三年前研究生毕业的李河南现已是福建省某省直机关的一名公务员,他工作稳定,收入不低。工作三年仍买不起房的李河南近日投奔了福州“明萌个人合作建房筹备组”(简称“明萌”)。在房价疯涨的今天,价格低廉的个人合作建房无疑是一个天大的利好消息。
然而,真正的个人合作建房存在诸多变数,也未给广大的参与者带来最终的实惠。从大连、福州、沈阳、深圳等地的现状看,个人合作建房仍是一道未解的“应用题”。
“不愿买高价房的人们联合起来”
几乎所有个人合作建房的原因归总起来就一个:买不起高价的城市商品住房!八,不愿买高价房的人们联合起来,建设自己的家园!绷种一,这是“明萌”的口号。
林忠华告诉记者,福州房价最近三年上涨得最猛,在市区同一地块,三年前的新建住宅均价大概是4000元/平方米,今年就超过了7000元/平方米。现在的房价涨幅虽有较大回落,但房价实际上涨的空间仍很大。试想,售价在每平方米4000元时,每月房价涨幅为10%,不过是涨了400元。而现在以每平方米7000元计,涨幅落至6%,也还是涨了420元。
李河南告诉记者,就算是公务员有稳定的收入,还有住房公积金贷款,买房压力也很大。他现在年收入4万元,福州市区一套便宜的100平方米的普通商品房也要50万元,公积金按揭贷款25万元,剩下的25万元一次性支付的话,就是不吃不喝也得花6年多的时间积蓄。
土地竞拍的新看客
10月20日,第一次坐在福州市土地竞拍中心大厅的“明萌”发起人林忠华盯着屏幕上不停滚动的地块竞拍信息,当所有的11个竞拍地块一一滚过,林忠华手中的号码牌还一次都没有被举起。自从2005年8月福州市允许个人以挂靠企业方式参加土地竞拍以来,福州市有过4家个人合作建房组织,今年4月诞生的“明萌”是目前唯一活跃的个人合作建房组织,它的一举一动牵动着人们的视线。
经济师出身的林忠华手里“握”着近200人、1000多万元的合作建房资金,11个挂牌出让的地块中起拍价金额最小的也在5000万元以上,每一块成交地的楼面地价也都大大超过了他的预想。
林忠华毕竟是成功地当了一回土地竞拍会上的看客,他告诉记者:“虽然没有获得我们想要的建房用地,但我们看到个人建房方案更接近成功了!
今年4月,林忠华和其他8人共同发起成立“明萌个人合作建房筹备组”,6月19日在光大银行设立储蓄账户,保证资金账目透明和取得银行监管。截至8月12日,53名志同道合者加盟签订委托竞拍地块协议,并按规定每人拿出8万元存入账户。据福州市规定,参加地块竞拍需先缴500万元的保证金,区区400多万元的“明萌”连土地竞拍的门槛都迈不进,不得不放弃9月份的一次竞拍机会。
“人人想搭车,人人怕买票”
林忠华将竞拍无果的直接原因归结为资金不足,也就是合作建房的真正参与者不够多。林忠华念念不忘合作建房有三个优势,“第一,房价低。合作建房与房地产开发商不同,没有销售利润和营销费用,单省去这两项,就让合作建房者节省25%的置房成本;第二,质量高。自己建房可以自己控制建材质量;第三,物业好。房屋建成后,可以由全体业主自办物业公司!
个人合作建房优势明显,但它仍让很多人放不下心。林忠华坦言,目前有意参加“明萌”的达600多人,真正加盟合作的却不足1/3,2/3的人都在观望等待。这直接导致了个人合作建房屡陷资金困境。
去年成立的福州个人合作建房组织——“蓝领联盟”由于没有足够的资金,目前运作陷入停顿。而在去年最高峰时期,想参与该个人合作建房组织的“外围”人数超过千人,但真正愿意“进入内部”签订委托竞拍地块协议的不足百人。
“蓝领联盟”的一位负责人深有感触地告诉记者,想合作建房的人大多数没有钱,八万元、十万元对他们来说都是天文数字。之所以出现“人人想搭车,人人怕买票”的局面,是因为参与者对发起人缺少足够的信任。
绕不开的与开发商合作
个人合作建房的参与者另一大担心源于绕不开与开发商合作。为了符合市场操作规则,个人合作建房组织在内部“合作”之外,大都选择了与房地产开发商合作这一路径。福州大学房地产研究所负责人王阿忠博士告诉记者,这种模式除了缺乏透明度之外,还有太多的操作漏洞,容易出现开发商骗局。
王阿忠说,由政府认可的土地使用者只是房地产开发商,而不是所有合作建房的参与者,只有具备资质的开发商才能去买地,而开发商买地的钱又来自个人的凑份子,谁都不能保证开发商会不会拿着这笔钱去贷款或干别的事。其次,房屋建好后,在产权证办理上,由于政府部门在办理产权证的时候直接面对的是开发商,而不是所有合作建房参与者,致使合作建房参与者一开始就陷入被动。
“个人合作建房之所以选择与开发商合作,主要是组织者对房地产建设不熟悉造成的。如果对资金管理、建房程序都了如指掌,合作建房组织在取得地块后,即可成立房地产开发公司自行建房,不必绕这样的‘弯路’!绷种一。
福建仁文建设有限公司总经理林晓彤认为,个人合作建房组织实际上类似多股东的有限责任公司,根据我国目前的政策法规,个人合作建房必须走与开发商合作开发的路。
一道未解的“应用题”
福州市房地产管理部门目前对个人合作建房现象的态度是:既不鼓励,也不反对。只有个人合作建房组织者仍在四处奔波,试图壮大队伍,梦想成真。
王阿忠说,从理论上来说,个人合作建房行得通,对当前节节攀升的房价也将起到抑制作用。但个人合作建房毕竟是民间组织行为,参与者众多,极易出现失控局面。一是在融资上,缺乏监督机制,极易被少数人控制,很难排除这么大笔资金被挪用甚至更为严重的行为;二是在具体操作上,房地产开发毕竟是一个非常专业的事,在项目管理及后期的水电物业等配套设施上是否有能力跟进,这对组织者以及参与者来说,是一个挑战和考验。
王阿忠认为,再从全国的个人合作建房实践来看,大连的个人合作建房被叫停了,长春的偃旗息鼓了,深圳的个人合作建房最终走了一条收购二手公寓楼的“捷径”。真正意义上的个人合作建房仍是一道未解的“应用题”。
林晓彤认为,个人合作建房显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。个人合作建房现象是目前房地产市场供需不平衡的特殊时期的产物,不代表整个房地产市场的发展。一旦房地产市场走上健康发展之路,房价理性回归,个人合作建房也就没有了生存空间。(来建强)