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关注开发商拿地战争的背后 地价上升有喜有忧?
2007年08月09日 14:23 来源:解放日报

  资金和土地是房地产开发的两个重要元素。近来,对于储备土地的热情空前高涨。在资金和决心的助推下,数十轮上百轮的叫价争夺司空见惯,超出底价三四倍的竞买价也很平常。

  近期开发商拿地“战况”

  6月21日,新江湾城D1地块出让,绿城以12.6亿元的价格夺得,这个成交价是挂牌起始价5.16亿的两倍半,12509元的楼板价,几乎将7个月前刚刚出让的C2地块楼板价翻番,接近新江湾城附近在售楼盘的价格。而就在几天前,绿城刚刚在杭州获得一幅钱江新城土地,楼板价高达1.5万元/平方米。绿城在江苏南通的战利品是一幅住宅用地,以5.83亿元代价收入囊中,竞拍价格高出起拍价3.81亿元。

  7月24日,保利集团用32.4亿元拿下上海宝山顾村三幅土地,楼板价接近周边销售楼盘的房价。第二天,保利在杭州以22.8亿元取得下沙一航母级地块,折合楼板价比下沙区今年2月份出让的土地翻了一倍。

  地产业龙头万科近来出手也毫不含糊,仅仅在一个月内,购买地块已花费近60亿元。广东东莞一块35万多平方米的土地以26.8亿元夺得,超过1.5万元/平方米的楼面地价创广东省今年的新高;南京江宁的地块成交价17.85亿元,超出了起拍价3倍多,折合每亩地价437万元,创下江宁地价新高。

  还有,北辰实业以近百亿元的代价在长沙获得一幅巨幅土地,富力地产在天津以约50亿元的价格竞得一地块,华润亦在武汉以29.74亿元取得地块。

  地价上升,有喜有忧?

  喜的是,经过上一轮的发展竞争,房地产的产业集中度越来越高。细细观察,最近出巨资拿地的都是实力雄厚的著名开发商,且大多数是上市公司,没有资金困惑。例如保利地产去年A股上市,浙江绿城去年成功登陆港股,万科借着内地楼市回暖,加上境外基金公司的支持,资金实力已不可同日而语。因此,在各地的土地招标中,这些大开发商当仁不让成为舞台中心的主角,几乎每块土地都难逃他们的手掌心。相比之下,中小开发商在“夺地”大战中由于资金不足,纷纷败下阵来,甚至连角逐的勇气和机会也没有?梢栽ぜ,随着资金和土地快速向大开发商集中,今后的房地产界,将是大开发商们的角力场,他们的品牌和高质量的产品将会打开房地产发展新的篇章!扒空吆闱、弱者恒弱”的趋势已经形成。

  忧的是,土地的争夺必定会带来地价的上升,从而推高房价。从各地出现的新高看,它们要么比底价高出三四倍,要么楼板价已经接近当地房价,算上建安成本和管理成本,未来“地王”地块上的房子成本肯定大大提高。宝山顾村的房子两三年后单价如果没有八九千元,开发商就没有利润可赚。有的新高周边的房价一夜之间向未来几年后可能出现的价格看齐,比如新江湾城D1地块拍出之后,该板块内的楼盘均价普遍上调,涨价“依据”就是D1地块所带来的显而易见的上涨空间。

  忧虑还在于房地产板块整体市盈率暴涨,隐含新的地产泡沫。由于上市房地产企业土地储备增加、房价回升,加上本币升值和流动性过剩等因素,使得地产股板块整体表现强劲,一批已拥有大量土地资源的房地产上市公司,面临着新一轮的价值重估。特别是今年上半年,众多房地产上市公司通过定向增发等方式,进行资产重组、资源整合、整体上市,极大地改善了相关的上市公司的基本面情况,也成为股价上涨的动力源。笔者写稿时,适逢股指创新高后大跌170点,但大部分房地产个股市盈率仍在100-200倍之间,保利地产市盈率242倍,招商地产175倍,金地集团为107倍,上海新梅市盈率更是高达10900倍,创下地产股市盈率之最。而沪深两市的平均市盈率则在50倍左右。

  资产负债率偏高也预示着房地产企业今后的风险。中房指数研究院今年年初公布的调查结果显示,境外开发商在内地公司的资产负债率平均为41.7%,而内地房地产TOP10企业则达到66.9%。这样的负债水平,如果遇到市场发生突变,带来的风险可能不仅仅局限于地产公司本身。

  开发商的买地速度高于开发速度,土地供应正变成开发商的“土地储备”。由于经济总体向好和行业利好的环境不会改变,土地和房地产价格的上涨预期短时期内也不可能改变,在这种情况下,谁储备的土地越多,谁未来的空间就越大。万科2006年年报显示,即使以每年平均500万平方米的消化量计算,公司土地储备也至少可以维持4年以上。金地年报显示,未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米,可以保证5年的开发需要。建设银行的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告更让人忧虑,2001年初至今年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和变相倒卖。

  正如防止捂盘惜售需要对策一样,防止囤积土地也要花大力气。早在1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》就规定,连续两年未使用的闲置土地,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。2006年7月1日起实行的《国有土地使用权出让合同补充协议》也明确,土地受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外,还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设,并申请竣工验收。并约定,受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的,要承担违约责任,支付违约金。但现实情况是,真正被收回的土地少之又少;由于地价上涨幅度明显,违约金几乎不存在任何威慑力。(许国萍)

 
编辑:王菲】
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