绿城9天砸40亿元拿地：“只要有好地还要拿”——中新网

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    绿城9天砸40亿元拿地：“只要有好地还要拿”
2009年09月17日 09:48　来源：钱江晚报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　上海普陀长风6B、7C地块经过三天的“暗标”竞价之后，以70.06亿元的总价花落中海。此前引起普遍关注的绿城最终没有胜出，多少让人有些意外，因为它不仅是第一个报名竞拍的企业，而且在前两轮报价中一路领先，大有志在必得之势。

　　尽管失手长风地块，但今年初还深陷财务�；穆坛侵泄�，在对外宣布解除�；蠼鏊母鲈�，就频频出手、一掷数十亿争夺土地的积极表现，已经足够让人印象深刻。

　　A.　可用现金近百亿

　　老宋说，再拿四五个新华地块没问题

　　对于长风地块的竞拍结果，绿城中国董事长宋卫平只是淡淡地说了一句：“没拿下来，很可惜�！钡率瞪�，即使没有中海，绿城也不会是最后的胜利者——绿城第三轮的报价为64.11亿元，排名第三，前面还有一个出价65.97亿元的仁恒置地。

　　有业内人士猜测，绿城的失手可能是因为对上海土地拍卖的“暗标”竞价不习惯。但这肯定不是主要原因，因为绿城曾“暗标”竞得新江湾城地块，对这样的模式并不陌生�！叭绻鄄钐�，就算拿了，也会觉得很可惜�！彼挝榔奖硎�，绿城不想“跳空高开”。无论这是不是没有拿到地而找的托辞，他实际上并非外界所猜测的那样“狂热”而不计代价。

　　长风地块或许是很吸引人的一个项目，却不是绿城唯一的选择。就在长风地块开标的同一天，外界预测会现身上海的宋卫平却是一身白色T恤出现在杭州土地拍卖会现场，并以约6.7亿元总价竞得杭州田园R21-05地块。一天之后，北京绿城经过179轮竞价，以12.42亿元拿下通州区新华大街商业金融、办公项目，为绿城土地仓库再入新地。此前，绿城刚以20.05亿元总价竞得杭州新华集团地块。短短9天，绿城耗资近40亿元收获三宗土地，新增土地储备建筑面积约35万平方米，速度快、胃口大，让人惊讶。

　　这还只是“正面战场”，绿城一向在“合作开发”上更加得心应手。今年5月绿城中国宣布以6.1亿元收购中国北京朝阳区东直门外斜街，一块总建面积约6.3万平方米土地以及其他相关的资产，代价按每股6.1元发行1亿新股支付。

　　7月绿城中国宣布，与越都投资订立协议，绿城同意向合营公司增资2.7亿元，这让绿城在合营公司的股权升至90%，获得诸暨市多幅土地的使用权，可供发展总建筑面积约73.52万平方米，购地总代价27.18亿元，当中包括住宅楼宇、商业用地、酒店及办公大楼。

　　7月绿城中国宣布，与祥生房地产及中义集团成立合营公司，发展浙江省慈溪市浒山两幅土地，绿城占合营公司60%股权，项目总建筑面积13.18万平方米，总投资成本估计为2亿元。

　　7月绿城受让浙江万均置业去年竞得的杭州原东南化工厂地块30%股权；9月初绿城中国董事长宋卫平透露将与西子控股合作开发娑婆桥地块和馒头山地块……

　　上述合作项目至少又为绿城增加总建筑面积110万平方米以上，加上招拍挂获得的土地，截至目前绿城新增土地储备建筑面积近150万平方米。那么，绿城“吃饱”了吗？还没有�！跋衷谑滞房捎米式鸹褂邪侔耸�，上海、北京、杭州只要有好地，我们还要拿�！彼挝榔街毖�，绿城对今后几年不动产的基本面持乐观态度。

　　“百八十亿”是多少？宋卫平笑笑，换了个更直白的说法：“再拿四五个新华集团地块没有问题�！�

　　B.　销售大好，现金流大逆转

　　忧心土地储备不足，绿城一头扎进“地王”堆

　　10月10日，杭州又将有7宗土地拍卖，其中包括市中心喜得宝地块。外界一直传闻绿城想拿该地。采访中，宋的说法是“争取拿下来”，而且透露的心理价位相当高。

　　他有如此底气，源于绿城充足的现金流。9月1日，绿城中国公布，今年1~8月累计总销售额达315亿元，较去年同期增长1.58倍，在国内房地产同行中排名第三。绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年表示，绿城今年销售额目标将进一步调高至380亿元。这已经是三个月内绿城第二次调高销售额目标。事实上，据绿城高层预测，今年实际销售额可能会在400亿元左右。

