村委会扮演着至关重要角色
事实上,在小产权的产生和交易中,村委会扮演着至关重要角色。最早的小产权房建设模式,是由村委会出地,承建商出工程款、报建费,以自建房去当时的东莞市计划管理委员会进行土地立项,再报规划局、土地局、建委等有关部门审批取得了盖房子需要的“五证”。房子建好后,房管局只会给整栋建筑一个房产证,也就是所谓的大产权,村委会获得一部分住房和商铺,村民也因此可以进行土地收益的分红。承建商通过销售来转让使用权,除掉土地成本和税费还小有盈利。
其二是,村里将土地卖给承建商,承建商付给村委会“土地费”买断了这块地的使用权,村委不参与楼盘销售的分成。承建商再以集体土地的名义去报批、销售。在这两种模式中,承建商往往都是做建筑出身的老板,由于转型做房地产开发商缺乏足够的资金,只能挂靠村委会。还有一种模式是,有的村委会自己当起了开发商,自行组织建设,在宅基地等用地上开发住宅,然后自行销售。
村委会通过出售土地直接获利,或者获得小产权房收租,打造了利用土地创收的“特色经济”,有建房者甚至声称,只要村子有多余的地,都会建房出售。
“小产权房把村的造血功能卖掉了”
“东莞很多村都会走上这条路,把村里的造血功能都卖掉了,三代人的都卖掉了!闭畔壬,许多村看着别的村的集资房建得好,主动去找他们帮忙建。但是在小产权房三方当中,村委会是最大的风险承受者,给村里没有带来多少经济效益,甚至还有不少的纠纷。
去年石竭镇某村曾经有一单官司,村民因为不满意村委会把土地以低价出租给投资商,而状告村委会,“因为村委把这块地3.5元/平方米的价格出租给了投资商,而商铺在最好的时候却收租100元/平方米。于是许多农民就会觉得租得少了,就来闹!闭畔壬, 这样的事情经常有,不过一般承建商和村委会通过各种方法把情况摆平。
村委会和很多村民没有想到的是,小产权房之所以卖得好,还在于建立在东莞20多年的制造业基础上。以前出租一个月还有八百元的收益,他们意识不到这个风险,2008年以来东莞经济开始遇冷,随着而来的,一些镇区出现企业倒闭和外迁,房子租不出了,村民的收益也大大减少。已经没有了土地,村民完全依靠出租吃饭,村里的小产权房也卖给别人了,村里的收益从哪里来?“过度开发小产权房,最终使村里把造血功能都卖掉了!闭畔壬怠
合同文本规避的两重风险
除了拿不到房产证,为了逃避责任,村委会还在所谓的《合作开发合同》中,制定了两条奇特的款项:
合同约定小产权房的使用权是60年,但合同中有一条特别规定:“使用权结束以后,土地的权益以结束时的国家政策规定为准”。
“在合同有效期内,如果政府的法规政策有变化,可以申请房产证,由此产生的所有的税费由乙方来负责。甲方代表乙方与政府协调!
事实上,这两条隐藏的意思是,一旦法律政策发生变动,所有的风险全部由乙方(购房者)承担。此外,倘若遇到拆迁,“小产权”房的补偿又将成为一大问题。倘若出现法律纠纷,“小产权”房的拥有者很难依法维权。如果小产权房合法化的前提是要征收高额土地出让金,这笔费用也将全部由乙方(购房者)来承担。由于合同中甲方(村委会)规避了风险,一些人第一天交了定金,第二天就带着律师来退房。
张先生自己也承认,对于购买了小产权房的人来说,确实承担了常人体会不到的风险。 “你是不合法的,不按规划修的,甚至没有报建过,开发商拿了钱就走了,将来出了问题谁帮你解决?每天都生活在不安定当中!钡谡畔壬蠢,买了房的人住上了自己的房子,出租的人拿了租金,就可以了!爸劣60年以后的事情谁都不知道,起码我们这代人是看不到了,所以最后还是由政府来解决!
名词解释
小产权房
俗称的“小产权房”其实是指在众多城市郊区,一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼,除用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。1998年修订的《土地管理法》第43条规定,村民集体所有的土地只有在“兴办乡镇企业”、“村民建设住宅”和“乡(镇)村公共设施和公益事业”三种情况下,才能转作建设用地。第63条进一步规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。小产权房属于“非农业建设”。
其实,早在1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》中,分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。这也导致小产权房拿不到国家颁发的产权证,因此也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。(文/记者 潘勤毅、蒋幸端)
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