尽管政府明确警示存在购买风险,但仅相当于北京四环内房价25%至30%的低价格,令购房者仍趋之若骛。
如果你有30万,你可以在北京的二环内买到20平米的房子;如果你运气好,也可以在五环内买到40平米的房子,或者六环内买到45平米的房子。
而在五环外的“小产权房”,你用这笔钱则可以买到近100平米的房子!
据“链家地产”统计显示,北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元之间,仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。
低廉的价格造成了购房者对“小产权房”的趋之若骛。但在“小产权房”热销的背后,却是难掩的风险和显而易见的利益驱动。
“小产权房”卖火了
5月26日上午10点,当《中国经济周刊》记者来到通州区张家湾镇太玉园小区售楼处时,这个北京闻名的“小产权”楼盘正迎来新的一期开盘,很多购房者在向售楼人员了解情况。
什么是小产权房屋?
简单解释,国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,也就是说在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,这种房屋被视为乡产权,即小产权房屋。
“通州的楼盘60%都是小产权的,我们一点也不愁卖!今天开盘我已经卖了4套了。有时候团购十几套的情况也是有的。附近城市如保定的一些居民也来我们这里买房,最远的还有呼和浩特的呢!”销售人员李先生对记者说,他并不忌讳告诉购房者房子是“小产权”。
记者在现场了解到,新开的这一期楼盘打出的牌子是“欧洲人文城镇生活样式”,“9-13万即可拥有一个真正属于自己的家”。房子确实很便宜,一套一层的87平米的两室一厅只需要28万左右,相当于3200余元每平米,这样的价格在五环内是不可想象的。
“看准了就赶紧下手买,不用考虑太多。这地方特别适合养老!币晃灰丫谔裨奥蛄艘痪邮业睦畲舐瓒约钦咚,她去年买时这边的房价只有2500元一平米。现在她准备为儿子再买一套。
当记者问她会不会介意这是“小产权房”时,她告诉记者:“如果只有三栋两栋,再便宜我也不会买。这个小区规模大,这么多的居民,别人都不怕,你怕什么?小产权也没有什么,反正都是自己住!
和李大妈不同,刘女士是专程从唐山赶来看房子的!芭裉煜奶毂弦,需要在北京买房子,但市中心的房子太贵了,于是就想着在这里先买一个,算做一个过渡吧。知道买小产权房会有风险,但也顾不了那么多了!彼。
记者在采访中发现,购买“小产权房”的多是初次置业的年轻人和想要养老的老人。原因很简单:“便宜”,“环境清静”。
“去年军博等房展会我们还参加,今年以来基本就不做宣传了,因为卖得太火了!毕廴嗽崩钕壬嫠呒钦,目前他们还有四栋楼没有开盘,到年底开盘的时候,“一定能涨到4000元每平米!
“小产权”实际是无产权?
尽管“小产权房”一片热销景象,但在众多的业内人士看来,“小产权房”存在多重风险,最大的问题是实际上没有产权,不受法律的;。
在太玉园小区售楼处,记者发现,购房者签订的合同与一般的商品房买卖合同有所不同,其名称是“北京市太玉园项目房屋买卖合同”,合同由北京市通州区张家湾镇人民政府监制,出卖人为张家湾镇张家湾村民委员会。
合同上写着:出卖人在购房人办理入住手续一年之内办理完毕房屋产权证,购房人如产权状况发生变更时,应到相应主管部门办理手续,交纳费用。
销售人员告诉记者,“小产权”房屋可以转让或继承,但当记者请他出示房产证的样本时,该人士称现在手头没有,改天才能看。
在记者的追问下,他才告诉记者,将来要发的房产证全称是“太玉园小区内销房房屋产权证”,而不是通常国家建设部门所发的“房屋所有权证”,而办理产权变更手续的所谓主管部门,实际就是村民委员会。
在张家湾镇西定福庄村附近的另一个小产权楼盘——“环湖小镇”,一位姓孙的销售人员这样解答记者的疑惑:如果真的遇到国家的大型规划或拆迁,“小产权”房子可能没有“大产权”的房子获得的补偿多,但补偿一定会有的,而且肯定会比购房的费用高。
记者随后发现,与“太玉园”有所不同的是,该楼盘出示的购房合同又有了一个新的名称:“房屋买卖契约”,但卖方依然是村委会:通州区张家湾镇西定福庄村民委员会。
不过在这里,记者终于看到了房产证的样本,全称为“房屋所有证”,其中规定了“转让或继承时,必须到发证机关办理产权变更手续!
