5月并不是二手房的交易淡季,但二手商品房的交易量却在下降,主要是部分房主因办理转按揭手续麻烦,希望能找到全款买主再卖房,这是记者昨天从“我爱我家”、中大恒基、“千万家”等多个中介公司得到的共同反映。
二手商品房成交骤降
“千万家”统计资料显示,资金监管政策实施以来,即4月15日至今,与资金监管前一个月相比,朝阳区最受影响,二手房交易量环比减少18.3%;东城、宣武两个区域位列第二、三位,分别下滑了14.6%、13.3%。其中,需要办理转按揭业务的二手商品房成交量下降幅度最大,与资金监管前一个月相比,这部分房源的环比减少了16.5%。分析人士称,主要是转按揭在资金监管下要进行十个步骤才能完成交易(见右表),房主在短时间内拿不到房款,由此降低了出售房产的意愿。
炒房客为获全款挑买家
据了解,目前进行资金监管下的二手房交易,需要在网络申报填写相关资料且放款要等市建委出办结单,而中间的重要环节是过户。据多家中介公司的权证部工作人员介绍,除了海淀区是当天可以领取房产证外,通州、石景山区需要半个月的办理时间,东城、西城、崇文、宣武、丰台、昌平六个区域要20个工作日,朝阳区要30个工作日才能够领到房产证!罢庋牟僮魇孤舴咳诵枰嗟壬习敫鲈碌揭桓鲈,甚至更长的时间才能拿到房款,加大了房款划转到位的时间,这是二手商品房交易量下降主要原因!敝薪楣镜墓ぷ魅嗽狈治。
“千万家”市场部经理常淑娟表示,目前北京的二手房市场是一个“卖方市场”,所以资金划转制度被一些业主,特别是因房产投资收益下滑想转做其他投资的业主所排斥,而这次投资者手中捏着的正是房龄短、配套设施完善、地理位置优越的二手商品房。据悉,目前进行贷款投资的房主更青睐于全款买家,从而“择客”出手。伟嘉安捷企划经理殷丽娟指出,这种一次性快速获得全款的房主,就是避开专用账户而私下交易!罢庵肿龇ú⒉惶岢,买房人一旦把房款打到房主账户,出现对方银行不接收或是接收时间有差别,就会存在业主直接提款的风险!币罄鼍晏嵝崖蚍咳。
专用资金账户交易比重提升
尽管二手商品房的交易短时间内出现下降,但记者昨天从“我爱我家”、中大恒基、21世纪不动产和“千万家”四大中介机构了解到,通过专用资金账户交易的二手房比重已上升到30%至50%不等,均高于本月初所统计的5%的比例。上述中介公司均对资金监管的模式前景看好。
市场数据显示,眼下涉及转按揭的流通房全部为商品房,占二手房总交易量的三成。据悉,需要通过转按揭完成交易的房产,由于在出售时房屋已设定抵押,而购房人同时需要通过抵押贷款买房,因此需要业主提前向银行提出还款申请,预约办理。专业人士介绍,目前各家银行预约的时间不一样,如深圳发展银行需要提前1周预约,交通银行需要提前1个月预约,这也导致转按揭办理的周期被再一次拉大。业内人士认为,转按揭交易的房屋程序复杂导致成交量下滑,如果这种情况得不到改善,买卖双方就容易出现僵持状态。(王丽娅)
资金监管下,转按揭交易办理流程
第一步
交易双方达成买卖意象,双方签订买卖合同。
第二步
提交申请:由卖方向原贷款行提交转按揭业务的书面申请;由买方向贷款行提交办理转按揭业务的书面申请。
第三步
取得卖方原贷款行的书面同意办理转按揭的意见书。
第四步
对交易房产进行评估,银行根据评估价、原买入价、现卖出价中的低者发放贷款,(如买方的贷款额度不变或属法院等机构判决生效的情形,不用进行评估操作)。
第五步
买方支付首付款(现卖价-贷款额)
第六步
见律师,审查借款人资格,收讫借款人的各项证件资料,律师将意见书及借款人的证件资料提交现贷款银行。
第七步
现贷款银行审核通过后,发放贷款给原贷款银行,解除卖方的房产抵押,并由经纪公司为现贷款银行提供阶段性担保。
第八步
卖方与原贷款行办理房产解除抵押手续,取回房产证件。
第九步
买卖双方到房产所在区房地局进行产权交易过户,给买方下发新房产证当天,卖方领取办结单并可凭此获得银行划转资金。
第十步
为买方办理新产权证的抵押手续,完成转按揭的操作。