图为上海房产交易会中。4月第一周上海商品住宅成交均价达到16405元/平方米，创历史新高。佑威房地产研究中心7日发布数据显示，上周(3月31日-4月6日)上海一手商品住宅的成交均价环比(与前一周相比)上涨17%，比2月份第三周跌破万元时的9767元/平方米均价上升了68%。 中新社发 井韦 摄
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上海房价再创下历史新高：复苏还是伪复苏？(2)
2008年04月12日 07:08 来源：中央电视台经济半小时 
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发表评论 尽管很多开发商表示对涨价充满了信心，但是在采访中记者发现，一些新盘之间频频打出优惠促销的旗号，位于浦东新区三林板块的万科新里程，在元宵节这一天，推出95折优惠，18000/平方米的均价出现了近千元/平方米的降幅，元宵节以后，促销风在上海楼市依然盛行，不同区域不同价位的楼盘，或多或少都有折扣。
记者算了一笔帐，如果按照目前的优惠条件，以仁恒河滨城目前3.5万/平方米的均价计算，户型面积为150平方米的两居室，那么一次性付款就能优惠了262500元，按揭付款也能优惠210000元。售楼小姐告诉记者，这样的优惠是以前从未有过的，而在大量楼盘打折的情况下，还有一些楼盘已经开始降价，位于上海市长宁区的长宁馥邦苑，根据网上房地产数据显示，馥邦苑去年底共推出130套，到目前为止，仅成交了13套，其今年2月份的成交量为零，3月份的成交量仅为2套，加上前期尾盘有剩余房源，馥邦苑如今还有119套房源可售，而长宁馥邦苑去年年底开盘时的售价为22000元/m2，而时隔2个月，价格已经降至20000元/m2。
而位于浦东新区三林板块的金谊河畔，3月推出的二期房源均价比一期目前所剩房源的价格还要低，一期最高卖到一万七千五，两期上次开卖是一万三到一万五。
从记者的调查看，上海楼市回暖的表象之下，多少存在一些泡沫成分，无独有偶，从二、三月份，有关第二套房贷政策会放松的言论也开始在上海楼市上流传，上海银监局还为此进行了专项调查，暂未发现有放松第二套房贷款政策现象，此外，上海银监局还特别强调，将定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示，但是，在一些楼盘销售员和银行信贷员那里，记者又听到了不同的说法。
尽管银行不敢同监管政策公开叫板，但在采访中记者发现，一些房地产商，为了促成销售，正不断向购房者透露出银行放贷松动的信息。
金谊河畔销售顾问：“有些松动就是你之前还清的，还有卖掉这房子，现在再买的话，还可以算第一套，就可以算第一套�！�
虽然根据去年央行和银监会下发的第二套房贷提高首付并提升利率的有关规定，以及房贷新政的补充细则，都明确规定：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，即使将贷款还清，再次贷款购房仍然认定为第二套房。但是为了尽快把房子卖出去，这位售楼小姐不断强调开发商有的是办法。
金谊河畔销售顾问：“像我们这边推荐的银行都是跟我们有长期合作的，然后它是我们开发商的，可能一个土地的一个抵押的银行，反正能放就放，不会特别紧，实在要想办法的话，肯定能想出办法的�！�
而在仁恒河滨城的售楼处，记者看到，很多家银行在这里直接开办贷款业务，记者以购房者身份咨询了售楼人员，她告诉记者，即使第一套房贷还没有还清，他们也有办法撬动紧缩的银根。那么这到底是些什么办法呢？记者拨通了这几家银行信贷员的电话。
建设银行信贷员：“有一个我们合力贷，你让你父母参与，你在产证上面体现，这样就是说你可以享受就以你父母的名义享受优惠利率，你可以帮他们同时一起还款�！�
除此之外，这位信贷员告诉记者，如果希望房产证上只出现自己的名字，他们也还有其它的优惠办法。
建设银行信贷员：“第二套房贷上幅利率是8.6，就说我们现在这里面可以给你一个固定利率，固定利率比它要低一点7.9�！�
招商银行信贷员：“我们这边推出的一个产品，固定利率对您它比基准利率还是要低的，基准利率不是7.83嘛现在，如果第二套房要上浮10%就是8.613，然后你如果按照固定利率来做只有7.11，这样您是合算的�！�
