昨天,随着汤臣集团发布中期业绩报告,天价楼盘“汤臣一品”再度成为焦点。中报披露,集团计划在今年三季度推出“汤臣一品”4栋中的一栋用于对外出租。这也是“汤臣一品”因涉嫌“捂盘惜售”成为市房地局首批专项检查对象之后,首次调整市场策略。不过,据记者调查,目前小陆家嘴地区豪宅租赁市场明显供大于求,动辄几千美元一个月的租金也往往“有价无市”。
月租金估计不低于五千美元
汤臣集团发布的中期业绩报告中显示,到目前为止,“汤臣一品”项目已收取超过2亿港元的销售收入;在4栋住宅物业中,两栋已对外出售,而另外两栋则保留作投资用途;集团现正计划于今年第三季度推出一栋住宅大楼(共74套)用作对外出租。
不过,当记者联系汤臣集团香港总部时,相关负责人仍谨慎出言:“具体三季度何时将租赁项目推向市场还没有时间表,包括租金水平等在内的详细租赁方案还在研究之中!
从中介公司了解的情况显示,目前小陆家嘴区域能看见江景、300平方米以上大房型的租赁价格约在5000美元/月!巴戏康夭毙畔⑾允,“汤臣一品”拟推出的74套租赁住宅都在400平方米以上,据此分析租金应在5000美元/月以上。而其物业管理费也因为天价楼盘的身价而高达每月15元/平方米,核算下来,即使租赁面积最小的一套,每月物业管理费也高达6000多元。如按日计算,日租金约200美元,相当于上海目前豪华五星级酒店的价格。
豪宅“售改租”动机有二
据了解,现在一些市中心区域都有高档楼盘计划“转售为租”,其中有的是开发商行为,有的是投资商间接运作。
业内人士透露,“汤臣一品”将要出租的房源位于小区东边,不靠江边,以400平方米以上的大房型为主,从品质、面积和区位来看,与周边的“财富海景”比较类似,市场能够接受的租赁价格约为每月8000美元。然而,“财富海景”因租金高而租赁情况并不好,在信义房产有30多套房源挂牌租赁,但至今只租出3套。
荒岛房产分析人士认为,众多“转售为租”的案例显示,开发商通常有两方面动机:一种是楼盘当初定价较高,开发商短期内销售压力大,通过“转租”来调整开发策略;另一种是企业看好楼市后期表现,希望把市中心物业作为资产运营,出租能够为公司带来长期稳定的利润。
周边豪宅市场明显供过于求
“汤臣一品”数十套租赁房源进入市场一定会冲击小陆家嘴高端物业租赁市场!罢饫镉行┖勒父鲈虏拍茏獬鋈ヒ惶追俊,中原地产有关人士昨天向记者这样表示。根据中原地产、信义房产等提供的数据,浦东小陆家嘴地区高端租赁市场相对集中,其中世茂滨江约占50%的市场份额,仁恒滨江花园、汇豪天下各约占30%、15%的份额,除此以外,“财富海景”等高端楼盘也有少量对外租赁。总而言之,小陆家嘴地区高端物业租赁并不活跃,挂牌出租的物业不少,但出租成功率不高,供求之比约为20:1。
租赁行情低迷显然与该区域租赁价格高密切相关,根据中原地产提供的数据,陆家嘴区域楼层较高、能看江景的300平方米大房型租赁价格达到5000美元/月;区域内目前租赁价格最高的楼盘是“财富海景”,其339平方米的三房租赁价格高达8000-10000美元/月。
[相关新闻]"汤臣一品"调查仍未有结果
今年6月6日,上海市房屋土地资源管理局宣布,将对沪上房地产企业进行专项检查,首批专项检查对象为"汤臣一品"、"嘉和国际大厦"、"经纬城市绿洲"三个商品房开发项目。这三家在售楼盘都涉嫌"捂盘惜售"、"虚拟交易"等不规范行为。
目前此项检查是否已有结果?"汤臣一品"出租物业是否与检查相关?昨天,记者未能从市房地局得到明确答复。不过,市房地局有关人士10天前接受媒体采访时曾表示,"汤臣一品"的调查现在仍然未出结果,这次的房地产市场秩序整治,将是一次面对所有进入预售环节楼盘的检查,并非针对个别楼盘。
[背景链接]"话题"不断的"汤臣一品"
●2005年10月初,"汤臣一品"亮相沪上"顶级私人物品展",售价宣称将超过1万美元/平方米,当年10月29日正式对外预售,标价11万元/平方米,成为内地最高价楼盘。
●2006年7月,汤臣集团委托戴德梁,赴纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市,将"汤臣一品"中的一整幢楼向全球推销,但至今未果。
●2006年8月,汤臣集团以1.3亿元价格售出第一套"汤臣一品"(约13万元/平方米);随后的几个月中,"汤臣一品"又先后卖出两套住宅。
●2007年6月6日,市房地局宣布进行专项检查,"汤臣一品"成为首批检查对象之一。
●2007年6月7日,汤臣集团发布澄清公告称,"汤臣一品"开发建设及销售方面未有违规行为,该发展项目也未受到中国税务部门任何调查。随后,汤臣集团在香港上市的股票恢复交易。(刘畅 林劲榆)