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假如房价出现阶段性拐点 房地产股准备好了吗?
2007年12月12日 09:58 来源:上海证券报

    央行第五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策的威力,陆续在深圳、广州、上海和北京楼市显现,但除泡沫泛滥的深圳之外,其余三地只是进入了多空博弈的观望期,依旧存在报复性上涨的可能。据国家发改委的数据,10月份北京新建商品住房价格比去年同期上涨了17.8%,位居一线城市之首。而在上海,10月份,整个上海的新房成交量下降了两成多,11月又下降了两成。此次上海楼市成交量下跌,同样受到央行房贷新政、加息以及中央扩大住房保障覆盖范围等宏观政策的影响,这些政策有力地改变了购房者的预期。 中新社发 马健 摄


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  本周房地产股继续大幅下挫,昨日金地、华发、华侨城、招商地产、泛海建设等跌幅均超过4%。从各方面情况判断,部分地区地价下跌是主要因素。近日,广州和厦门进行的土地拍卖遭受发展商冷遇,卖地价格大体出现50%左右的下跌。从各方反应来看,地价下跌已经令发展商、研究机构、投资者等各方趋于谨慎。那么,假如房价拐点真的形成了,我们是否准备好了?

  地价下跌令业界趋于谨慎

  笔者和上述参与此次竞买的上市公司进行了一些交流,而后也与多位地产行业分析师进行了探讨。综合来看,业界的观点已经由乐观变得谨慎。首先,就地价而言,主流观点认为,地价下跌究竟是个别事件,还是一个新的趋势,值得继续观察。其次,房价和地价二者互为因果。11月以来,北京、上海、广州、深圳房价均出现不同程度的回落,是此次房价牛市以来所首见。如果说近期房价走低是地价下跌的重要原因之一的话,那么,地价的大幅下跌又可能继续反过来作用于房价,引发房价进一步回落。所以,两大城市地价大幅下滑,会否成为全国性房价拐点出现的先兆,值得我们关注。

  香港百年地产经验的启示

  从香港百年地产的经验来看,地价和房价是一直在螺旋式上升的。但在长期上涨的过程中,每10年左右会出现一次明显的房价阶段性拐点,而转折的先兆和确认就是地价的下跌。所以,香港地价下跌往往被看成是房价阶段性调整的标志。我们还注意到,香港房价大幅下跌之前,会出现以下现象:其一,房价出现较长时间的阶段性大幅上涨,一轮上涨下来涨幅往往在5到10倍;其二,上涨后期,拍地过程中频频出现地王;其三,多方人士呼吁房价存在泡沫;其四,银行大幅提升利率和首付成数。房价开始进入下跌过程中,会出现以下现象:其一,地价开始大幅下跌;其二,发展商竞相压低价格抛售,出现一手房价格低于二手房的现象;其三,少数高位购房人成为负资产人士;其四,股票市场跟随房价大幅回落。

  因此,通过对比香港的情况,近期地价下跌以及各主要城市房价走低的现象,正向我们勾画出一幅若隐若现的房价拐点图。

  不排除地产业出现阶段性调整的可能

  对于房价的长期运行,我们毫无疑问是乐观的,但我们不能排除房价出现阶段性拐点的可能性。如果房价出现了阶段性拐点,那么,笔者预期会有以下事件发生:其一,因为大国经济的因素,房价不会像当时的香港特区那样出现太深的跌幅,但如果出现二到三成的调整,也不值得惊讶;其二,持续时间将不会短,甚至可能到2009年才能完成调整;其三,部分激进的地产商将出现资金链断裂,龙头公司并购机会由此来临。

  尽管短期地产行业可能出现大的波动,但我国人口因素导致的实质性需求,将在地产业阶段性的调整后再度迸发。所以,稳健的地产商将有可能趁机大幅扩张,兼并收购、提高行业占有率。由此观之,地产业的螺旋式上升的基本趋势没有变化,但市场过热后出现一到两年的阶段性调整,也不是没有可能。

  此外值得关注的是,如果房价停止增长,地产公司的估值将大幅调整。与此同时,股市也将出现较大调整。一方面是地产股调整会直接导致股市进入调整;另一方面,房地产行业的调整,也会引发其他相关行业的调整,进而对整个经济体产生阶段性的影响。总之,如果房价拐点确认,那么,股票市场将出现幅度较大的波动。(中证投资 徐辉)

编辑:王菲】

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