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　　主持人语：央行连续降息，资金成本较高的房地产公司会节约多少费用，业绩会有多少提升？因利息的降低，买房者会省多少钱，是否会重燃购房热情？在此，我们请五大券商的房地产行业研究员算算细账。

　　长城证券：96家非ST公司平均净利润增加3.38%

　　一、降息有助于提高居民购房能力

　　央行此次大幅降息，五年以上贷款利率降至6.12%，距离历史上最低的5.76%仅一步之遥，政策扶持力度超出我们此前预期。我们认为，大幅降息有助于直接增强居民购房能力。根据我们的测算，此次降息后，居民首次贷款购房，总支出将缩减5%-8%。同时此次降息后，五年以上存款利率和7折优惠后的五年以上贷款利率倒挂现象消失，银行将更有动力执行此前央行提出的鼓励购房信贷政策。

　　在考虑利息因素之后，我们重新调整了房价收入比，修正后国内大中城市房价收入比距离2003年—2005年房地产市场较为理性的时期，房价还有25%的下降空间。假设2009年居民人均收入增长5%，伴随此次降息，房价再降10%即进入合理区间。

　　从我国历史数据看，利率和房地产行业景气度之间存在着紧密的联系。1999年6月央行大幅降息153个基点，半年后国房景气指数出现了回升;在2000年-2004年，我国利率水平处于历史低位，五年以上贷款利率约6%，在此期间国房景气指数达到了历史高点;而随着贷款利率逐渐上升至接近8%，行业景气度见顶回落。

　　目前，我们尚无法得出此次降息就能扭转房地产市场调整格局、使行业提前见底的结论，但显然类似重磅的措施有助于稳定市场人气，增强居民购房能力和信心。我们仍坚持认为行业回暖取决于两个最重要的因素：一是合理的房价，二是宏观经济预期的好转。在这两者没有同时满足的情况下，政策的频繁出台或将减缓行业调整的时间和幅度，但趋势还将延续。

　　二、上市公司财务费用将大幅降低

　　此次降息后，6个月内的短期借款利率下降0.99%，1-3年的中长期贷款利率下降1.08%，我们以各上市公司2008年三季度的短期借款及长期借款为依据，测算了此次降息对30个重点公司的影响。此次降息能使30家重点公司的财务费用减少12.34亿元(全行业96家非ST公司的财务费用减少17.35亿元)，平均净利润增加3.38%，剔除异常的数据，影响明显的在4-6%左右。综合此次降息影响、公司估值及基本面方面，我们推荐金地集团、保利地产、华发股份、冠城大通等公司。

　　三、后续仍存政策预期

　　未来还有一定的降息空间。在降息的同时，央行还下调了存款准备金率，银根进一步放松，这也将有助于房地产上市公司更容易获得贷款。从降息的幅度来看，6个月内的短期贷款利率已经回到2002年2月的历史低点，中长期贷款利率距离历史低点也已经不远，即使这样，我们认为，未来还有一定的降息空间。

　　房地产行业政策还有放松空间。我们认为，在以拉动内需为核心的宏观政策下，居民消费是长期过程，短期难以启动，投资是拉动内需稳定经济的第一主力。要尽可能地发挥政府投资带来的乘数效应，政策必将倾向于投入产出边际消费倾向大、拉动效应强、就业密集的行业。作为产业链超长(带动投资)与刚性需求旺盛、产业投资与消费循环仍然健康、关乎众多就业的房地产行业将成为稳定经济的重要筹码。因此，对于政府会不会出台这些政策不用担心，而是关心市场需不需要这些政策。

　　本次降息远超预期，持续大幅降息对住宅消费是重大利好，对房地产行业和上市公司是长期重大利好。9月份以来5年期贷款利率从7.83%下降至6.12%，对上市公司财务负担和购房人的利息负担分析如下。

　　对房地产公司是重大利好，尤其是对负债高的公司。根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算，累计降息房地产上市公司年财务成本约减少249亿元，相当于年财务成本下降25%。

　　本轮降息对改善型购房者的利好远大于首次购房者。降息对首次购买100万元/套，贷款期限20年，首付2成，贷款利率7折的普通住房购房者，购房利息累计减少17.55万元，月减少支付按揭贷款13.8%，相当于房价下跌13.8%。在实施对改善性住房利率优惠、按揭成数优惠后，对购买100万元/套，贷款期限20年，首付3成，贷款利率7折的改善型购房者，购房利息成本减少31.66万元，月减少支付按揭贷款25.1%，相当于房价下跌25.1%。

　　房地产业是持续降息最主要的受益对象，是保经济增长的主要支柱。经济越差、地产业的政策环境越好，是反周期的主要工具。预计购买力在适当的房价和信贷优惠条件下会逐步释放出来，行业可望在明年底前回暖，板块机会可望提前6个月到1年。中国目前的城市化和人口红利均相当于二十世纪50年代的日本而不是二十世纪90年的日本，中国地产业的发展空间还很大。中国居民储蓄20万亿元，是2007年住宅销售额的7.9倍。

　　维持对行业“看好”的评级，未来板块仍有绝对收益。房地产板块近1个月、3个月和6个月来分别跑赢大盘5.2%、12.8%和3%。

　　中投证券：房地产板块年财务成本降25%

　　广发证券：购房者节约本息近两成

　　此次是今年9月首次降息以来第四次降息，是今年11月国家实行适度宽松的货币政策以来首次降息。从我国当前及未来经济形势来看，降息在市场预期之中，但幅度之大有点出乎市场预料之外。如此大幅度的降息，表明随着经济下滑趋势的明显，国家刺激经济的决心很大。虽然此次大幅度降息并非直接针对房地产行业，但由于房地产行业是一个资金密集型的行业，因此大幅降息能够降低行业的成本，因此对行业有间接利好影响。

