2008年9月3日，房价涨幅尚处较高水平，而房屋租售比和房价收入比已失调，这令当前房价形势更不容乐观。 中新社发 井韦 摄
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京沪等城市大多数居民房价收入比远超国际水平
2008年09月09日 07:43 来源：中国证券报 
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发表评论 一面是居高不下的房价，一面是寥落惨淡的成交。种种迹象表明，近一年来买卖双方博弈而凝成的楼市坚冰难以在近期被打破。不少专家认为，未来一两年楼市将有更大的调整，但具体时点尚难判断。在当前经济环境下，季节因素对楼市的提振作用微乎其微。
“金九银十”或成泡影
“‘金九银十’只是一种销售说法，目前完全看不出这种迹象。”一家开发商有关人士在谈及短期楼市时表示不抱太大希望。
7月以来，一些大中城市的楼市成交量继续下降。以北京为例，继7月份出现逾30%的环比降幅后，8月份全市商品住宅成交4658套，共525309平方米，环比继续下降25.2%和32.6%。
很多人表示，虽然有不少楼盘打折促销，但仍会继续观望�！八淙挥泄悍看蛩悖壳暗姆考刍故翘罅��！痹谑乱档ノ簧习嗟睦钕壬硎�，按照目前的北京房价，在五环内购房月供要占到自己收入的一半以上。
另一位购房者则表示：“有的楼盘三年前卖4000元每平米，去年最高涨到了17000元，现在降到15000元，你说开发商还有多大利润和降价空间？”
客观地讲，房价过高是买方观望的主要原因。按国际惯例，居民房价收入比一般为4-6倍，但对北京、上海等城市的大多数人来说，这个指标早已超过了10倍。
有业内人士认为，买涨不买跌的心态同样是买方观望的重要原因。比如亚洲金融�；�，香港房地产市场累计跌了70%，但百姓还是不愿意买。直到前两年经济好转以及住宅供需情况发生变化后，香港楼市成交量才逐步攀升。
开发商对降价有疑虑
尽管成交惨淡，但除了深圳等极个别城市，全国楼市目前降价幅度并不明显。据亚豪机构统计， 8月份北京共有23个新盘入市，总均价为每平方米13584元，与7月的13051元相比，环比上涨4.1%。
“目前的房地产市场是典型的滞胀�！比ど塘康夭袒峄岢つ裘飞涨霸诓渭硬》康夭菰新厶呈比衔�，受翘尾因素影响，今年的房地产投资增速不会很低，但成交量下滑明显，市场已形成供给远远大于需求的情况。1-7月份全国房价同比上涨7%，未来几个月涨幅一定会继续下降。
对不少开发商来说，目前尽管资金紧张，但降价是绝不情愿去做的一件事。北京某地产公司副总认为，在当前的形势下，降价5%、10%起不到明显效果，反而可能在利润上得不偿失，更大幅度降价则有可能引起已购房者不满。而且，如果降价后楼盘一下子销售过快，造成销售脱节还会引起银行对风控方面的关注。
近期也有一些楼盘降价幅度较大，如南京主城区的世茂滨江最低折扣为7.5折，每平方米单价由昔日最高的1.7万元降至1.1万元。万科在上海的8个楼盘平均降价幅度也超过了10%。
华远集团董事长任志强认为，开发商的冬天尚未到来，目前只能算是“深秋”。上半年，全国房地产业到位资金2.2万亿元，完成开发投资1.5万亿元，开发商手中还有至少8000亿元。如果今年销售收入减少20%即减少6000亿元，开发商还过得去。但未来如果宏观经济形势持续严峻，房地产业的冬天可能会来临。
地方政府调控略松
与中央丝毫未放松的房地产调控相比，一些省市陆续出台的政策开始显示出微妙变化。如西安市政府规定，2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。
长沙日前也出台规定，变房屋实补为货币补贴，对该市具备经济适用房购房资格者补贴8万元。分析人士认为，此举除继续落实保障性住房政策外，更有助于提升成交量，活跃住宅市场。
一家开发商有关人士说，房地产业是财政收入的大头，地方政府不希望房地产投资放缓。地方政府除了出台直接政策外，还可以通过提前发销售证、争取土地供应等方式给予扶持。
但聂梅生认为，地方政府的腾挪力度依然有限，因为其无法绕过中央对银根和地根进行收缩的政策。7月份，全国土地购置面积、开发面积和新开工面积三项指标，环比均出现两位数下降，说明这轮地产调控还是相当严厉的。
与美国等发达国家不同，我国房地产市场是以增量市场为主。对于调控房价，除了在需求端外，还应在供给端增大住房有效供给。从这个角度讲，开发商保持一定的开发投资速度是必要的。SOHO中国董事局主席潘石屹认为，目前开发商最大的困难是缺钱，如果货币政策适度放松，或者在税收方面对土地交易税、增值税进行调整，对开发商已经足够。在未来1-2年内不看好国内房地产市场，但长期来看则前景光明。
中国企业海外发展中心主任孙飞则谈到，目前房地产业95%以上的金融类资金来源于商业银行，这个比例是不合理的，既加大了银行风险，又导致房地产融资渠道匮乏。未来应建立“银行＋信托＋证券化＋资本市�。玃E”的多层次融资渠道，其中信托和证券化应是主流融资渠道之一。(记者 韩晓东)
【编辑:蓝玉贵】
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