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业内:保障房供应加大 库存商品房消化期将延长

2008年12月10日 09:09 来源:中国证券报 发表评论

  虽然我国的住房保障体系目前依然存在不少问题,但今后两年,在“保增长”的前提下,保障房投资“跃进”将是一种政策取向。继中央公布9000亿住房保障投资计划后,各地纷纷在既定住房建设规划的基础上,追加安排建设资金。业内专家指出,保障性住房的投资政策得以落实,那将分流相当一部分自住型需求,商品房市场可能会受到“挤压”。

    加码商品房库存压力

  房地产市场销售低迷,库存房源逐月增加;而政府加大保障性住房的供应,将使部分商品住房的市场需求分流到保障房上来,从而加大商品房的库存压力。

  SOHO中国董事长潘石屹认为,在楼市整体趋冷的背景下,9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房的销售造成很大的压力。他指出,在过去几年,开发商库存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房,市场原来的供求关系平衡将被打破,房源的消化周期很可能会延长。

  以北京为例,2009年,北京保障性住房建设总规模将达到850万平米。如果按照单套平均面积80平米计算,明年北京的保障性住房约为10万套。截至12月初,北京可售商品住房超过15万套。保障房入市,对商品房无疑是一个不小的考验。

  今年1至10月,北京住宅现房销售面积118万平方米,住宅期房销售面积499.5万平方米,两者合计617.5万平方米。业内人士指出,考虑到置业需求还在萎缩,明年北京保障房的销售将与商品房“势均力敌”。

  专家指出,一方面,是政府即将启动的大规模保障性住房的投入,另一方面,是日益增多的商品房库存。今后,如何加快消化房地产市场的库存房源,将是政府面临的重要问题之一。

   拉低周边均价

  21世纪不动产分析师孟奇指出,现在,很多城市的新盘项目在定价时已经充分考虑周边保障性住房的因素,周边中低端二手住宅在挂牌时,还出现了与保障性住房进行价格、户型等方面对比的情况。他认为,保障房大量推出,将有效拉低周边的房价。

  据国家统计局的相关统计数据,2006年和2007年全国住房年均成交量在500万—600万套之间。业内分析,9000亿投资兑现后,即使不考虑廉租房的影响,未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套,平均每年供应200万套。那么,经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40%左右,减去原来10%的市场份额,经济适用房和改造房将分流商品住房市场30%的份额。

  一份最近的券商研究报告指出,根据对25个主要大中城市的统计,2009年保障房开工规模都占全部建筑规划的20%左右,如果加上其他一些政策性住房,则在30%左右,达历史最高水平。

  因此有专家指出,短期内,保障房对商品住宅价格和需求的影响可能有限;但随着体系的完善,保障房对商品房需求与价格将构成实质性冲击。(记者 林喆)

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