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专家称开征物业税条件基本成熟 有助于平抑房价
2007年03月12日 10:06 来源:中国经济周刊


 

    种种迹象显示,一直停留在“想法”阶段的物业税征收似乎有望在今年破题。 中新社发 井韦 摄


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  “我是先买一个小户型做一个过渡,等经济实力强些的时候再换一个面积大些的,还是一步到位买一个大户型呢?”这几天计划购房的李先生很犹豫。犹豫的原因,是他最近听说,住房超过一定的面积,国家将对房屋的持有者征税。

  与李先生的犹豫相比,钟女士遇到的则是烦恼。她名下有两套房产,一套自住,一套出租!叭绻鞅S兴,就意味着房屋的投资回报率降低了。提高租金,恐怕租客承受不了;如果不提高,就只能降低自己的投资回报!

  日前,记者从相关渠道了解到,有关部门已经向高层建议,加快推进物业税改革试点工作,从今年起,在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点,适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时,为避免政策调整引起大的变动,起步阶段征税门槛可以定得高一点,税率定得低一点。

  种种迹象显示,一直停留在“想法”阶段的物业税征收似乎有望在今年破题。李先生的犹豫和钟女士的烦恼,都是因为物业税的开征渐行渐近。但破题的关键,不仅在于技术层面的解决,还在于一些地方利益的阻碍能否破除。

  “个人利益难以打破”成为搁浅主因

  2003年10月,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费!庇纱,物业税一词进入百姓视线。但随后围绕对物业税的质疑和讨论,物业税的征收一直停留在“想法”阶段,难以实施。

  自2006年初开始,北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段。所谓“空转”是指没有实际收税,但一切工作步骤都和真正收税一样,财税部门、房管部门以及土地管理部门等单位共同参与,要统计物业数量,做测算、评估,作报表,做税收统计等。作为“空转”试点城市,虽然前期已经做了大量调研和试点工作,但是由于物业税开征争议比较大,所牵涉的工作和部门比较多,物业税的推行有相当大的难度。

  以北京为例,北京虽然较早开始物业税“空转”试点,但是由于开征物业税有大量的工作,比如首先要解决的是房地产的乱收费问题,取消相关收费,牵涉的部门也很多,诸多协调工作尚需假以时日。

  “一是技术层面上的难度,二是个人利益难以打破!敝泄康夭兰凼τ敕康夭腿搜Щ岣被岢ぜ婷厥槌げ袂吭诮邮堋吨泄弥芸凡煞檬,这样总结物业税一直难以实施的原因。

  在他看来,物业税应该是按照价值来征收,“这是比较科学的方法,国外一直是这样的,但在国内,价值怎么来确定有一定的难度。按价值来征收比按面积、按等级征收要科学,但也更复杂,操作的难度也就更大一些。另外,征收物业税对一些人的利益触动比较大,那些有权势住大房子的人对物业税的抵触也造成了一定的阻碍!

  中国城市经济学会副会长刘维新也有同样的感触:“现如今,对于开征物业税是‘两头热,中间冷’,即中央态度积极、民众热烈拥护,而一些地方政府‘极力反对’。一些地方政府官员,出于个人利益的考虑,根本就不想推进!

  另外,目前我国最大的不动产评估主管机构主要包括建设部、国土资源部、国资委等三大政府部门。由于没有统一的规章可循,使得三大部门对同一个不动产进行评估时,会得出三个不同的结果,根据哪个结果纳税便成为难题。没有统一的评估标准也制约了物业税的推进。

  从“空转”到“实转”难点多

  去年年底,建设部副部长刘志峰首次向媒体透露,“建设部正与国税总局、财政部等部门一起,研究收取住房保有环节税种,以增加持有大户型的成本,鼓励中小户型消费”。

  随后在今年1月底的全国建设工作会议上,建设部部长汪光焘表示,将通过有区别的税收政策引导住宅“合理消费”,防止“贪大求阔”现象出现。建设部将“配合做好物业税等试点工作”。

  1月25日,国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出,今年要深化税收制度改革,其中就包括“研究物业税方案,继续进行房地产模拟评税试点”。

  一时间,物业税再次成为房地产行业关注的焦点。2007年,物业税能否真正启征呢?

