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     10月24日上午，四川省宜宾市举行住房博览会吸引广大市民前往选购住房，借力住房贷款利率的下调和交易契税的降低等新政影响，许多宜宾市民的购房热情开始逐步回升。 中新社发 陈涌 摄

　　22日晚间,央行、财政部同时出台了一系列保障民生、鼓励居民购买自住用房的政策,其中包括降低契税、暂时免征印花税、提高购房贷款利率优惠幅度、降低公积金贷款利率等系列连环优惠措施。那么,政府出台的这些政策,究竟惠及了哪些购房者,力度又有多大呢？

　　新政解析一:

　　力度多大？惠及何人？

　　利率税率齐降力度颇大

　　按照央行公布的贷款利率来看,优惠幅度非常明显。新政规定,自10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。而个人住房公积金贷款利率。其中,五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%,分别下调0.27个百分点。

　　也就是说,不仅贷款的门槛从原来的首付三成明确下调至两成,其优惠利率也由原来的下浮15%变成了30%,相当于可以“打七折”。按照央行目前的基准利率来看,5年以上的贷款基准利率为7.47%,这就意味着,新政实施后,符合央行条件的申请长期房贷的贷款人,其房贷利率可以变成5.229%,与目前的5年以上存款的基准利率5.58%仅相差0.35个百分点。

　　除此之外,财政部也出台了诸多优惠政策:从11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。而且,地方政府还可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　保障自住需求

　　根据央行和财政部出台的相关通知,此次新政最先保障的是首次置业和那些希望改善住房条件的人群。央行明确表示,贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。

　　特别需要指出的是,此次新政没有调整存贷款的利率,只是单独调整了房贷利率,央行对于广大有自住需求贷款人的扶持可见一斑。甚至有业内人士表示,近段时间的大幅度降息,抵消了过去6年来缓慢升息所累计的结果。

　　新政解析二:

　　未来优惠空间还有多大？

　　税率空间尚有“红包”可送

　　从财政部的税费政策来看,下调的税费表面上并不多。契税税率(原来为1.5%)暂统一下调到1%、对个人销售或购买住房暂免征收印花税(0.5%)、对个人销售住房暂免征收土地增值税(一般为0.5%)这三项政策,对于房屋买卖双方所减少的交易费用影响不是很明显。但是在政策的最后,财政部指出了“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。这一点,就让税率空间的下调,有了更大的空间。

　　以目前颇受大众关注的杭州市的方案来看,优惠的真正体现在于个人所得税、卖出不满5年房产需缴纳5%左右的营业税和非普通住宅3%的契税这几个项目上。根据杭州市的规定,契税、营业税地方政府补贴80%,个人所得税补贴32%,这使得二手房交易的成本大大减低,如果结合财政部的新政优惠,那么个人购房可以享受的优惠力度非常大。

　　“改善型普通自住房”对第二套房贷有影响

　　央行新政出台之后,大众最为关注的焦点之一,莫过于新政中指出的一个新概念“改善型普通自住房”。

　　央行规定,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。这意味着,贷款利率下浮30%和首付比例调整为20%的优惠政策,除了首次购买普通自住房的居民外,对于那些购买改善型普通自住房的贷款需求也将有优惠支持。

　　“此次新政最先保障了首次置业者,但是对于二次置业者的利益,就要看如何界定'改善型普通自住房’了�！庇蟹坎�界人士如此分析。对于目前的市场而言,除了那些需要购置首套住房的购房者以外,还有很大一部分的购房需求来自那些已经有一套住房、但又有提升居住环境的换房需求的人群。