而当记者询问这些优惠办法能否在其它楼盘同样适用时？信贷员均表示，可能性不大，一般优惠办法只针对他们合作楼盘的客户，美其名曰为发展优质客户。
仁恒河滨城销售顾问：“所以银行贷款到时候是可以跟银行再商量，这个应该不是主要问题，都可以解决的�！�
专家认为：上海楼市3月份量价回升只能看作是一种季节性因素
上海一些楼盘和银行，在销售和放贷的时候，想方设法变相规避第二套房贷政策，近日，上海市房地资源局、央行上海分行、上海银监局对此联合下发通知，重申贯彻落实国家调控房地产市场的政策措施，加强房地产登记管理，凡不符合第二套住房贷款政策规定的，不予办理购房抵押贷款合同的登记手续，在今年房贷政策仍然不会松动的情况下，上海楼市究竟会出现怎样的走势？再来听听专家的分析。
在上海市社会科学院，记者见到了国家建设部专家委员会成员、上海市社科院城市与房地产研究中心张鸿铭主任，对于沉寂数月后的上海楼市突然启动，张鸿铭认为这仅仅是因为三月份是一个传统的销售旺季。
上海市社科院城市与房地产研究中心主任张鸿铭：“有很多人就认为这个成为了一个上海的一个新的现象，或者是预示着今年的上海的房市又会大热，房价又会大升，那么简单称之为暴涨论，我不同意的这种观念，这是一个季节性的现象，不要看得过重�！�
而对于大家担心的上海楼市是否正在酝酿着与去年类似的爆发性上涨，张鸿铭否定了这样的观点，他告诉记者，去年上海楼市的火爆是建立在2005年、2006年上海房价十分稳定的历史背景下，与此同时，去年楼市的大涨，还与很多获利的股民从股市转向了楼市有关。
张鸿铭：“那么我们看今年这种基础就不存在，股民基本亏损，所以股市没有很多的资金流出进入房市，所以这个因素没有了，所以我们08年3月份的量价回升只能看作是一种季节性因素，而不会导致住房市场的大热和价格的大涨�！�
与此同时，张鸿铭认为去年9月以来，中央政府出台的一系列宏观调控政策，都将对楼市起到长期的抑止作用。
张鸿铭：“国家对于抑制市场需求过热这种现象它有很多的政策，有五年以内转让的营业税政策，然后后来又有一个增值税的政策，所得税的政策，那么加上这次的二次房贷政策，这一系列构成一个抑制作为消费过热的这种政策体系，它会长期发生作用�！�
2008年，上海市将新建保障性住房四百万平方米，而备受关注的经适房、廉租房的分布和选址问题，目前上海市房地局已经明确，将主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近，交通便利，生活设施配套相对完善，张鸿铭认为，这些保障性住房将在很大程度上减轻商品房市场的压力，因此，2008年上海楼市将呈现总体稳定的局面。
张鸿铭：“08年不会大起，也更不可能大落就是这样一个特征，去年应该说是一个大起，今年不会大落，也更不会大起，它们现在稳定，它的市场交易量会维持，或略微有增长，它的价格会基本维持�！�
半小时观察：房产市场容不得掩耳盗铃
上海的房价一直是国内房地产市场的晴雨表，每当暴涨暴跌开始的时候，上海总会率先做出反应。今天，当上海房价和交易量都出现回升的时候，又有人开始以此为标准判断房地产市场将会出现大热。
我们认为这种判断并不客观。我们注意到上海3月份的量价上升除了季节性因素外，还有一些见不得人的潜规则——最近有不少媒体报道，上海一些开发商为了制造房源紧张、房价上涨的假象而采取了“假合同”来引诱消费者上钩，而我们在节目中也发现，上海个别楼盘的毁约率甚至超过了100%。一些不良开发商却试图用这样自拉自唱的方式，为压在手中的积压房寻找出路，但他们用这种虚假手段造就的泡沫，经不起任何推敲，明眼人一戳就破。
国家对房地产市场的调控政策既不是打压这个市场，也不是做表面文章，一系列的政策都是为了稳定房价，维护消费者利益�？⑸逃Ω妹靼渍飧龅览恚涸诤旯鄣骺刂�，任何地方的房地产市场都不会也不允许出现大涨大跌，而是在稳定中缓慢发展。
本本份份做生意比什么都重要，别搬石头砸自己的脚。
主编：周人杰
记者：李想
摄像：张明
【编辑:闻育旻】
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