- 地价只占二成三，房价到底贵在哪？
6月23日，对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应，此前今年全国两会上，全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。而据国土部调查：地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23%。
至此，“地价是否是高房价最大推手”的争论再起。如果地价只占23%，那么房价究竟贵在哪了？本期《头脑风暴》邀请两位嘉宾共同讨论。
正方
地价是高房价的重要推手
南京德鸿房地产营销策划有限公司策划总监 卢义
地价无可厚非是现在高房价的重要推手。但是地价是否与房价直接对应，这个恐怕也未必，中间的影响因素是极其复杂的�！�
首先对国土部门公布的“地价只占房价23%”的数据谈一谈自己的看法。个人觉得土地价格在房价中的比重还是要根据具体的城市情况而言，可能统计渠道不同，结果也会大相径庭。比如上海3万/㎡售价的楼盘中，如果要考虑成本因素，除去全国都相差不大的建安成本外，土地成本绝对是很大的支出。在一些小城市中，地价在房价中的比例并不会太高，但是对一些大中城市来说，这样的数据在30%-40%甚至以上都很正常。
地价无可厚非是现在高房价的重要推手，且近几年国家和地方对土地价格的期望值日趋上升，毕竟这直接影响着相关的财政收入。但是否是直接对应，这个恐怕也未必。
如果撇开土地价格不谈，地价只占23%，那么房价究竟贵在哪了，另外的77%又是什么呢？我想这中间的影响因素是极其复杂的，但有两点无疑非常关键：首先项目成本中相关的税费、市政配套费等是一项大的支出，一个项目的合格验收要经过很多相关部门的审批，这中间的成本也是非常大的；其次对开发商而言，由于企业要追求利润最大化，因此也在一定程度上推高了房价。
在这里我想谈一谈许多开发企业的“定价法则”，应该说他们的定价自主权还是很大的。由于瞬息万变的市场情况，根据成本来对楼盘的销售进行定价绝对不是首选。不同地产公司会根据自身资金链等具体情况、不同阶段的市场行情、同区域周边楼盘的售价等一系列因素来进行定价。举个例子，如果一个楼盘的单价在9000元/m2左右是很平稳的状态，如果它想卖得快一些，甚至会降千元，而需要放缓的话，它也会涨到万元以上，同时这中间也涉及到许多具体的操作问题。所以说地价与房价未必直接对应。
反方
倾斜的供求关系不可忽略
江苏香溢置业营销总监 张良
类似于‘鸡生蛋还是蛋生鸡’这样的问题，我们去究其根源是没有多大意义的，重要的是应当采取措施推动房地产市场的健康发展�！�
如今,老百姓的购房区域日渐趋远，如南京“两江”板块已是成交主力区域，而主城房价已使普通购房者望而却步�！奥虿黄鸱俊钡谋澈笏坪跻谐械Ｔ鹑沃魈宓某鱿�，于是“房价与地价的关系”之争也应运而生。
暂不论各项数据背后所传递的信息，仅就目前的高房价来分析，个人觉得项目的成本与市场的供求关系是非常重要的�？⒁桓雎ヅ讨饕ㄍ恋爻杀�、建安成本、管理成本和税费成本等，至于具体怎么分配每个项目都各自不同，如高科技产品建安成本会更高一些，最终会直接反映在房价上。
我们同样不能遗漏不同阶段出现的“倾斜”的市场供求关系，它同样会导致房价的攀升。比如近期某城中楼盘，由于其地段的稀缺性及周边成熟的配套等因素，遭到了购房者的哄抢，预期的二期价格比一期上涨了几千元的幅度。
经济学中有学者提出“血酬定律”这一概念，意思是“流血拼命所得的报酬，即体现着生命与生存资源的交换关系”�？⒐疚嘶竦美婕捌笠档某ぴ斗⒄�，必须要寻找房地产项目的“面粉”土地。
而对买房人而言，一定阶段下两者的关系也能左右他们的预期。通常买房人分为三类，即必须买房的、对未来预期良好的购房者和投资客，而其中大部分买房人可能更多买的是“预期”。我们还记得在去年土地市场萧条的状况下，买房人在那个特定阶段对市场的未来走向并没有产生很好的预期，因此整个市场可以说十分低迷。
总之，不管是“土地成本决定高房价”还是“高房价来源于高地价”的讨论，类似于“鸡生蛋还是蛋生鸡”这样的问题，我们去究其根源是没有多大意义的，重要的是要采取措施推动房地产市场的健康发展。
潘石屹观点
地价上涨引发房价上涨
针对房价与地价的关系问题，潘石屹认为近日北京奥运村乡地块的高价成交就是地价推高房价的明显信号。
据了解，该地块以19.6亿元的高价成交，楼面地价则超过15217元/平方米，而其周边二手房价格仅为15000-18000元/平方米。
潘石屹对此解释为，人们在得知地价上涨时就一定会对房价上涨有预期�！案叨畹丶畚蠢醇由辖ò渤杀疽约案髦炙胺�，不仅仅是建成后的新房价格会高，还会推高周边二手房的价格�！�
他认为，当务之急是政府加大土地供应，只有让开发商看到土地供应的充足，才不会疯狂“抢地”。(高宏年)
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