近日,“国内银行第四季度可能提高第二套房贷首付,房贷利率也有可能大幅上浮”的传闻不断。倘若如此,本已“观望气氛浓厚”的深圳二手房市场将会受到怎样的影响?
多位市场研究人士认为,房贷新政调控精准,对房地产投资客可谓“当头一棒”。国庆节之后,整个三级市场可能继续保持观望气氛,更多投资客将会选择退出市场。
市场报价下降投资客锐减
“9月,深圳二手楼市中的自住客比例已增至八九成!弊蛉障挛,世华地产市场研究中心总监肖小平对记者感叹,7月以来,整个二手房市场的投资客比例呈急剧下降趋势,已从7月之前的50%锐减到现在的10%左右。
世华地产近一个月来的市场调查显示,深圳部分片区已出现业主报价自动下降的现象,降幅约在5%~8%间,这类片区主要集中在口岸以及投资比例较高的次级住宅片区。肖小平称,上述片区的住宅多以中小户型为主,周边商业完善,长久以来,其二手住宅的投资比例均维持在60%~80%之间。7月以后,这些片区就迎来了“投资型买家大幅减少,市场成交量快速下滑,有效盘源较多”等局面。
“以往泡沫多的地方,现在都拥有了议价空间,这预示着卖方市场正在向买方市场转变!毙ば∑剿。
杠杆效应减弱投资成本涨
知名地产专家半求评价,即将出台的房贷新政“调控比较精准”,提高购房首付将导致杠杆效应减弱,而这又是投资客最为看重的。
所谓杠杆效应,通俗地说,就是用什么样的投资成本去得到什么面积的房子。如果可以用较少的钱去控制较大面积的住宅,则说明杠杆效应高,投资客就会趋之若鹜;反之,杠杆效应低,投资客可能转向投资其他产品。
“举个例子,首付比例一旦提高之后,投资客以往先投资20万就可赚10万的情形将不复存在,而是要投资40万才可获得同等利润。这样的话,就有很多替代投资品可供他选择,如股票等,而不会只专注二手房了!卑肭蟊硎,当下深圳的购房群体中,有70%~80%都属于二次置业者,所以房贷新政将对全市的二手房市场产生深远影响。
肖小平认为,将要出台的房贷新政既抬高了投资门槛,又增加了投资成本,对投资客的市场行为将起到进一步抑制作用,深圳二手房市场将继续保持较为浓厚的观望气氛。部分实力不强,如依赖银行贷款炒房的人,将很有可能在第四季度退出这个市场。
不过,肖表示,对于那些“买房给父母住”或“为改善住房而二次置业”的“准投资人”而言,新政会造成一定压力,但是这部分人群资金实力比较雄厚,他们的买房行为不会受到太大冲击。
租赁市场表现强势
对于国庆后的二手房价走势,受访人士都没有明确预期。半求指出,未来的政策变化和人民币升值幅度将对房地产市场产生较大刺激,因为“房产是金融现象,而不单单是价格现象”。而肖小平强调,部分业主在前期获利较多,若第二套住房的房贷比例提高,会让他们的利润损失越来越大,可能会逐渐开始选择卖房套现,这将为自住买家提供购房时机。
不过,在二手楼买卖成交量大幅下降的时期,租赁市场的表现却非;鸨。因此,市场人士建议,在二手楼买卖市场面临调整的时候,资金压力不大的业主们可以选择以租赁的方式从容应对。(李纬娜)