　　对房地产行业各主体均有利好影响。

　　对房地产开发企业，降息降低了房地产企业的融资成本。2008年10月底，银行贷款占房地产资金来源的比重为19.4%。今年三季度末，房地产开发贷款余额为1.97万亿元，假设所有贷款期限均为1-3年，那么此次降息后，房地产开发企业一年的利息支出为0.112万亿元，较本次降息前一年利息支出的减少幅度为16%，较今年9月来四次降息前一年利息支出的减少幅度为25%。

　　对购房者，降息减少了按揭购房者的利息支出。以首次置业(2成首付、优惠利率)、总价100万元、10年期等额偿还法计算：连续4次降息前，优惠利率为6.66%(7.83%×85%)，月供9,147.26元，本金利息共计1,297,671元；4次降息后，优惠利率降至4.28%(6.12%×70%)，月供8,208.03元，本金利息共计1,184,963元，比降息前下降了8.69%。如果贷款年限增至30年，则本金利息共计下降了20.85%。本金利息支付的下降也就间接等同于房价下跌对购房者的影响，这对于部分拟购房者将产生积极影响，特别对部分前期房价已有调整的市场而言。

　　对五年期存贷款利率非对称降息，化解银行贷款负利差的难题，有利于提高银行贷款的积极性。此次降息对五年期存贷款利率采取了非对称降息。其中五年期存款利率下调126个基点至3.87%，五年以上的贷款利率下调108个基点至6.12%，最低住房按揭贷款利率为4.284%(下浮30%)，这样银行的贷款利差就变成正的41.4个基点。此举有利于提高银行发放住房按揭贷款的积极性。

　　东方证券：提高房地产平均每股收益0.03元

　　本次央行大幅度降低存贷款基准利率和降低存款准备金率，且降幅超过市场预期，反映了央行“出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实”地贯彻落实适度宽松的货币政策。大幅度降息对房地产行业这种资金密集性行业而言，属于实质性利好。

　　降息能使得房地产开发商的资金成本降低，尽管短期来看，一次降息对其资金成本的影响还很有限，但通过多次降息，开发商的资金压力已得到一定程度的缓解，而且对未来资金成本将下降的预期也更加明确。我们以wind房地产板块121家上市公司的负债情况简单测算，本次降息预计可减少房地产板块上市公司利息支出约30亿元，提高上市公司平均整体收益每股约0.03元。

　　对购房者而言，降息将减小其购房利息负担，有效提高购房者的消费能力。经过测算，如果按等额本息还款法，假设贷款50万元，贷款期限为20年，则按一般购房贷款优惠利率下限，每月可减少月供261元；按首次购房贷款最优惠利率，每月可减少月供205.59元。

　　财政部出台房地产新政时，我们认为房地产行业的政策拐点已经出现，将房地产行业的投资评级由“中性”上调为了“看好”。

　　从未来房地产行业政策面来看，可能还会有后续有利于房地产行业复苏的利好政策出台。但是我们仍旧认为，行业成交量的复苏才是行业复苏的关键。我们预计行业复苏将会在未来3—6个月来临。根据对全国15个大中城市房地产市场的跟踪，房地产新政实施后，包括北京在内的各地房地产市场成交量均持续出现了恢复性增长，目前我们判断2009年房地产市场的成交量应该好于2008年。

　　从地产股的估值水平来看，目前仍处于价值投资区域，我们维持房地产行业的投资评级为“看好”，建议超配房地产细分行业龙头公司，给予保利地产、金地集团、招商地产、万科A、荣盛发展、冠城大通、华发股份、陆家嘴、浦东金桥、张江高科“买入”评级。

　　中原证券：减少房地产公司利息支出20亿

　　根据世界经济及我国宏观经济现在面临的状况，在近两个月已经连续三次降息的基础上，预计央行将在今年剩余时间及2009年上半年降低存贷款利率2-3次。降息政策无疑是针对宏观经济的普惠措施，房地产行业也将受益。

　　降息对房地产行业的利好程度：一次降息的效果较小，但是连续降息的累积效应将逐渐显现。降息一方面降低了消费者的购房成本，促进了需求的释放；一方面减轻了开发企业的资金成本，对房地产行业盈利产生正面影响；此外，如果连续降息导致一年期定期存款利率大幅低于房租收益比，在宏观经济不发生衰退的情况下，房地产市场需求会获得较好的支撑；如果因为连续降息导致存款利率低于CPI，则资产价格也会面临支撑。

　　房地产行业净利润增加幅度：虽然市场预期央行会降息，但此次力度之大超出预期。根据我们对房地产行业主要公司的估算，按三季度末长短期负债资金数据计算，本次降息将减少房地产上市公司利息支出约20亿元，此次降息对地产公司业绩提升的平均幅度为10.25%。

　　购房消费者成本的降低幅度：降息会减少购房者的贷款成本，以购买100万元的首套普通住房、首付20%、商业银行贷款利率下浮30%为例，采用等额本息还款法，此次降息之前还款总额为127.14万元，月均还款额为5297.34元；降息之后的还款总额为119.24万元，月均还款额为4968.40元。此次降息可以减少还款6.21%，相当于房价下降4.97%。当然，对于全额现金购房的消费者没有影响。