国土局和开发商均不认同房产高利 房价缘何高？——中新网

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    国土局和开发商均不认同房产高利 房价缘何高？
2009年07月29日 14:24　来源：新闻晚报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　为回应外界对“我国地价占房价比例平均为23.2%”的质疑，国土资源部日前公布了全国620个监测项目的土地成本。数据显示，大多数项目的地价占房价比例在15%～30%之间，其中，最低比例为5.3%。

　　而网络上一则曝光“北京房价成本为4700元”的帖子迅速走红，而开发商回应“我们的利润其实不高”。如此一来，大家不禁要问，究竟是谁在推高房价？

　　爆料：造价成本仅为4700元

　　“北京4700”这是近期在网络上迅速蹿红的一个词。 “北京4700”指的是北京房价成本仅为每平方米4700元，而根据北京易居研究所的统计数据显示，北京6月份销售均价为12677元每平方米。

　　“北京4700”的由来十分特殊。在阿里巴巴的“生意经”平台，有位网友提出“我想买房子，目前房价的成本到底是多少？ ”的问题。热心的回答者综合了“阿里巴巴商人论坛”及“生意经”本身所有关于房价成本的几千条回答，给出了迄今为止最为全面的答案。

　　从答案中记者发现，不同地区不同开发商罗列出的具体单项成本差别很大。比如仅建安费用这一项，北京正大建筑工程有限公司列出的多层框架房屋建安费用约1200～1400元/平方米，而北京万科驻某地经销商列出的多层建安费用仅为850元/平方米。

　　虽然单项成本大相径庭，但是综合所有样本来看，大概能判断北京开放商的税前成本是4700元/平方米左右，上海是4100元/平方米左右，广东是3200元/平方米左右。由此，一篇题目为 “曝光房价成本(北京 4700、上海 4100、广州3200)”的热帖在某知名论坛引起轩然大波。

　　有网友跟帖说，“说实话，对于房价成本的问题我还从来没有认真地研究过，看了上面的帖子我的心情是复杂的，对于商人来说目的就是赚钱，钱当然是越多越好，卖房的价钱是成本的N倍才好呢，但是对于老百姓来说，对房价的飙升就只能望房兴叹了。 ”

　　国土部：地价占房价平均23.2%

　　十分凑巧的是，国土资源部近期公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，大多数地价占房价比例在15%—30%之间，平均为23.2%，其中在30%以下的约占78%。

　　不少业内人士认为,国土资源部公布的调查结果旨在澄清 “地价推高房价”的争论。调查报告认为,最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系。记者发现,在被调查的620个楼盘中,地价房价比在40%以上的项目仅有40个,约占6.45%,而地价房价比在30%以下的项目则有78%之多。

　　“如果这40个项目的开盘价都是保本价的话,那就意味着其他580个项目都可以因相对更低廉的土地成本实现盈利”,有专业人士指出,一些大盘在前些年取得土地时的楼面地价极低,经过多年的滚动开发,地价甚至可能接近“零地价”,而其依然在按照目前的房价水平进行销售,其中的暴利不言而喻。

　　开发商：各算各的账，“我们利润不高”

　　面对地价占房价比例不高，房产开发商暴利的说法，开发商们也坐不住了，纷纷表示“其实土地成本价在房价中所占比重的争论并没有什么实际意义。 ”

　　国内著名的开发商老总季满如、陈顺等认为，“国土部调查的包括北京21个项目在内的620个项目的地价房价比，除了能从中看出国土部和建设部在相互推托 ‘房价因何上涨’的责任外，基本没有什么现实意义。 ”他们表示，因为“地价是过去的，房价是现在的，不是一个时间段上的数据”。

　　“土地成本价在房价中所占的比重争论可以停止了。 ”中体产业副总裁陈顺表示，“620个被调查楼盘，所采用的数据，地价基本都是2006年、2007年出让时的楼面价，而房价基本都是两三年后开盘销售时的销售均价。 ”。

　　中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一也表示，国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格不是一个时间点，这就有了时间差的问题�！暗丶酆头考凼奔洳畹奈侍馐枪敛看舜渭扑阃恋爻杀静蛔既纷钗饕脑�。 ”他说，国土资源部用以前拿地的地价，来比较现在房屋销售的价格，这肯定是把土地占房价的比重算低了。

　　对于开发商利润过高的问题，北京市华远集团总裁任志强表示，且不说这个成本的计算中只计入了土地的直接成本和建安合同中的成本，没有计算各种契税、土地使用税、资金管理费、外购材料、设计、规划的成本、车库配套、市政设施、销售广告费用等等。仅按360%的毛利计算，要交纳60%的土地增值税就去掉了216%的毛利部分，还有25%的所得税，再加上营业税等其他税费，毛利就不到100%了。 “谁多谁少是很清楚的。 ”

　　质疑：房价中是否有“潜伏成本”？

　　既然房价成本中的地价、利润和建造成本皆有人出面澄清不高，那房价之高又从何而来？众所周知，商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。

　　在一位不愿具名的开发商提供的楼盘成本清单上，最引人注目的是一些名目繁多的收费项目。在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。总体算来，这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。占房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。

　　其透露，各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%，和15年前比，当前房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

　　任志强表示，要想降低房价，必须从政府的土地价格与税收上想办法，减少政府在土地中的收益部分，这样才能共同努力去解决市场中房价过高的问题。

　　对于至今依然讳莫如深的房地产利润构成，应该通过公开、透明的审计手段弄清楚，并周知公众。防止开发商攫取高额利润。更重要的是，除了地价、税费、建安费用，房价成本中是不是还有潜伏更深的违规成本？

　　观点：楼市应该进行二次改革

　　有业内人士指出，房地产市场种种旷日持久的争论越来越纠缠不清。其实关键还是谁都怕动了自己的蛋糕。如果把从高价商品房中获得的大量土地和税费收入，真正用于提升社会福利，让大多数人不再依赖市场上的高价商品房来圆住房梦，让各种利益公平合理地在企业、政府和社会公众之间分配，那么，房价就不会成为一个如此敏感的问题，房地产市场也就不会成为一个资源配置扭曲的市场，投机和泡沫也就不会一次次沉渣泛起，难以消弭。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，中国楼市的一系列乱象，与现有的游戏规则有很大关系，“目前房地产市场的这种玩法谁都玩不赢，地方政府靠卖地获得财政收入，地价卖高了老百姓抱怨，地价卖低了地方政府又得不到财政收入，这个玩法不可持续�！�

　　在他看来，高房价伤害的不仅仅是购房者，“好多上班族每天将大量时间花费在上班路上，直接削弱了企业的竞争力。高房价实际上对开发商也不利，开发商现在成为大家最不欢迎的企业家，要打破目前楼市僵局，必须进行第二次房改�！�

　　“中国老百姓的恋土情结严重，没有房子心里就不踏实，在这样的情况下，大量有钱人会把资金投资到楼市，房价因此被越推越高，房地产市场继而扭曲�！�

　　李稻葵表示，第二次房改的基本方向应该是由政府主导提供房屋住房服务。除了廉租房和经济适用房，政府要建更多的平租房，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中，减轻高房价给“夹心层”带来的压力。一旦实施二次房改，地方政府、房地产企业、购房者之间可以实现多赢局面�！胺孔拥牟ü檎�，但可打包给开发商进行开发建设，建成的房子以平价租给企业职工，这样职工不用着急买房子，地方政府又可从经营的房子里面收取房租，获得持续的财政收入�！�

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【编辑:位宇祥】
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直隶巴人的原贴：
我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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