- 京沪楼市“捂盘惜售”虽禁不止 或加剧供需矛盾(2)
“捂盘惜售”现象为何屡禁不止
早在2007年推出的“国六条”实施细则中就将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处�！�。根据北京市建委的相关规定，房企取得预售许可证3天后必须开盘，没有经过备案的房屋必须销售。而1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》仅确立了商品房预售制度，并未对销售期限进行相关规定。因此，企业自动控制销售进度的行为“不违法，但违规”。
“现在100%的楼盘都会控制销售速度，如果一个项目在两天之内全部售出，这个项目的销售总监肯定会被业内取笑�！被呃乘构实夭宋使靖弊芫砉芸硎�，这意味着该项目在可控范围内的利润没有获得。一个较为普遍的违规现象是，一些项目虽然拿到了预售许可证，却仍旧不按规定时间开盘。现实中也很难分辨哪些是主观故意捂盘，哪些是因为客观被动原因延缓销售，主管部门对此的处罚也并不严厉。
公衍奎认为，违规的收益远远大于成本，而商人都是追求利润最大化的。他提到，一些惜售的项目宁愿返还双倍的订金而违反当初的约定，因为增加的利润远远超出订金部分。对此，主管部门管理和处罚的力度依然不够，期望通过开发商的自我约束来杜绝“捂盘惜售”现象是不可能的。
思源房地产经纪公司董事长陶红兵亦表达了相似的观点，他认为对于各种违规的现象，主管部门应该加大处罚力度。但对于企业决定销售周期的行为，政府应该减少干预。与其利用处罚的办法进行“堵”，不如疏导。
公衍奎认为，由于拆迁成本上升，整理土地难度逐渐加大，短期内增加供应量不容易，但主管部门应该增加购房者的知情权。虽然目前购房者可以通过房地产信息管理网查询到在售楼盘状态，但只能查询到取得预售许可证楼盘的状态，无法查询到项目整体规划中究竟还有哪些尚未取得预售许可证，销售究竟到了怎样的进度。
下半年政府或将狠打“捂盘囤地”
“现在住建委几乎老打电话来，问我们的施工进度，还经常约谈开发商动员加速开盘�！北本┩ㄖ萸囊晃豢⑸滔蚣钦弑硎�。尽管近期以来北京市住建委已经出台了一系列打击捂盘的政策，并且大规模约谈了15家开发商，并公开处罚了一批开发商，但是“捂盘惜售”的状况并没能得到根本改观。业内人士预计，今后政府可能会强行规定楼盘的推盘速度。
北京房价连续暴涨，早已引起政府有关主管部门的注意。7月28日，北京市住建委紧急召集京城主要开发商开会，主要意图只有一个：督促开发商抓紧推进楼盘上市销售，没有拿预售许可证的尽快拿证，已拿到预售证的尽快开工。影响到上市速度的问题，例如拆迁等问题，住建委可以帮助协调解决。另据记者了解，继15家开发商被北京市住建委约谈之后，北京当代房地产开发有限责任公司开发的安宁庄瀚泓家园项目、北京玺萌置业有限公司开发的星辰苑项目、北京天鸿置业有限公司开发的万象新天家园项目，因存在未公示商品房预售面积测绘技术报告书的行为，已被责令其整改。而北京中联置地房地产公司开发的远洋一方二期项目，因未取得商品房预售许可证即向购房者收取预订款性质费用而被处罚。
记者从北京一些城区的住建委了解到，近期关于开发商捂盘肆意涨价的投诉越来越多。一些开发商也表示，“现在住建委对项目盯得非常紧，严令必须快开盘并且要加大推盘量”。业内人士分析，今年下半年楼市的调控将围绕着狠打“捂盘囤地”展开�？焖僭龀さ淖》啃枨笠丫肟⑸萄悠谕品恐湫纬闪司薮蟮墓┬杳�，开发商肆意捂盘、盲目涨价将这一矛盾更加激化。一位业内人士认为，在开发商捂盘风愈演愈烈的情况下，住建委出台相关措施无疑是为了购房者的利益，但效果如何还得看开发商对规定的执行力度，因此相关部门的监管也显得格外重要。
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如何识别开发商的捂盘手法
一般来说，开发商“捂盘惜售”的手段主要有五种：
手段一：晚领证分批拿
开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先卖掉，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间。
手段二：大幅提高开盘售价
开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。
手段三：后续房源转售为租
开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。
手段四：谎称进入尾盘期
有些楼盘开发商对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。
手段五：逐次推盘、不断提价
比如一个新楼盘拿到预售许可证后，开发商并不是全部放出来卖，而是分多次销售，每次限量推盘。如果首次推盘市场反响不错、置业者兴趣浓厚、销售状况良好，下一次便加价推盘。往往经过三四个节点的加价，最后推出的楼盘要比最早的每平方米均价高出几百元�？⑸叹褪峭ü啻瓮婆�，制造当日售罄的火热现象，来诱导消费者恐慌性购房，借此逐步提价。
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