　　源源不断的销售回款让绿城迅速脱困，也让绿城担心消化速度过快、土地储备不够用�！澳壳肮酒煜律唐贩肯俣缺仍丛ぜ频囊�20%~30%，如果现在不拿地明后年土地储备不足的问题就会暴露出来�！彼挝榔浇馐退�，公司明年的销售额目标是400亿~500亿元，2011年的销售额目标是500亿~600亿元，如果土地储备不足，完成这样的目标无异“空想”。

　　充足的现金流给了绿城敢拿地、拿高价地的底气，也给了绿城决策层巨大的压力——在预期通货膨胀的大背景下，手里的现金不如换成土地保值。有业内人士测算，按照绿城往年的开支，销售、行政开支和融资成本，加上2008年年报中公布的一年内到期还款，这部分支出满打满算100亿元足够，也就是说以380亿元的销售额目标算，除去建设成本，可用于拿地的资金量应在100亿~150亿元。

　　不过，无论绿城是否承认，它已经错过了拿地的最好时机。5月初，当绿城中国以8.5折的价格，提前赎回本金4亿美元的高息票据，终于解除“清算�；钡氖焙�，万科、保利、中海等开发商已经开始有意识地逢低吸纳土地。当绿城开始出手拿地，土地市场已经开始2007年后的新一轮飚价，而且符合其开发要求的优质土地量也不多，于是绿城不得不一头扎进“地王”堆里。

　　C.　新增贷款和注资做后盾

　　绿城对后市很乐观

　　尽管绿城今年拿地非�；�，但到目前为止其新增的土地储备建筑面积远远比不上2007年。2007年绿城全国新增土地储备建筑面积1022万平方米，截至目前，2009年已知的新增量只有这个数字的15%左右。

　　9月10日，绿城中国宣布与平安信托投资有限责任公司订立框架协议。未来三年平安将向目标房地产项目注资约150亿元。

　　据了解，9月19日，绿城还将与农业银行签定100亿元授信，这是在原50亿元授信额度基础上的扩大。

　　无论如何，与绿城目前可支配的资金量相比，其新增土地储备量不算大，完全有实力支付，况且还有新增贷款和注资做后盾。然而，为绿城担心的声音越来越多。

　　年报显示，截至2008年12月31日，绿城中国资产负债比例为140.1%，总借贷人民币约161.2亿元，到2009年3月31日，上升到197.2亿元�！叭绻坛侨匀患绦�2007年的做法，大量储备土地，他的资产负债率很难降下来，一旦市场有变是非常危险的�！辈煞弥�，某品牌房企高层表示，目前银行贷款有向大企业、品牌企业倾斜的趋势，但银行与企业间，主动与被动的关系永远是微妙的，很难成为不变的盟友，过于依赖银行贷款进行企业扩张未必是福。

　　今年6月，绿城中国行政总裁寿柏年曾公开表示，公司资金状况安全，有可能将土地尽快发展至物业并推出，但他也承认，若楼市有变，绿城的资金杠杆发展模式会有危险。

　　“我们这么做是对的，过去15年都是这么过来的�！痹谒挝榔娇蠢�，绿城的高负债都转化成了土地储备，只要能够随时变现，那么他们对负债的把控能力就非常强。

　　面对市场各方对绿城的关注，宋卫平说根据公司团队的分析，积极的财政和货币政策短期内不会改变，以辅助中小企业度过转型期，而这个时间跨度可能是3~5年。显然绿城对后市的看法相当乐观。

　　然而作为一家上市公司，资本负债比例居高不下，意味着它的盈利能力很难提高。到2008年底，绿城中国的毛利率已从36.1%下降至27.8%，归属于上市公司股东净利润为5.40亿元，同比下降41%。外界分析说，今年绿城新任执行总经理曹舟南的到来，一定程度上就是为提高绿城的财务管理水平，曹的职业生涯大部分与“财务”有关，曾工作于浙江省财政厅。

　　在积极拿地的同时，绿城前两年取得的高价地正在转化成在建或待建项目，如何更好地平衡营收与债务之间的关系？如何提高企业盈利能力，增强投资者信心？这些都是摆在绿城面前的问题。

本报记者 詹丽华
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直隶巴人的原贴：
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