房价走势 企业怕地方“白吃夜宴”
当大片的新城区开发已经成为多年来城市经营者彰显业绩的筹码,当大量的固定资产投资和基础设施建设已经成为GDP报表上最亮眼的数据,改变这种局面无异于抽筋动骨。但是显然,这种改变已经开始,且大刀阔斧。
改革的动力不仅源于日益高涨的房价,更源于耕地面积的逐年减少所带来的深层能源;,以及“土地腐败”下产生的社会不和谐音。一边是地方政府通过土地大肆敛财,一边是失地农民的无所依靠。于是,平衡土地利益,在地价总额不变的情况下让分配使用得更合理,成为这次改革的重心之一。
用国务院的表述,这是“土地利益分配机制”的变革。目的在保持房价稳定的基础上,让土地收益向三农倾斜。
国土资源部相关人士介绍,从当前地价构成看,土地取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益),大体各占三分之一,其中被征地农民补偿安置费用明显偏低。
对此,《通知》规定,未来土地出让收入的使用必须向“三农”倾斜:土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需要资金的不足,其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。三农优先,成为土地利益分配的重要原则。另外,包括新增建设用地有偿使用费,城镇土地使用税等税费都将大幅提高,并专项用于基本农田;そㄉ、土地整理和耕地开发。
即将提高标准的还有工业用地价格。相关人士称,随着招拍挂制度的完善及工业用地最低地价标准的统一出台,工业用地价格可能上升50%以上。
然而,随着地价相关成本的上升,社会开始了另一种质疑,即这种地价成本的增加是否会转稼到房价上,造成最终由消费者再次承担地方政府的必要支出?对此,国土资源部相关负责人高调表示,土地成本提高将以地方政府纯收入减少来平衡,地价基本不变。但也有业内人士指出,工业用地的价格变化会纵向传导到工业产品的价格,也会横向传导到其它类型土地的价格。
地价成本的提高在开发商中的影响反而波澜不惊!拔蘼鬯胺言跹岣,对价格不会有太大影响。各种税费加一起也没几万块钱,招拍挂的土地出让金仍是地价的最大一头!蹦炒笮凸士⑵笠道献芙樯。
而开发商担心的是,随着地方政府纯收入的减少,地方是否又会想出其它的办法变相增加土地收入。某些城市在近期的土地招拍挂过程中已经出现更加苛刻的出让条件,比如低价回购部分物业等!拔蘼勰目榈卣枷氚壮砸豢,这样的招标条件对开发商来说就显得很难做!币患也斡刖罕甑目⑸坛。
争利,仍然是地方与中央,政府与企业,企业与消费者不可回避的矛盾之一。在政府与开发商的获利减少时,如何防止他们把地价蛋糕做大,进而转嫁到房价,仍是管理者的重要课题。
利益重分 地方财政或陷困局
几千年来,当一代代农民面朝黄土背朝天地耕种时,他们一定想不到这些土地,会给今天的地方政府带来如此多的利益。卖地,正成为各地方支持城市建设的最重要资金来源。
自从1994年实行分税制后,为鼓励地方建设,土地出让金逐渐从中央财政退出,大多成为地方财政的主要支撑。有媒体报道,在很多地方,土地收入占地方财政收入的一半以上,且多在预算体外循环。到2005年,全国各地方政府收取的土地出让金收益为5800亿元,而同年中国财政收入刚刚突破3万亿元。
“获益于土地”的地方政府,也因此有了足够的“土地冲动”,虽经多次调控,依然存在建设用地总量增长太快、工业用地过度扩张,违法违规用地、滥占耕地等屡禁不止的问题。
对于这些问题,此次调控明确规定,未来土地出让收入将纳入预算管理,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理。这意味着市、县政府不能再随意地支配和使用土地出让收入,而是要按照财政预算管理的要求,经过批准才能使用。有了这项规定,以前存在的土地出让收入使用缺乏监督的问题将得到遏止。
另外,随着征地补偿费用、新增建设用地有偿使用费标准的提高,地方政府的土地净收益将有所减少。无疑,这些都将直接影响地方财政收入。数据显示,上海今年上半年的房地产收益相比去年同期急降40多亿,即降幅达17%以上。
但是,仍有业内人士指出,由于地方政府需要将新增建设用地有偿使用费(即新增建设用地平均纯收益)的30%上交中央,地方政府瞒报漏报的现象仍不可避免,而随着招拍挂地价的不断上涨,即便上述费用提高一至两倍,在整个土地收益的比重不足以抑制地方政府的“卖地冲动”。
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