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上海的甲級辦公樓市場從2006年到2008年上半年都處于一個(gè)供不應(yīng)求的環(huán)境中,每年的供應(yīng)量差不多在40至50萬平方米。這樣的一個(gè)情況在2008年下半年發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。這個(gè)轉(zhuǎn)變有幾個(gè)方面的原因,首先2006至2007年的供不應(yīng)求導(dǎo)致了很多辦公樓項(xiàng)目相繼開工,辦公樓項(xiàng)目一般建造周期在三年左右, 2008年下半年出現(xiàn)大量的甲級辦公樓同時(shí)上市。
2008年下半年之后,國際金融危機(jī)演變成為了全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī),從而導(dǎo)致了包括許多跨國公司在內(nèi)的在華公司業(yè)務(wù)受到了很大影響,企業(yè)對于辦公樓的需求大幅度下降。這兩個(gè)因素相加之后,整個(gè)上海的辦公樓市場大幅下滑,直到現(xiàn)在辦公樓市場的壓力還是很大的,F(xiàn)在上海甲級辦公樓市場存量有500萬平方米左右,其中浦西340萬平方米,浦東180萬平方米,已經(jīng)很接近香港的存量了。
新增供應(yīng)方面,2009年第一季度還可以,但是由于2008年供應(yīng)量很大,今年整體上市的量還很大。從吸納量來說,2009年第一季度是非常不樂觀的,較2008年同期來比有很大的下降。辦公樓空置率指標(biāo),2006和2007年由于供不應(yīng)求,上海辦公樓的空置率一般低于5%,現(xiàn)在基本上整體空置率達(dá)到了15%左右。尤其在浦東陸家嘴區(qū)域,由于很多租戶都是金融客戶,空置率是更高,有的達(dá)到25%左右。空置率的指標(biāo)通常是用來作為判斷市場租金走向的風(fēng)向標(biāo),在如此高的空置率情況下,我們判斷2009、2010年辦公樓租金還會(huì)進(jìn)一步下滑,F(xiàn)在,靜安區(qū)的辦公樓是全上海租金水平最高的,從空置率的角度來說,浦東是最高的,徐匯區(qū)則相對低一點(diǎn)。
我們對2009年上海辦公樓市場的新增供應(yīng)量和空置率做了一個(gè)比較。2009年第一季度,上海辦公樓空置率是16.9%,比2008年第四季度統(tǒng)計(jì)的15.2%又增加了1.7%。所以,從空置率指標(biāo)來看,辦公樓市場短期壓力還是很大的。盡管短期內(nèi)壓力很大,但根據(jù)我們對今后幾年供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)來看,接下去幾年市場的供應(yīng)量并沒有減少,供應(yīng)高峰要到2012年之后才會(huì)告一段落。我們判斷2009至2011年上海辦公樓的壓力將一直存在,未來四個(gè)季度還會(huì)有70萬平方米以上的供應(yīng)量入市。按照2006年的吸納量來看,一年也才40至50萬平方米。我們認(rèn)為,除非租金出現(xiàn)很大程度的下降,否則空置率還會(huì)進(jìn)一步上升,相應(yīng)的租金還會(huì)進(jìn)一步下滑。
上海的辦公樓市場盡管受到了很大的影響,但由于市場比較大,在當(dāng)前不景氣的環(huán)境下,成交還是有的,但租金水平下降很大。由于現(xiàn)在整體經(jīng)濟(jì)的影響,新設(shè)立企業(yè)選址大幅下降,另外一個(gè)趨勢就是由于一大部分跨國公司的總部經(jīng)營碰到很多困難,或是希望更好地恢復(fù)盈利,很多公司會(huì)選擇價(jià)格比較低廉的辦公樓,比如甲骨文就將原來在淮海路上的辦公地轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)在五角場的創(chuàng)智天地。
辦公樓的銷售市場并不完全與租賃市場保持一致,由于租金和售價(jià)的關(guān)系是有很大的關(guān)聯(lián)性,隨著辦公樓租金大幅度下滑,市場上的投資客都受到了比較大的影響。我們做了基本統(tǒng)計(jì),從1996至2001年,由于這段時(shí)間上海處于經(jīng)濟(jì)低潮期,這個(gè)期間辦公樓的投資比例是持續(xù)下降的;從2002年到2008年,辦公樓投資開發(fā)的比重持續(xù)上漲,辦公樓整體庫存增量也很明顯。我們統(tǒng)計(jì)了2003至2008年銷售型的辦公樓情況,發(fā)現(xiàn)2006、2007年這兩年銷售型辦公樓的整體市場是供小于求的,導(dǎo)致價(jià)格的急速上升。但2008開始由于租金的大幅下滑直接導(dǎo)致了租賃和銷售的整體需求是下滑的。從2009年第一季度情況來看,同比下降跌了26%,成交量回到了2006年的水平。因此,2009年銷售型辦公樓市場的壓力還是很大。
整體來講,隨著金融危機(jī)轉(zhuǎn)化為全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后,對于上海辦公樓市場的影響是比較長遠(yuǎn)的,2009年市場的空置率會(huì)超過22%,2010年可能會(huì)達(dá)到25至30%,短期內(nèi)市場的壓力很大。同時(shí),隨著租金、售價(jià)的下跌,意味著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間會(huì)有比較大的壓縮,而且樓宇經(jīng)濟(jì)之間的競爭也會(huì)更加激烈。從短期來看,我們對于辦公樓市場還是持觀望態(tài)度。當(dāng)然,市場也并不完全是負(fù)面。近期,國務(wù)院批復(fù)了上海建設(shè)“兩個(gè)中心”的規(guī)劃,這對上海辦公樓市場來說是一個(gè)長期利好。
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