- 大连楼市量价齐涨 调控效果显现尚需时日
5月11日，国家统计局公布的最新数据显示，房屋销售价格同比增长12.8%，增幅有所放缓，国房景气指数也出现了自2009年3月份以来的首次下滑。楼市新政出台后，大连市房地产市场反应比较温和，4月份，大连市房屋销售价格同比增长10.0%，环比增长1.1%；全市销售商品住宅12441套，同比增长六成多，销售量和价格均未出现下滑�！靶鹿酢钡某鎏ㄔ谝欢ǔ潭壬嫌跋炝耸谐≡て�，但对实际成交情况的影响不如一线城市明显，新政效果显现尚需时日，后市走向仍值得密切关注。
量价齐涨 主城区受新政影响较小
大连市房地产交易登记中心网站公布的数据显示，4月份，大连市内四区商品住宅和二手住宅分别成交了4414套和2748套，均比3月份增长了七成左右。5月份以来，商品住宅和二手住宅合计成交1895套，比4月份当期增长两成多，成交量没有出现大幅缩水的情况。从成交价格看，4月份市内四区商品住宅均价首次突破万元大关，部分高档住宅价格仍保持上涨。大连市房价在去年虽然也经历了快速上涨时期，但市场仍以刚性需求为主，投资投机需求只占一小部分，并且以全款购房居多，因此这部分需求受新政影响不大。业内普遍认为，大连市并没有出现严重的房地产泡沫，房价下行空间不大。另外，由于大连二套房政策认定细则还在制定当中，许多有意向购买第二套住房的购房者也赶搭旧政策的“末班车”，房屋成交量不降反升。
目前，大连外区市县由于价格相对较低承载了大量的刚性需求。如北三市的房屋每平方米均价在3000元左右，金州区不到5000元，旅顺口区在5500元左右，价格洼地的存在使得住房刚性需求不断向外区市县转移，其销量所占比重已达六成多，其中金州和旅顺销量就占到三成。从长期看，大连作为辽宁沿海经济带的龙头城市，对资金、人口的聚集效应将进一步拉动住房需求，房地产市场预期整体良好。
配套政策尚不完善 自住需求或受影响
记者从一位正在着手购房的代女士那里了解到，为了工作需要，代女士一家已经在上个月把2007年通过商业贷款购买的一套位于高新园区的房源卖掉，准备在市中心城区再购置一套总价款相当的二手房用来自住，由于已经用商业贷款购买过一套房子，因此新政对她影响非常大。她为记者算了一笔账，大连中心城区90平米左右的次新房总价款基本在100万左右，首付五成的按揭贷款为50万元左右，按贷款年限为20年计算，采用等额本息方式还款的话，此次调整后执行基准利率上浮10%，月还款较之前的利率标准需要多支付500多元利息，总计额外增加的总还款额度将超过12万元，另外，营业税的免征时限由2年变为5年，进一步增加了购房成本，鉴于以上原因，代女士选择观望一段时间再做打算。
在如何认定二套住房问题上，大连市仍然以人民银行的征信系统查询为准，即“以贷为准”而非“以房为准”。这就不免造成两种情况，一是上述代女士的这种情况，即自住需求被打压；二是以全款购买多套房的投资投机者仍不在新政影响范围之内。同样“以房为准”的认定标准仍存在问题，如由于银行系统还未与民政部门联网，以家庭为单位的认定标准核实起来比较困难，另外，各地的房地产交易系统也没有实现互通，所以实现不了异地查询。就算二套房认定在技术上可以实现，也不免存在假离婚骗贷款的现象，因此，二套房政策要精准打击投机投资需求，还需继续完善相关配套政策。
开发企业资金充裕 市场信心充足
记者了解到，新政出台后大连市楼盘报价和售价并没有明显下滑，部分楼盘价格仍小幅上涨，也有部分开发企业采取观望态度。去年市场销售火爆，开发商资金充裕，并没有出现2008年调控之后资金链断裂的局面，因此开发企业短期降价内的可能性较小。据了解，今年第一季度大连市房地产开发企业资金来源中，自有资金、房屋定金、预售款和收取的个人按揭贷款都保持同比大幅增长，本年累计筹集资金同比增长8成多，开发企业资金充沛。
今年大连的土地市场也比较活跃，土地供应量有所加大，仅第一季度，市内四区已出让土地23幅、165万平方米，超过了去年全年的水平。同时，企业开发建设速度也保持快速增长，其中第一季度全市房地产开发投资完成66.5亿元，同比增长60.3%，远高于全国平均水平，全市房屋施工面积和新开工面积分别为3125万平方米和158万平方米，同比分别增长17.8%和24.3%，比去年全年增长13个百分点和22.5个百分点。诸多房地产先行指标均显示开发企业看好未来大连市房地产市场，短期来看开发企业信心比较充足。
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【编辑:林伟】 |
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