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　　11月份，上海二手房市场信心略有回升。最新出炉的11月份上海二手房指数报告显示，全月二手房成交价格略有下调，成交量呈上升趋势。上海中原的成交数据表明，总价100万元以下的中低档住宅成为成交主力。

　　地铁房跌幅大

　　11月份，由于二手房交易税费降低，卖方出售成本大幅度减少；月末，央行大幅降息108个基点，为11年来最大降幅，也对市场恢复起到了促进作用。不少房东下调了报价，带动了市场的成交。统计显示，11月份上海二手房价格指数为2319点，环比10月下降19点，跌幅达0.82%。

　　全市52个控制点板块中共有41个板块价格下跌，占采样总量的78.8%。其中，跌幅最大的为金桥板块，大幅下跌3.47%；跌幅最小的为南京东路板块，仅下跌0.25%。一向以价格平稳见长的地铁沿线板块，11月也出现了2.7%的较大跌幅。从各区表现来看，5个市中心区静安、卢湾、黄浦、徐汇和长宁区，平均跌幅为0.87%，跌幅超过全市平均水平。

　　　老公房唱主角

　　以老公房为代表的中低端二手房价格普遍进入下行通道，导致市场供应量增加，也是11月市中心区包括地铁沿线板块成交均价下滑的原因之一。上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，11月1日出台的新普通住房标准，将各环线间普通住宅的价格由之前单价限制改为总价限制。新标准公布后全市二手房中普通住宅比例已上升至四成以上，而普陀曹杨、徐汇龙华、杨浦中原等以中小户型老公房为主的板块内，普通住宅比例已达80%以上。

　　11月中低端住宅市场的积极表现，首先显示在中环区域内老公房住宅成交的活跃。10月份时，二手房源房东的挂牌价格是扣除各类税费后的“到手价”，11月份则直接转为了“成交价”。以普陀曹杨板块为例，板块内老公房面积大致为40平方米以上的一房、50平方米至60平方米的两房以及70平方米至90平方米的小三房，10月份均价为14000元至15000元/平方米，11月已降至13000元至14000元/平方米，11月上半月板块内老公房价格普遍下降近一成。

　　中小户型老公房价格的回落，也推动了非普通住宅的价格跟跌。如闸北的大宁板块，目前板块内70%以上的二手房已列入普通住宅范畴，而政策中对个人所得税征收的“五年转两年”对房东心态影响十分明显，板块内不少房龄在2年以上的非普通住房价格也积极下调。板块内知名楼盘歌林春天，10月份均价为19000元/平方米，目前均价则已跌至15000元至16000元/平方米，但成交依旧不见起色。

　　　高档房仍观望

　　11月份，上海中原的成交数据中，总价50万元以下、50万元至80万元、80万元至100万元价位段内的成交套数分别占成交总量的12%、26%、14%，100万元以下住宅成交套数占到了总量的52%。相比之下，总价在300万元以上的高档住宅，成交就大为逊色，仅占总量的7%左右。

　　马冀认为，这是由于在改善型需求上的政策始终不甚明朗，具体表现在各大银行房贷细则中的“改善型普通住房”标准模糊，“二次房贷”是否松绑也迟迟不定，造成了高端市场观望气氛依旧浓重。虽然一部分卖家出于资金压力，顺应市场形势调低了价格，但买家的购房热情并未因此有所回升。

　　11月份古北、联洋等板块出现了高档公寓的集中降价，但成交没有太大的回暖征兆。如，古北板块内的“华丽家族”，今年价格最高峰时可达38000元至40000元/平方米，目前挂牌均价已跌至30000元至32000元/平方米，而购房者的心理价位则大致在27000元至28000元/平方米，观望明显。(记者 张奕）