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　　近日，有媒体报道称，北京市建委日前公布并实施《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》，这个全国首个住宅小区物业服务强制性规范，内容包括综合要求、房屋维修养护、共用设施设备运行及维修养护、电梯服务、消防服务、二次供水管理、协助维护秩序、清洁服务、绿化养护、停车服务、装饰装修服务等，其中规定物业企业要为业主报账，水电气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场。

　　众所周知，业主与物业公司之间的紧张关系由来已久，因为停车位、物业费、取暖费、房屋修缮等引发的纠纷比比皆是，如何创造一种和谐、良性的物业关系就成为法律的首要任务。

　　法律主要是通过“权利”与“义务”这两个轮子来对社会关系作出调整。所以，良好的业主与物业关系必须建立在双方权责对等的基础上，这种权利与义务的平等性、确定性乃是创造和谐社区最核心和最关键的要素。

　　应当说，去年随着《物权法》对物业管理的规范和国务院对《物业管理条例》的修改，长期制约业主与物业紧张关系之舒展的法律障碍已被打破，最明显的例证就是将“物业管理企业”调整为“物业服务企业”，修正了过去赋予物业公司过多含糊的“管理权”的立法局面，而将物业公司置于为业主提供服务的义务方。这有助于从根本上扭转当前业主的弱势地位，从而为创造安定、和谐的业主物业关系提供制度空间。

　　但是，在立法基本到位的情况下，物业服务关系的规范化程度显然还依赖于政府部门的末端调控。

　　立法从来不能为具体的物业服务关系提供详细的权责标准，在以服务合同为主要规范依据的领域，对合同条款的约定就成为实现双方权责对等的关键。

　　不难看出，北京市上述服务等级规范的出台，就是在双方达成共识的基础上谋求物业服务合同规范化的体现。表面上，规范本身更多是对物业公司单方义务的强调，但在对等权利难以对等兑现的情况下，对强势一方义务的具体明确无疑是实现双方权责对等的关键。

　　尽管在法律地位上，物业公司与业主完全平等，但由于双方实力的悬殊，在权利的真正实现上往往会出现权责不对等。比如，由于仅对某些绿地、电梯等享有共有所有权，单个业主无法获得有效的原告身份，而在很多小区内，都没有成立业主委员会，此时业主维权就面临巨大障碍。而物业公司背后则与开发商、政府主管部门有着千丝万缕的联系，其资源相对集中且优越于业主。一盘散沙的业主在面对相对强势的物业公司侵权时，往往难以寻求到制度内的救济，逼迫之下很多业主选择不交或拒交物业费的对抗方式“维权”。

　　要将法律上对等的权责衍生为现实中和谐的秩序，离不开政府的矫正。政府主管部门的职责，就在于为对等权责在实现过程中因双方力量的悬殊而出现的失衡进行纠偏，以达到真正意义上的权责均衡。所以对强势一方义务含糊之处作出更为细致的规范就成为必须。

　　但是，政府这种“偏袒式”的干预，并不是促进和谐关系生成的根本。政府根本的任务，更应当致力于业主自治传统的形成，致力于业主与物业企业双方力量的均衡。

　　从理论上说，现代物业管理的本质是业主自治，物业企业公共服务和治理权力的取得，正是业主自治基础上的权利让渡，是业主自治权的延伸。目前，我国业主弱势地位的形成正是因为自治程度的欠缺所致。

　　所以，从根本上说，政府的目标当是促进和提升业主的自治化水平，包括提供明确的自治组织规范，宽松而积极的业主选举氛围等。

　　只有在实现业主自治的基础上，散沙状态下的业主才能凝成一团，形成与物业企业力量相当的博弈能量，均衡博弈之上才能形成良性的互动关系。到那时，政府的职责就主要转向提供更为明确的权责标准和更为宽阔的利益博弈平台，以及更为顺畅的权利救济通道了。(傅达林)