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主持人:小張老師
嘉 賓:國泰君安證券研究所房地產(chǎn)首席分析師 孫建平
大成積極成長基金經(jīng)理 王維鋼
小張老師:最近國內(nèi)很多城市的房產(chǎn)成交量都快速增加,你們?cè)趺丛u(píng)價(jià)這一現(xiàn)象,房地產(chǎn)行業(yè)銷售前景如何?
孫建平:我們2008年12月3日房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告的核心觀點(diǎn)是“房價(jià)定乾坤”,現(xiàn)在看來,這個(gè)觀點(diǎn)正在被證實(shí)。一方面政府要求開發(fā)商對(duì)房價(jià)做合理調(diào)整,促進(jìn)消費(fèi),保增長和就業(yè);另一方面唯一沒有專門救樓市的大中城市——深圳,因?yàn)榉績r(jià)調(diào)整相對(duì)到位,成交量率先并強(qiáng)勁反彈。經(jīng)過調(diào)研分析后,我們3月3日最新的行業(yè)報(bào)告結(jié)論是:深圳、廣州、東莞因?yàn)榉績r(jià)跌到位,樓市風(fēng)險(xiǎn)已不大,房價(jià)跌幅有限,成交量會(huì)逐漸復(fù)蘇;而房價(jià)調(diào)整沒有到位的北京、上海、杭州、沈陽等其他城市的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有到底,房價(jià)還有下降空間。
王維鋼:深圳、廣州和東莞三個(gè)城市的平均房價(jià)普遍下跌了30%-50%,再大幅下跌的可能性確實(shí)很小了,所以我對(duì)未來這塊區(qū)域的成交量也相對(duì)樂觀一些。北京、上海供給壓力大、去存貨化時(shí)間長,樓市還有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn),而武漢等內(nèi)地城市因?yàn)槭袌?chǎng)容量較小,調(diào)整時(shí)間可能會(huì)更長一些。現(xiàn)在最擔(dān)心的是成交量稍微好一些后,房地產(chǎn)公司就漲價(jià),這樣行業(yè)調(diào)整時(shí)間就延長了。
小張老師:這次房地產(chǎn)行業(yè)并沒有被納入振業(yè)計(jì)劃,那么未來政府會(huì)從哪些方面促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展呢?
孫建平:房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題和出路、行業(yè)銷售困境的突破并不能指望一個(gè)振業(yè)計(jì)劃就能夠解決,所以不必太在意這件事情。在認(rèn)可市場(chǎng)調(diào)整有效的基礎(chǔ)上,發(fā)生政策的作用,扶持商品房剛性需求和合理的改善性需求,是平衡各方力量博弈后的良好結(jié)果。所以預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間將還是以開發(fā)商降價(jià)促銷為主基調(diào),同時(shí)地方政府出讓土地的地價(jià)也會(huì)下降。兩種價(jià)格下降到一定幅度后(如20%左右),如果行業(yè)銷售還是難以突破困境,不排除政府會(huì)出臺(tái)類似于繼續(xù)減免房地產(chǎn)稅費(fèi),完全取消二套房貸、購房補(bǔ)貼或者退稅之類的刺激政策。
王維鋼:政策會(huì)是我們投資決策的一個(gè)重要依據(jù),尤其是在2008年10月以來的股市行情中。現(xiàn)在各大城市賣得最好的房子是中小戶型和中低價(jià)位,這既有開發(fā)商降價(jià)的功勞,更有中央不斷出政策鼓勵(lì)消費(fèi)需求的功勞。我們估計(jì)如果有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,首先政府還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)和落實(shí)保障性住房建設(shè),這對(duì)商品房市場(chǎng)秩序和中長期景氣是有幫助的。其次,政府會(huì)在拓寬開發(fā)商融資渠道、提高購房者商品房消費(fèi)能力和房價(jià)承受能力等方面予以扶持。
小張老師:股票市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的前景如何,投資者該如何把握?
孫建平:我們?cè)?jīng)提出了一個(gè)“行業(yè)前景三段論”觀點(diǎn),如果房價(jià)沒有出現(xiàn)行業(yè)性止跌,就看不到開發(fā)商盈利預(yù)期的改善,沒有盈利改善,就很難提升業(yè)績,很難出現(xiàn)行業(yè)的趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì),股價(jià)上漲空間更多地來自估值提高和主題、事件驅(qū)動(dòng)。我們建議首先側(cè)重區(qū)域選擇,關(guān)注房價(jià)見底、行業(yè)期待復(fù)蘇的廣州深圳區(qū)域房地產(chǎn)公司,尤其是那些在該區(qū)域擁有較大規(guī)模土地儲(chǔ)備、在建在售樓盤、同時(shí)地價(jià)成本低的公司。其次,我們建議繼續(xù)關(guān)注大股東資產(chǎn)注入預(yù)期明確的公司,最后可以適當(dāng)考慮創(chuàng)投、區(qū)域開發(fā)等主題投資機(jī)會(huì)。(上海證券報(bào))
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