- 4月楼市淡季防"倒春寒" 业界称开发商应灵活促销(2)
近半个月中介成交数据已现放缓
中原地产研究部对广州近半个月的成交监测显示,相当部分楼盘鉴于前期成交回暖提价后,全市整体销售速度已有所回落。而业内人士的担忧,在刚刚过去的清明假期也出现了一些苗头。阳光家缘数据显示,清明小长假广州共签约一手住宅868套,与去年清明相比有略微增加,但签约量很明显不敌上月单个周末。
尽管黎文江认为,“五一”前广州将有17个全新盘推出,新货达11000套。按照开发商通常的营销手法,每次推出新盘都会想办法引爆一些热点以推高成交量,因此17个全新盘的陆续推出应该可以使热销持续到“五一”以后。但由于4月是传统意义上的淡季,业界对本月的销售普遍都不敢过分乐观。
胡广东在接受记者采访时表示,目前来看,4月上半月成交放缓基本已成事实,下半月由于临近“五一”,开发商应该会推出一些促销手段和优惠措施,再加上新盘的拉动作用,交易量应该不会太差。因此上半月和下半月相抵,4月的交易量也许不会明显下跌。但他指出,即便4月逃过了“倒春寒”,“五一”过后的楼市也不会太乐观。
他表示,现在的楼市,往往成交上去了开发商就开始涨价或取消优惠,于是导致观望,交易量出现下跌；成交不理想了,开发商又开始降价或以其他各种方式促销,以期拉动消费,“如此波浪式的成交情况其实不利于楼市的长期健康发展”。
巨量库存迫使开发商尽快回笼资金
此外,当前房地产市场面临最大的问题之一———巨量库存导致供大于求仍未改变。华远地产董事长任志强指出,目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷,按照这几年的开发量,每年需要竣工8亿平方米左右,才能消化得完这些库存的土地。而目前全国房屋空置面积已经达到1.6亿平方米。因此,即使今年出现2007年那样的楼盘旺市,全年房屋库存也会有2.5亿平方米�！罢庖馕蹲湃磕攴课菹康�1/3处于库存状态,而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上,对开发投资和再拿地的积极性都很低”。
与北方一些大城市相比,广州的库存量相对较小,但有数据显示,截至2008年底广州也尚有400多万平方米的库存。按照今年1、2月每月50万平方米左右的销量来看,大约需要8个月才能消化完。此外,胡广东表示,旧货受价格影响较大,如果房价不合理就很难销售。根据中原地产的市场分析就可以看出,在成交旺盛的“小阳春”中,旧货的销售情况也并不理想。而光大地产营销中心副总经理张建强则指出,房地产开发一般要经过2年的周期,因此2年前拿地高峰期的那些土地,到今年下半年将陆续开始出货,新货量将会明显增加。有专家指出,如果旧货消化不及时,新货热销又不能持续,那库存量的增加又会使开发商套进更多的现金。
信贷放松暂难支持开发商资金链
近期,有7家地产公司从银行获得了总额超过850亿元的授信。其中包括瑞安房地产的130亿元、绿城地产的200亿元、SOHO中国的100亿元、世茂集团的150亿元、绿地集团的174亿元、泛海建设的78.6亿元和广州城建的19亿元。再加上“粤15条”中允许缓交土地出让金和土地增值税的规定,以及国家层面对房企拓宽融资渠道的支持,一些开发商的日子似乎开始没那么难过了。
因此有专家开始担心,开发商的资金压力解除,有可能不再急于卖房套现,房价可能因此紧紧咬住甚至上涨�；褂泄鄣愠�,相关地产企业获得银行如此强力的信贷支撑,有望走出困境。对此,胡广东表示,虽然近期有一些开发商获得了银行的信贷支持,但从整体看,数量不多,而且这些房地产企业多是上市公司或大型知名企业,大发展商摊子也大,因此这些信贷支持对整体资金链的影响不会太大,开发商还是需要通过销售来回笼资金。(记者 卢轶)
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