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2007年10月19日 星期五
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房价暴涨犯了众怒 谁说楼房定价与成本无关?
2007年10月19日 15:09 来源:价值中国网

    房价涨幅逐月加快,应加大调控力度。(资料图) 中新社发 刘君凤 摄


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  房价的暴涨犯了众怒。房地产企业和房地产的老板,如同过街老鼠。业界除了一个任志强出来争辩几句,剩下的舆论几乎都是揭批房地产的,舆论几乎一律。

  我无意为房地产商辩护,也不愿去分析房价高企的原因。我只是觉得很多揭批房地产的文章没有说到点子上。指责谩骂过多,理性分析太少,大多人云亦云。比如,10月11日出版的《南方周末》刊登了一篇自称是资深房地产策划人写的文章《楼房定价与成本无关》(下称《无关》)。该文章被《南方周末》的编辑定为“揭露行业操作内幕”的文章,所以,乍一看这个标题还真以为房地产商玩了什么猫腻呢。然而细读起来,并没有觉得房地产商有多“黑”。

  《无关》一文为了渲染房价订的离谱,特意把定价的方法分为两种:“一种是成本核算法——通过计算成本加上利润核算,得出最终市场价格。另一种是对比核算法——通过和同地区内同质楼盘的价格对比,得出最终的市场价格!逼涫,在市场经济的体制下,这两“种”定价方式没有太多的差别,并不存在截然的对立。即使用成本核算法,“利润”的核算也是依据市场情况来确定的。就拿大白菜来说,菜农买菜也是依据市场价格的情况来制定出售价格的。种白菜的少了,大白菜的价格就是要高,种白菜的多了,价钱自然卖不上去了。再比如,平常年份,海南的香蕉是1块多钱1公斤,但是今年最便宜的时候2毛钱1公斤都没人要。难道是今年海南的农民付出的少了吗?不是,只是因为今年年初某些不良媒体肆意歪曲海南的香蕉染病,导致需求大量减少?杉,白菜和楼房在定价方式上没有本质的差别。

  由此可见,根据成本、供求关系等多种市场因素来确定商品的价格,是市场经济的要求,作为房地产自然也不能例外。我们没有理由指责房地产商采取采用“对比核算法”来确定商品房的价格。

  《无关》一文似乎对“市场”有一种敌视的态度,他的理由居然是:当市场发生了变化,房地产的价格也会发生很大的变化,但是,房地产的成本却没有发生多大变化。那意思是,房地产商挣多了。于是,它便愤愤然的举例说道:“A楼盘,在2005年时用市场比较法,与B、C、D、E等楼盘进行参照对比后,演算得出该楼盘的售价为5000元/平方米左右,投资回报率为23%。但因种种原因,该楼盘在该年并未推出,而是一直等到2007年才正式向市场推售。当初参照的B、C、D、E等楼盘的售价都发生了变化,不再是2005年时的价格了。我们必须根据2007年的价格再重新进行演算并得出的A楼盘的售价为9000元/平方米,而投资回报率也变成110%了!庇谑恰段薰亍返男奶黄胶饬耍骸癆楼盘的成本并未增加很多(建安成本基本没增加,增加的只有管理成本等,但与增长的售价比,几乎可以忽略不计),但售价却几乎翻了一倍!庇谑,得出了楼房定价与成本无关的结论。

  但我以为,上述A楼盘按照2007年的市场情况重新定价是合理的,因为毕竟市场在变化。而如果市场变了,你的价格还不变,那倒真是有问题了,谁也不是傻子!

  另外,《无关》一文由此得出“定价与成本无关”的推断也是有片面的。如果我们非要计算A项目的成本的话,我们至少还要考虑这两个问题:首先,两年时间内项目占用的资金的财务费用是在增加的,并且不是小数,不能不考虑在内。其次,两年时间内资金的机会成本也在增加。我们知道,作为中国股市标杆标竿的上证综合指数,在2005年的时候只有1000点左右,两年后的今天已经是6000点了。两年来股市中的任何一只股票的涨幅都超过了100%,有的甚至是十几倍的涨幅。而A楼盘价格的涨幅不过是80%。不妨举个例算个帐:假如,2005年你有50万元,那时你可以买到A项目100平米的房子。如果你没有买房子,而是把50万投入了股市,那么到了2007年,最保守的估计,你也有了100万元,按9000元1平米的价格计算,你只要花90万就可以买100平米的房子——你还富余了10万块钱。瞧瞧,你连装修费都有了。

  反过来,如果房地产公司2005年把A项目都卖出去,然后把回笼的钱投资证券市场,那么它赚的比现在按9000块一平米卖房子要多得多。这就是机会成本。从投资的角度看,机会成本也是成本!

  所以,《无关》所说的“捂盘”,不过是一些缺少智慧的开发商干的傻事,根本不是房地产业的主流。(袁峻)


编辑:王菲】
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