“欣欣向荣”的房地产市场遭遇“盛世危言”。据估测,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,同时,银行体系每向房地产行业注入4元资金,就约有1元被沉淀在土地上。为从源头上防止囤积居奇,统计局建议对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业,取消其参与竞标的资格。三部委近日又出台土地储备管理办法,增加净地狙击囤地。
笔者则认为,当前打击囤地行为,不缺政策,独缺行动。
当下房地产业正进入“地王争霸”年代。房地产行业最核心的生产资源是土地。以现在土地每年30%的升值速度,地产商只要拿到地,不需要做任何劳动,就可以轻松攫取大量财富。于是,很多公司,包括上市公司都将土地储备量作为一种强有力的资本,在全国竞相掀起圈地狂潮。国家统计数据也表明,上半年全国房地产购置土地面积1.73亿平方米,完成开发1.18亿平方米,相当一部分被作为“储备”囤积起来。各种迹象表明,开发商“囤地”有愈演愈烈之势,开发商大肆囤积土地,不仅以时间换利润,重要的是将大量土地集中到手,以期垄断房地产最基本的资源。在这种垄断下,中国房价不仅必然形成“价格由开发商说了算”的现实,而且一旦真正进入寡头时代,房地产商将拥有对市场走向的控制力,政府和买房者却日益处于被动和无奈。最终导致中低收入人群面临住房;,“住者有其居”的国家大政亦有可能被颠覆。
开发商大量囤积土地,主要依赖我国现阶段土地供应制度存在漏洞。部分城市特别是二三线城市经营土地的观念仍然根深蒂固,土地价格在“招、拍、挂”的正常程序中出现不正常上涨的结果,“天价地”、“新地王”前赴后继。一些地方领导过分倚重房地产业对经济增长的拉动,习惯于违规操作,再加上以权谋私和土地腐败大量存在,从而助长了地产商购地囤地的疯狂。
其实,早在1994年7月,我国就颁布了《闲置土地处置办法》。自2005年的“国八条”直至2006年的“国六条”“国十五条”,都对处置闲置土地作出明确规定。除依法按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,并责令有关企业限期动工、竣工。满两年未动工开发,坚决无偿收回。此前国土部又出台新规,实行“净地”出让;合理控制单宗土地出让规模,防止部分房地产开发企业凭借资金实力圈占大面积土地,形成垄断;同时,自今年11月1日起,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。
此次国家统计局又建议,对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业,取消其参与竞标的资格。土地出让金应由一次性交清改为逐年征收土地财产税,避免土地供应中的短期行为。要进一步完善房地产市场的信息披露机制,增加房地产供应和销售环节信息的透明度。
按说,法规都是好法规,政策都是好政策,建议也是好建议,但是否就能遏制房地产商圈地热,仍让人信心不足。新政也好,建议也罢,“看上去很美”,但要落到实处存在不少难度。能否破解这其中的阻力,相当程度上取决于地方政府的态度和执行力,取决于能否树立科学的发展观,以民为本,斩断伸向土地交易的黑手。现在是付诸行动的时候了。(刘效仁)