计划与实施情况的追踪，上半年大部分城市仅完成了全年约3成的推地计划，第三季度虽然加大了推地力度，但离全年计划仍旧存在较大差距，因此预计第四季度政府会加大推地力度，地王频出的场景仍将上演。大型民营企业也将积极加入到地王的抢购行列，企业在土地市场上的竞争可能会更加激烈。
政策调整信号渐强
虽说开发商一直说房价是由市场供需决定的，但是，目前无论开发商还是消费者都在紧盯政策的变化。随着房价大幅攀升，楼市再现2007年的疯狂，楼市政策的风向已经开始变化。
近日，南京政府宣布将全面收紧住房公积金贷款额度，成为全国首个收紧住房公积金贷款的城市。业内预计，随后将陆续有城市跟进。虽然北京市住房公积金中心明确表示不会收紧住房公积金贷款额度，但是据了解，北京公积金今年的额度也已经消耗殆尽。
调查显示，北京二手房市场贷款比例已高达70%以上，在二手房交易低迷的9月，贷款比例也高达67.4%。
北京美联物业市场部总监张大伟认为，从目前楼市来看，最近最有可能出台的政策是金融政策，包括营业税、货币政策及贷款利率等方面。今年年底，二手房交易“5年改2年”免营业税的优惠政策期限将至，作为去年救市政策的代表，二手房营业税优惠政策的存废将对未来政策走向有着借鉴意义，“到期自动解除优惠和提前终止优惠对市场的影响是非常不一样的”。
住宅和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日出席论坛时表示，由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此下一步政策将转向保稳定为主。
本报记者 鲁欢 赵丽萍
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