“万能的神呀,赐我一双慧眼吧!让我看清楚以后房子到底会不会涨,又将涨多少?”网上的类似帖子,铺天盖地。
多年来,重庆的房价一直非常平稳,大体上是每一次房交会后,可能有一两百元的涨幅。对多数人而言,平稳的涨幅是可以接受的。享受着低房价的重庆市民被很多人视为“幸福的购房者”。
但今年6月以来,重庆市民似乎突然被迷雾蒙上了眼睛,房屋价格在一夜之间变得无法预见,他们的经验突然失灵,在众口一词的“房价必涨”的论调下,很少有人能彻底冷静下来进行独立判断。焦虑的购房者心中,购房冲动与日俱增。
此次重庆房价舆论的生成过程,为人们提供了一个极有价值的解剖范本。
舆论先行的购房狂潮
考察重庆近来的房价上涨,不能不溯及6月18日(重庆直辖10周年)前夕,该市正式成为全国统筹城乡综合配套改革试验区。
此后,试验区被理解为“新特区”,似是而非的新概念被开发商炒作到极致,“重庆本来是直辖市,又成‘特区’了,房子比周围的城市都便宜这么多,价格当然要涨,肯定以后还要再涨,要买就赶紧买,过了这村没这店儿!
此间,重庆各种“房地产专刊”将国家设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的重大战略,“解读”为房价上涨的原动力,连篇累牍地推出“试验区将刺激重庆房价上涨”、“重庆楼市迎来大涨拐点”等观点,并发布“重庆楼市出现‘抢房潮’”、“某楼盘开盘就卖光”、“重庆今年房价再涨10%也正!钡认,不断向老百姓传递和强化“房价必涨、涨价正!钡挠∠。
形形色色的所谓“房地产专刊”,在很大程度上已沦为房地产商的“代言人”,但普通百姓却难以对每篇稿件及其事实和观点进行甄别,他们对媒体信息的信任有着巨大的惯性,入脑入心的概念进而影响到自己的行为。
部分开发企业在广告中更是夸大其词,诸如“每天增值100元”、“开盘即售罄”、“还剩最后××套”、“一抢而光”等极富刺激性的噱头字眼,遍布于城市的各个角落。
其实,重庆将成为试验区的消息,并不是在今年6月才公开。早在几个月前,就有重庆高层人士在新闻发布会上表示,很有把握夺此头衔,但很少有人从中嗅出房价将大涨的趋势,也未引发房价的震荡。而正式宣布成立试验区后,突来“一夜春风”,催开“万树梨花”,房市顿时趋于火暴。
尽管人们很难厘清房市突然火暴背后的全部因果渊源,但业界舆论的不折不扣确是其中的重要催化剂之一,6月17日至25日9天时间内,重庆主城区商品住房共成交4524套,成交面积达41.33万平方米,商品住房平均成交价由2909元/平方米上升到3055元/平方米。
房市的发展进一步印证了人们“房价必涨”的判断。随后,更猛烈的购房狂潮汹涌而来。在股市中赚得眉开眼笑的有钱人、捉襟见肘从亲友借钱的缺钱人,纷纷进入楼市,开始了和开发商以及其他市民的博弈。
沉默的螺旋淹没了不同见解
重庆房价舆论的生成过程,耐人寻味,堪称德国学者伊丽莎白·诺尔-诺依曼的“沉默的螺旋”学说的典型范本。
这一理论认为,媒体的强势论调形成“意见气候”,因为个人惧怕被孤立,“少数派”倾向于不公开表达自己的意见,他们的“沉默”造成多数派意见的“优势”更趋强大,这种强大反过来又迫使更多的持不同意见者转向“沉默”……如此循环,便形成了“一方越来越大声,而另一方越来越沉默”的“螺旋式过程”。不断的持续和重复,最终让某一论调获得压倒性的公众认同。
“沉默的螺旋”理论为考察重庆房价舆论的发展提供了有效视角。对于房价走势这个原本有着不同观点的问题,却在一段时间内,被新闻媒体和房产从业人员众口一词的“房价必大涨”论调淹没,直接影响了购房者的心态。百姓陷入“越涨越抢,越抢越涨”的循环,只要房价不是高得太过离谱,他们都予以认可,对每一次可能购买房屋的机会都备加珍惜——就像“上品·拾陆”事件中的“VIP卡”持有者那样,买到房子成为他们极为看重的目标。这时,仅仅对房地产市场的供求关系进行研究,已无法对房价运行进行合理解释了。
“我恨这个房产江湖,我没钱也只能东挪西借,要不以后可能代价更大,”一网友发帖坦露心迹,“一切都是被难以识破的房价到底涨价与否给害的,我不是半仙,不知道房价到底稳不稳得住,大家蜂拥着买,自然价格会不停往上涨,我别无选择,即使欠一屁股烂账也得赶紧买!
重庆房价到底涨了多少?
重庆市统计局日前发布的信息显示,今年上半年,全市商品房销售均价为2503元/平方米,比去年同期增长了4%。
重庆国土房管局透露,今年1月至7月,主城区商品住房成交均价为2907元/平方米,剔除今年新加入的水、电、气一户一表安装费(含初装费)、闭路电视安装费等“一价清”因素,同比增长5.97%。7月单月,主城区商品住房建筑面积成交均价3052元/平方米,剔除“一价清”因素,与去年同比增长5.1%。
这些数据中显示的价格,并没有高出人们的心理底线,从中也看不出重庆房价蹿得多厉害?墒,人们对这些数据的准确性很是怀疑,“鬼才相信那些数字,2503元/平方米的房子在哪里去找?”
重庆市国土房管局的人士解释,很多人都将眼光局限于高品质的新楼盘,完全无视同样在市场成交的尾房和价格相对低廉的二手房,他们对楼市价格的判断,是以偏概全的。
事实上,单价1000多元/平方米的二手房,并未在重庆市场上绝迹。新推出的商品房也并不是全部被哄抢式地一扫而光:1月至7月,重庆主城区新批准商品住房上市预售面积1132.05万平方米,同期商品住房实际销售面积1025.66万平方米,卖的依旧比买的多。
重庆市统计局分析认为,上半年重庆市房价出现明显上涨有其合理性。一方面,房价稳步上扬与经济增长加快、居民消费结构升级换代和股票市场火暴带来的财富效应有关。今年以来全市经济加快增长,上半年地区GDP增长14.5%,创直辖以来同期最好水平,城乡居民收入分别增长18.4%和22.2%。另一方面,去年以来股票市场火暴带来的财富效应,以及土地和房地产建设成本增加,中高档楼盘热销拉升均价,特别是国家批准重庆市为统筹城乡综合配套改革试验区后,人们对房价上涨的预期增强,刺激住房消费和投资需求提前集中释放。 (田文生)