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2007年10月15日 星期一
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房贷新政是楼市的“5·30”? 算好您的房贷账(2)
2007年10月15日 14:18 来源:南方日报

  解读房贷新政的敏感话题  

  上周末,央行、银监会召集五大国有商业银行信贷部门负责人,就“第二套房贷”的认定标准已达成共识,“监管部门定下三条原则底线,具体操作细则由商业银行自己把握”。商业银行理财专家在解读新一轮房贷新政时指出,“房贷”是近几年来各家商业银行力推并相互抢夺市场的业务,但目前颁布的房贷新政,相信谁都不敢跨越。

  业内人士解读新政时提出,从监管层下发的《通知》内容以及这次提出的“三大原则”进一步看,出台房贷新政的目地在于切实防范金融风险,防止那些利用住房贷款、套取银行资金的揽局者,有效抑制房地产价格。而对那些正常的消费投资贷款行为,金融部门仍然不会一竿子打死! 

  为父母购房

  父母年满60岁后不得贷款  

  监管层在《通知》中已明确,对利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人,采取较为严格的限制措施,那么部分与父母同住、父母未办理过住房按揭手续的换房者,是否可以以父母的名义购房而享受第一套房的待遇?

  为父母购房不算第二套房

  接受采访的银行界人士称,根据《通知》精神和上周末监管层向五大国有商业银行提出的“三大原则”,如果个人或配偶已在购首套房时向银行贷了款,那么再购房时,如果用父母名字购买的不算第二套房。但前提条件是,父母任何一方的年龄不得超过60周岁。因为各家商业银行在房贷规章都有一条规定,超过60岁(退休)年龄时,不能再向银行申请办理按揭。

  昨天接受采访的农行、深发行、浦发行以及招商银行有关人士均明确表示,房屋落父母名字的,自己仅是为父母每月供楼的还款者,不能算是自己供了第二套房。其父母如果所购房子属第一套房的,还可以享受贷款基准利率下浮15%的优惠。但相应的,此套房子的产权也属于父母所有,父母享有对此套房子的处置权。

  遗产税话题悬而未决

  对于用父母名字购房问题,有人也提出了担忧。那就是父母年老或去世后,作为第一继承人(也即房贷的实际还款人)在继承该套房子时,会否被征收遗产税?

  昨天,我省税务界人士在接受采访时指出,对于财产税或遗产税的问题,前几年社会各界热议了一阵。有经济学家曾提出,可参照外国的一些做法据实征收。但后来有权威人士表态,按照我国目前的实际经济状况,征收遗产税的时机暂未成熟。于是,该问题在此轮宏观调控中未被社会各界所提起。

  但如果此轮房贷新政仍未能收到预期效果,遗产税是否渐行渐近呢?接受采访的税务人士称,从目前我国的实际情况看,遗产税问题不可能说征就征,也不可能一步到位。即使到了征收遗产税的时候,也不会搞一刀切,肯定会参照国际上的一些做法,按评估的财产额度作等级划分,划档次分级别再确定税率等级。

  以子女名义购房

  父母不得随意处置未成年子女房产  

  广州N女士目前拥有两套房,一套是房改房,位于老市区;另一套在珠江新城,于3年前用女儿的名字向银行贷款购得。由于女儿当时未足18岁,没有身份证,还款人自然是N女士。今年9月初,N女士又相中了城郊一套商品房,环境幽静,依山傍湖,是养老的好地方。她本来想筹足首期款后下定金,不料到了9月底,国家又出台了房贷新政策,提高第二套房贷首付及利率,于是她的再购房一事被搁了下来。国庆假期,她再次去看原想购的那套心仪养老的房子,觉得确实不能舍弃,于是把自己的实际情况向银行理财专家咨询后获知,她可继续享受房贷首付3成、甚至还可以享受公积金贷款等待遇。

  原来,她购买珠江新城的房子由于是用女儿的名字,不能采用公积金贷款,而且该套房子的事实贷款人不是她本人,故银行没有她贷款的记录。因为,所购的第一套商品房不是她自己名下的房子,加上供楼款今年上半年已还清。因此,她现在再购房并向银行贷款时,不但可以享受首付3成利率优惠待遇,还可以采用公积金贷款。

  不过也有律师建议,如果是投资者,以未成年人名义购买房产应当慎重,处置未成年人名下的房屋产权交易会非常麻烦。处置房产就会涉及到未成年人权益;の侍,房屋转让、交易,必须是有利于未成年人的利益。比如,未成年人出现重大疾病需要钱来治疗,孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养末成年人。否则父母不得随意处置孩子名下的产业。

  也有银行理财专家指出,用子女名字贷款购房,房产权人是子女。在目前情况下没有任何不妥。如果子女从事商业活动,一旦需要大笔资金周转,还可以用房子作抵押向银行贷款。但如果子女的企业破产,那么被抵押的房子将被银行作为抵债资产收回。对于真正的购房人来说,那将是一种损失。这对于疼爱子女的中国传统式父母来说,不能不考虑。

  高信用者

  高端客户贷款依然不难  

  接受采访的银行界人士亦表示,即使本周房贷新政的实施细则出台,首当其冲的是那些大量抢购房、囤房的房地产市场投机炒作者,而对于那些有信用、真正自住的普通消费者,影响较小。

  有关人士分析,目前各家商业银行新设计的“房贷”品种繁多,如果个人曾经在银行贷过款而且已经还清了,现在再贷款也不算是第二套房。这样还说明个人有信用、又不是房地产市场的揽局者。因此,一旦需要银行资金,银行还是很乐意放贷的。

  如深发展去年开始推出的“气球贷”便是为高端客户开辟的一条中长期贷款融资的理财渠道。深发展在设计“气球贷”时,已经为借款人的到期还款作了安排,即设计了到期再融资机制,只要借款人还款正常、抵押房产没有法律纠纷,银行以合同约定的形式明确承诺对剩余贷款本金提供再融资。而且,再融资的贷款还可以继续办理“气球贷”。通过这样的安排,“气球贷”可以实现续短为长。譬如借款人可以连续做2个5年期的“气球贷”,实际贷款期限达到最长规定10年。(骆海涛 杨小亮 朱桂芳)

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编辑:王菲】
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