“就是到村民委员会去办理,交2000元的手续费!闭馕恍账锏南廴嗽倍约钦咚。
“这样的‘小产权房’实际上是无产权房。因为这类住房是建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保证。也就是说,购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定!苯ㄉ璨空哐芯恐行母敝魅瓮蹒辶侄浴吨泄弥芸匪。
“如果集体要求收回房产或者因为政府规划,要求拆除乡产权房,购房人是得不到法律支持的。另外,部分为养老而到郊区购买乡产权房的老年人,由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦!北本┝醇业夭弊芫斫鹩啥浴吨泄弥芸匪。
“小产权”与“新农村”有无关系
据了解,今年3月,面对“小产权房”的热销,北京市建委曾对购房者发出风险提示,建议不要购买“小产权”房屋,因为此类房屋无产权保障,不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋的产权过户手续。
但这样的风险提示似乎挡不住购买“小产权房”的浩荡大军:京城400余个在售楼盘的调研数据显示,目前在售“小产权”楼盘约占市场总量的18%。
一方面是官方警示乡镇“小产权”房产有风险,一方面却是“小产权”房市场的产销两旺,其中原因何在?
“那么多人去购买‘小产权房’,主要原因还是在于价格比较低,地点也有吸引力;还有一个重要的集体心理,就是‘法不责众’!蓖蹒辶炙。
“价格低廉是‘小产权房’热卖的主要原因。正是由于房价的持续走高,才使购房者更多地将目光转向了郊区,甘冒风险,购买‘小产权房’!北本┝醇业夭弊芫斫鹩啥浴吨泄弥芸匪。
在采访中,记者还发现,北京郊区的许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的,许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的,利益驱动显而易见。
“我们是村民回迁房,不是搞的房地产开发!碧裨靶∏勐ゴΦ睦钕壬约钦咚。
在李先生眼里,他们就是将原来的旧村改造,建成楼房,节省了地方,本村村民的居住条件满足后,将多余部分进行销售,这样既可以让村集体有所获益, 也解决一些村民的安置工作,是一举两得的事情。 “作为本村的村民,我还可以得到两股的分红,一股是三千元!崩钕壬约钦咚。
“借新农村建设、旧村改造名义,是‘小产权房’目前普遍的运作模式,具有打‘擦边球’的性质。没有政策明确允许这么做!北本┓康夭岣被岢ち址宥浴吨泄弥芸匪。
据林峰介绍,“小产权房”一般由开发商和村委会合作,或者村委会自行组织建设,在宅基地等用地上开发住宅,而后自行销售,并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。
“在这个过程中,由于不用交纳土地出让金和各种税费,村镇一般能获得很大的好处,而合作的开发商也能按比例分成!绷址逅。
金育松也认为,“小产权房”开发使用的是农民的集体土地,几乎不存在土地成本,因此价格低廉,从而使得乡产权房的开发具有较大的利润空间, 这也成为“小产权房”屡禁不绝的一个原因。
评论:北京“小产权房”还能卖多久?
建设部政策研究中心副主任 王珏林:“北京市应尽快出台相关管理办法”
购买“小产权房”会给购房者带来许多不利和风险:一是很难在市场上流通;二是很难保证购买合同的实现;三是随时都可能因为这块土地被征用,进行强拆,造成经济损失。
目前北京郊区存在如此多的“小产权房”,不是一个好现象,因为这既影响房产市场,又易产生社会问题。建议北京市尽快出台相关管理办法,对符合上市条件的要纳入市场统一管理范畴;不符合法规规定的要严加制止,不能任其发展。
北京市建委房屋交易管理市场处处长 沈洁:“遏制‘小产权’还需各部门采取综合措施”
今年3月,我们已经从市场交易的角度,对购买“小产权房”的消费者进行了风险提示,明确了“使用权”、“小产权”的房屋都不要购买,此类房屋无产权保障,且不能办理房屋的产权过户手续。至于今后如何对待小产权房,还需要国土部门、规划部门以及主管村镇建设的部门采取综合的措施。
北京链家地产副总经理 金育松:“‘小产权房’开发交易将会受到一定的抑制”
未来几年,“小产权房”开发交易将会受到一定的抑制。去年的“十一五”规划将18亿亩耕地保有量确定为硬性指标,未来几年对于农民宅基地耕地的;ちΧ戎换岵欢显銮,从而切断“小产权”开发土地的来源。另外,北京市“两个一千万”工程将会给中低收入者带来良好的保障和预期,他们不必再冒风险购买乡产权房,购买乡产权房的客户会相应减少。
如何合理安置已经大量存在的“小产权房”,是当前问题的关键;是一刀切的推倒?还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权?在这方面,相关法规还是空白。(记者:牛建宏)