在刚刚结束的全国“两会”上,“以房养老”再次成为代表、委员们热议的话题。全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林在谈到“积极应对人口老龄化”问题时,再次提出住房反向抵押贷款的养老融资方式。按郑斯林的话来说:“这个办法是国际上通常采用的做法,我个人认为势在必行!
缓解养老压力
数据显示,我国目前60岁及以上老年人口已经达到1.45亿,占全国总人口的11%。预计到2050年,我国老年人口将达到4.2亿,占总人口近25%。在“未富先老”的国情下,如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量,成了摆在政府面前的一道难题。而“以房养老”无疑是众多解决方案中最受专家推崇的方式。
“以房养老”就是所谓的住房反向抵押贷款,又叫“倒按揭”,最早起源于荷兰,目前发展最成熟的是美国。这种模式的具体做法:即在60岁之前,购买住宅,并取得该住宅的全部产权。到60岁退休养老时,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后,在一定年限后,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世;当房主去世后,其房产出售,所得款项用来偿还贷款本息。
上海君悦律师事务所刘正东此前在接受采访时称,通过“倒按揭”,一个退休老人每月可以有几千元收入,而且终身源源不断,其生活质量将极大改善,急需现金时,也可解燃眉之急!耙苑垦稀辈皇恢稚缁岜U系男路绞,“同时也可以减轻城市老龄化对我国经济发展造成的冲击,减轻国家、社会、企业、家庭及个人的压力”。
实际操作难度大
尽管“倒按揭”在发达国家已经被证明是一种成熟的融资方式,但在我国实施还需要解决一系列问题,譬如国民观念的转变、政策法规的修改等等。
中央财经大学保险系郝演苏教授分析道,靠子女、靠单位等几大传统养老方式都不足使老人们“丰衣足食”,现在一些有远见的市民开始将目光投向多样的商业保险,但因为国情与消费理念的不同,该产品在国内还面临着传统观念、政策法规、二级市场与三级市场的不成熟等因素限制。
“倒按揭”的评估标准如何设定,内容非常复杂,除了估算房屋价值以及未来房价走势,还要估算老人的寿命,银行要培育一批类似保险精算人的测算人群体,这需要大量的前期准备,不是一两年能解决的。有专家甚至预言,在中国,可能只有孤寡老人才会有办理“倒按揭”的需求,市场容量将很有限。
成立政策性住房银行
去年早些时候,建设部已经委托太平洋人寿保险公司研究“倒按揭”课题。参与此次课题研究的有关人士在接受记者采访时指出,但要真正实现“倒按揭”,关键是推广国家性养老补充计划,成立政策性住房银行。
该人士分析指出,实施“倒按揭”需要政府承担更多责任,最好的方式是由政府作为担保人,成立政策性银行,降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险,从而降低“倒按揭”产品的贷款利率,“如果‘倒按揭’产品的贷款利率与住房公积金贷款利率持平或更低,将有助于‘以房养老’的推行”。
对此,郑斯林表态,“倒按揭”涉及到相关法律、评估标准、继承权等问题,的确需要对很多问题的防范措施加以研究,“但是这件事情已经引起了国家的高度重视”。(张颖)