  “就我目前的了解,税务部门、财政部门对征收物业税做了大量的工作,如税务部门做了一些方案,进行了一些试点以及相关人员培训。从某种意义上说,开征物业税的条件已经基本成熟。毕竟已做了长时间的准备!辈袂棵厥槌ざ浴吨泄弥芸匪。

  不过他也承认,住房普查于1985年搞过一次,以后就没有搞了,全社会有多少房产,房产的权属,一个家庭拥有的数量,都还不很清楚。这就对给征收物业税带来了一定的困难。

  “但如果依靠房地产管理部门和房地产估价队伍,这个困难可以较好地得到解决。目前我国房地产估价队伍建设有很大进展,从1993年开始实施房地产估价师执业资格制度,至目前已有3.5万人取得房地产估价师执业资格,近3万人注册执业,从业人员超过25万人,估价机构4000多家!辈袂克。

  日前,记者从相关渠道了解到,有关部门已经向高层建议,加快推进物业税改革试点工作,从今年起,在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点,适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时,为避免政策调整引起大的变动,起步阶段征税门槛可以定得高一点,税率定得低一点。

  “同时,为平衡税负,在非物业税试点地区,取消对个人拥有的非经营性房产免征房产税的政策。以完善有区别的住房税收政策,加大引导合理住房消费力度!毕喙夭棵乓晃荒诓咳耸客嘎。

  怎么征收?按面积还是按价值?

  虽然坊间流传物业税征收范围可能为120平方米以上房产,但这一说法并没有得到有关官方人士的证实。财政部有关人士曾向媒体透露,税基、税率、税赋的调整,以及具体征管模式的运作,都需要相当长的时间进行磨合。

  记者了解到,在日本,政府制定了相当完善的税收调节政策,在住房持有环节征收不动产税,以调节住房占有的优劣和大小,物业税每年征收,税基按评估值的80%计征,税率为1%。

  在去年建设部做的有关住房、住房制度改革和房地产市场专题调研中,曾专门做了“合理引导住宅建设和消费课题报告”,建议加快研究制定引导合理消费的经济政策,通过税收、价格、信贷等经济杠杆,鼓励购买小套型、功能良好的经济适用住宅。远期在持有环节也进行相应的调节(增设物业税),使消费自觉趋于合理,并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”条件的,免征收物业税。

  尽管目前开征物业税的条件看来已经基本成熟,但其仍然正处于设计的过程之中,具体如何征收,尚需进一步研究。

  “从理论上讲,不外乎三种方式:一种是规定每个家庭免多少面积,超出的部分才征税;另一种是按照一个人头免多少面积,超出的部分才征税;第三种是按照大户型来征税,超过一定面积的户型才征税!敝泄康夭兰凼τ敕康夭腿搜Щ岣被岢ぜ婷厥槌げ袂慷浴吨泄弥芸繁硎。

  在柴强看来,出台物业税,就是把过去按照面积、等级来征税,改为按照价值来征税,例如,一个人如果拥有3套小面积住宅,那么税务部门将会根据他累加的房产价值作为计税额,而不管其是否面积大小。这就避免了一些人购买多套小户型,一样可以逃税的弊端。

  其实,早在两年前,由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》,也认为房地产保有税要按评估值征税,使多占财产的人多纳税,这符合税收的纵向公平原则。同时,随着房地产价值的上下浮动,评估值也会相应调整,这也体现了横向公平的原则。

  “最大的难题还在于,这么多年,我国税收的收入功能突出一些,而作为经济杠杆的调节作用不明显,房地产方面的许多税就是这样,比如土地增值税,以前就是采取按照营业额预征的做法,作用没有得到很好的发挥,变相成为了一种营业税!辈袂棵厥槌ざ浴吨泄弥芸匪。

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编辑:王菲】
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