- 调控效果初显 成交量变化将左右楼市政策
回望刚刚过去的2009年，我国房地产市场可谓形势大好，大量资金流入房地产市场。投资性需求入场，引爆了豪宅市场，推动了整体房价的进一步走高，房价涨幅已经突破了2007年的最高值，创下了新高。
针对房价过快上涨带来的负面影响，在过去的一个月中，政府采取多项调控措施，这些措施加速了房地产行业的调整。
1月7日，人民银行以价格招标方式发行了2010年第二期央行票据，并开展了正回购操作，两项合计回笼资金900亿元。1月10日，“国11条”，强调了二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；各地政府和各部门对房地产行业的调控对应的责任；1月12日，央行宣布将于1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；央行对商业银行进行窗口指导，对放贷政策进行调控。日前，中国银行要求全面上调新增房地产开发类贷款的利率，以限制新增贷款规模并降低房地产贷款的潜在风险�？杉康夭⒗嗟拇罱菔笔战�。
据统计数据显示，1月份北京期房网上认购面积859967平方米，认购面积大幅环比下跌36.75%，成交量继12月大涨之后大幅下挫。同时，根据北京市房地产交易管理网发布的最新数据统计结果显示，截止到1月31日，期房可售住宅面积为7872526 平米，比12月末环比增长2%，市场去库存化减缓。
中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，从一月份数据可见，自去12月出台的相关政策已开始初见成效。从中国银行此次政策调整来看，事实上银监会、人民银行已开始收缩信贷政策，目前交易量的下降实际上就是基于这种金融紧缩预期的变化。如果金融继续紧缩，以前打折的优惠政策逐渐取消，意味着购房人利率成本会上升，购房的刺激就会减少，所以这对房地产市场的影响是最大的。
他认为，现在寄希望于政策出台之后价格调整立竿见影也是不现实的。如果房地产调控政策不出现松动，房价的变化估计要到今年第二季度，但若已经出台宏观政策紧缩一段时间后，受各种压力影响又出现松动，就不一定能见到价格的下降。
“目前全行业政策偏紧，不排除加息周期的到来，信贷收缩，2010年房地产行业不仅销量将受到影响，开发商会逐步根据行业销量水平对新开工计划进行修正，因此，随着2010年商品房销量逐步呈现同比下滑的态势，新开工水平也会逐月下降�！惫胖と康夭捣治鍪频懒⒈硎�。
齐鲁证券房地产行业分析师涂力磊认为，国家在进行政策退出或者行业微调的同时，出发点依旧是保证整体经济的平稳上升。因此，在抑制房价快速上涨成为调控共识的同时，后期成交量的变化将左右未来政策方向。后期应该继续观察成交变化，尤其是下降后的房价是否能激发居民有效购买力。相对一线城市而言，二、三线城市居民真实购买力更强。尤其是“中央一号”文件，指出城镇化和落实户籍问题后，二、三线城市的城市化进程有望继续加速。建议继续关注二、三线地产龙头，如广宇发展、卧龙地产等。
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