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经济学家撰文强调:公共维修基金属于业主

2007年12月31日 03:03 来源:新京报 发表评论

  从明年2月1日起,市民买房时所要交存的公共维修基金计算方式将发生重大变化,按照建设部新近颁布的《住宅专项维修基金管理办法》,该项基金不再按照房款比例,而是按照每平米的建筑安装工程造价的比例收取。应该说,这样的计算方式更合理,因为该项基金只是用于未来维修房屋,更多地与建筑安装成本有关,而与房价无关。

  不过,如果不根本改革目前公共维修基金的整体管理结构,计算方式的如此变化,对业主没有什么好处。按照专家们的估计,迄今为止,北京市应当已经收取了80亿住宅公共维修基金,但从来没有一个小区成功地申请使用这笔钱用于房屋的维修,尽管这本应是收取这笔钱的惟一目的。

  出现这种局面的惟一原因是,现行法规关于公共维修基金的制度设计存在严重问题,导致其产权归属严重扭曲。

  公共维修基金是由业主在购买房屋时缴纳,预作未来房屋维修之用。因此,这笔钱的初始产权归属十分清楚:它属于业主,更准确地说,属于同一个物业、或者小区的全体业主共同所有。而且,这笔钱完全是现金,全体业主对其享有永久的排他性所有权,而不像公共绿地那样只有70年使用权。

  但是,现行法规所建立的制度安排,却模糊了这种产权性质,甚至使产权归属悄悄转移。

  首先,法规要求,业主或者是在购买房屋、支付房款时,同时向开发商缴纳这笔钱。这种制度设计很容易使业主误以为这是房款的组成部分,属于开发商;或者在办理房屋过户手续时向房屋行政管理部门交纳,会被业主误以为是一笔政府征收的税费。这种混淆导致很多业主不清楚这笔钱其实应当归自己。

  其次,政府的托管也反客为主。法规规定,北京市居住小区管理办公室代为管理。待住宅物业管理委员会成立后,市小区办将代管的商品住宅维修基金移交给小区管委会管理,或经小区管委会同意交由物业房屋管理企业代管。据此,政府相关部门只是资金托管机构,但在现实中,它却俨然成为资金的所有人。尤其奇怪的是,政府为收取这笔钱早早就制定了法规,但当小区申请使用本属于自己的那笔钱时,相关部门却说:如何使用这笔钱,没有相关法规支持。

  但是,无论相关部门提出何种理由,这种反客为主支配公共维修基金的做法都没有法理依据,也不合乎私人产权保障的法律原则。住宅公共维修基金的产权归属没有任何含糊之处:它属于、且只属于小区业主。各个小区之间也没有必要共享维修基金,每个小区只有权支配自己的基金,否则就是侵犯其他小区业主的私人财产权。

  基于这样的逻辑,在小区内,这笔公共维修基金的支配者,就是全体业主大会或者它选举产生的业主代表大会或业主委员会。现在,有的小区的物业服务公司申请使用这笔钱,这是没有法理依据的。

  由此也可以看出,要使公共维修基金用得其所,前提是理顺小区自治机构与物业服务公司的关系,尤其是理顺小区自治与政府监管的关系。在小区内,业主自治机构是惟一的治理机构,政府相关部门只能据其公共管理职能,监管小区的自治活动,而不能占有其财产;物业公司只是提供服务,但无权支配小区的物业和资金。

  因此,住宅公共维修基金究竟怎样收取,恐怕也需要反思。原则上,这是小区自治范围内的事务,应当由小区业主自己决策。比如,不一定是一次性收取,也可以分期收取。收取上来的钱,也应当由小区自治机构自行占有、支配,享有其收益,并自行决定如何使用。只有这样,才能够确保业主的钱,按照业主的意愿用于增进业主的利益。

  □仲秋(北京 经济学家)

编辑:余瑞冬】
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