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　　“二套房贷”新政已实施一周年，由此触发的成交量大幅减少，广州房地产市场注定是不平静的。据广州市国土房管局数据(二手住宅均价为满堂红成交数据)，2008年上半年，全市一手住宅成交面积为241.79万平方米，同比大减43.5%；全市二手住宅成交面积为224.41万平方米，同比减少33.9%。而满堂红成交数据显示，2008年8月广州二手均价为7257元/m2，同比仅增长0.55%，中心城区均价为7621元/m2，同比下跌2.27%。由此可见，广州楼价得到了有效的抑制，相比一手市场，二手价格表现更加平稳，但成交面积的大幅下滑，让后市的发展更加扑朔迷离。

　　“瞻前”：二手成交量大减三成多

　　根据广州市国土房管局公布的数据，今年上半年广州二手住宅成交面积为224.42万平方米，同比减少33.9%，这是近年来第一次出现“缩量”。此外，上半年二手住宅成交面积占全市住宅成交面积的比例为48.1%，份额增长3.8个百分点，与“半壁江山”只有半步之遥。

　　满堂红研究部认为，二手楼市成交量大减的原因主要在于置业者对楼市的预期改变。去年第四季度“二套房贷”新政出台后，先知先觉的投资性需求意识到市场存在风险，率先离场，但是此时市场上的刚性需求以及介于投资性需求和刚性需求之间的中性需求已经被狂热的市场气氛充分调动起来，并没有出现大规模的退潮，因此成交量还比较稳定。进入2008年，楼市挥之不散的观望气氛终于发生效力，市场迅速冷却下来。

　　从满堂红地产成交数据显示，上半年全市二手住宅成交均价为7102元/m2，同比上涨21.8%，但是环比涨幅只有2.0%，显示在一手楼市降温的同时二手楼价的上涨也得到了有效抑制。从价格信号传导机制来看，与一手楼开发商可以审时度势果断采取集体降价的策略不同，大多数非炒房性质的小业主作为分散的个体，需要较长的时间才能接受价格下跌的现实。因此，在一手楼市出现降价风潮之后并没有及时跟进，导致二手楼的价格优势缩小，中介促成交易的难度大大增加。

　　“顾后”：降息为楼市带来正面影响

　　合富置业人士表示，9月16日贷款基准利率下调，给市场带来一定正面影响，主要表现在心理影响上，而楼市复苏的关键在于新一轮博弈让市场找到价格承接点以及市场对政策的消化。影响楼市的调控政策的出台和贷款利率的走势，关键决定因素在于楼市整体发展情况和楼价走势，以及各项经济数据的表现。

　　合富置业专业人士指出，政府真正解决了一部分一手楼的出证难问题，而这部分物业的业主有很强的套现和换楼需求，新的供应有可能激活二手楼市成交量。而2010年广州亚运会将促使基础设施等固定投资加大，为楼市发展成长带来动力，因而广州楼市长远发展仍见乐观。

　　购房者：从“盲目疯抢”到“持币观望”

　　满堂红研究部经理周峰目睹了广州楼市近年的起飞、疯狂与着陆。

　　他回忆道，“9·27”之前，广州购房者一度失去“理性”，当时只要手上有闲钱的市民，都有入市购置物业的冲动，而为了避免自己心仪的物业被别人捷足先登，部分买家甚至先落订金再去看房，从看房到真正签合同的时间，最快是一个小时。“盲目跟风抢购”必然会出现货不对板的现象，而且以“实收价”成交的物业也令买家成本明显增加，但由于大多数人都一致预期楼价会不断攀升，只要手中持有物业，便不愁身家不涨，因而当时怀有“有楼万事足”想法的人不在少数。

　　“9·27”之后，由于银行不断收紧“银根”，市面物价上涨、经济增速放缓，兼且天灾也时有发生，准购房者的心态发生根本性变化�！傲羟�傍身以备不时之需”成为多数市民一致的想法，从“卖方市场”转向“买方市场”的最大特征，就是准买家重新回到“走马观花”的年代，他们可以去看十余个楼盘或多套物业，就是不表态是否有心购买，如今着急的是发展商和部分急于出货的小业主。刚性需求群体已经大幅缩减，有效需求群体(真正能在任何时候作出购房行为的客户)则是在发展商作出大幅让利或者地产中介“磨破嘴皮”才出手，而且要求与小业主“各付各税”。

　　中介行：从“快速扩张”到“剩者为王”

　　买二手房的客人有相当一部分是换房一族，改善型购房者不幸成为“房贷新政”的打击对象。换楼客为免背上沉重房贷包袱而推迟置业，使得房地产中介“很受伤”。

　　“9·27”之前，地产中介行要在飞速发展的市场上通过“开铺、加人手”扩大市场份额。当时开一个新铺的成本(铺租、人员工资、器材、装修、顶手费等)大约在8万～10万元之间，而每月扣除成本后，仍旧能产生可观的利润，如创辉的地铺数量最多时曾接近300间，经纪人数近3000人。而且由于促成买卖单收取的佣金比促成租单要高很多，地产经纪普遍将精力放在买卖单的洽谈上，某些月份曾经出现过买卖单与租单的宗数比例为1∶1.1，相当接近。

　　“9·27”之后，由于市场形势急速转变，中介行能促成的买卖单数量骤减，地产经纪唯有重新在租赁市场上开拓业务，品牌大行的买卖单与租单宗数比例重新回到1∶3的水平。但促成租单收取的佣金远低于买卖单，中介行业遭遇经营“瓶颈”。2008年是中介行业调整时段，不论规模大小，皆以“控制成本”为经营主旨，减铺裁员成为各中介行的运作主调�！笆Ｕ呶�王”是这个调整期内的新名词，只要能安然度过调整期，便可以迎接下一个“春天”。

　　按揭业：

　　按揭付款减少　一次性付款增加

　　“9·27”房贷新政对处于房产中介下游的按揭服务业也大受打击。汇瀚按揭高级客户经理梁穗妍表示，按广州市国土房管局统计数据显示，二手市场交易量萎缩达40%，按揭业的损失可见一斑。由于房贷新政影响，按揭付款客户减少，一次性付款增加，按揭与一次性付款的比重在缩小，从以前比例6∶4缩减为5.5∶4.5，现在接近5∶5。不少客户宁愿七拼八凑甚至向别人借钱置业，都不愿意做按揭。

　　面对高息负担，二次置业者现时有哪些“捷径”可走呢？梁穗妍介绍，方法有三：一是使用公积金贷款，只要没有动用过公积金贷款，置业者在二次置业时申请公积金贷款不必受房贷新政的影响。二是以第一套房做纯抵押贷款，以发放的贷款来一次性购入第二套房。三是申请固定利率贷款。由于固定利率贷款利率上浮幅度不及10%，买房者可以节约一点利息支出。9月14日央行宣布减息，对市场是一个利好的因素，无论是对于自住客人还是投资客而言，都有好处。(李凤荷)