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楼市观察:为什么调控股市容易、调控房市难?
2007年07月26日 08:55 来源:上海证券报


    7月24日,据国家发改委发布的调查统计显示,2007年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅比5月高0.7个百分点;环比上涨1.0%,涨幅与5月持平。(资料图) 中新社发 张庆民 摄


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  进入21世纪以来,我国房地产业进入了一个高速发展时期,各地房价均保持着持续上涨,截至2007年上半年,各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多,毋庸置疑,房地产市场确实存在着一定程度的泡沫。政府为了给房市降温,从2005年开始,接连出台了一系列调控政策,比如国八条、国六条等以抑制快速上涨的房价,但这些政策的实施效果却难以令人满意,三年的宏观调控,不仅没使房价降下来,有些城市房价上涨速度却达到了令人瞠目结舌的程度。

  与此形成鲜明对比的是,今年四月份以来,特别是五月份,政府利用货币政策、财政政策等手段对股市进行了宏观调控,一个多月时间,就把牛市打回了阶段性熊市。在第一次下调过程中,上证指数下跌了约1000点,在第二波股市下跌中,一些个股股价跌破了65%,基本上接近2500多点的水平,股市市值在这段时间内缩水近5万亿,超过2003和2004年两年财政收入的总和,这个结果非常出人意料。

  大家可能会反思这个问题:为什么政府调控股市容易,却对房市一筹莫展?我们可以将原因归结为以下几点:

  其一,从信息经济角度看,在股票市场,政府处于信息优势,而广大股民和中小机构却处于信息劣势。由此,具有信息优势的政府便掌握了主动权,对股市涨跌能够起到关键作用。我们再回过头来看看房市,信息优势掌握在房地产商和地方政府手里,因此,处于劣势的中央政府出台的相关调控政策或者到地方上变了味,或者遭遇地方政府阻力无法得到执行。这样一来,调控不力,就导致了房地产市场很难降温。

  其二,我们可以把股市比作关在笼中的老虎,俗话说笼中的老虎好对付,中央政府可以根据对当前经济形势的判断直接对股市进行调控,而不需要经过任何中间环节;而房市则是笼外的老虎,中央出台的很多政策都需要通过地方政府去具体执行,如遇到地方政府不积极配合,中央政府的调控政策很可能就如同隔靴搔痒,难以有的放矢、一针见血地取得实质性调控作用。

  其三,房地产市场往往和地方政府的利益息息相关,房市的繁荣一方面可以刺激当地GDP增长,另外也增加了某些地方官员获得更高灰色收入的可能。因此,一些地方政府时;岵灰庞嗔Φ慕柚髦质侄(以建设工业园区或者开发区等名义)对违规操作的建设项目进行;ず脱诟,这就造成了中央政府实施的调控政策贯彻到下面之后,就会遭遇严重扭曲。而股市则不同,股市基本上没有地方政府的利益,即使有也由于信息不在地方政府一边使其难有作为,而且,股市作为笼中的老虎,地方政府想;,也无能为力。这就导致了政府调控股市容易,调控房市困难现象的出现。

  其四,政府对股市进行大力度调控之前,大型的机构往往会通过各种渠道提前得到消息,及时采取措施,把损失降到最低,而损失最大的却是大多数股民和中小机构。但房地产市场就不同,房地产商进行投资、开发的资金大多数来源于银行贷款,而且银行贷给房地产行业的贷款占其对外贷款的很大比例,假如国家出台的调控政策力度过大,造成房地产商经营难以为继,那么将会出现更多银行死账、呆账、赖账,银行吃不消,国家也吃不消。从某种意义上来说,政府对房市和股市的感情是有区别的,所以采取措施的力度也会有所不同,这也造成了调控房市难于股市。

  前段时间,火爆的股市吸引住了各方的眼球,但经过近期调整,股市泡沫已经得到很大程度的减轻。近来在各种因素的影响下,房价呈加速上涨态势,房市又重新引起了各方的严重关注,政府为了抑制房市泡沫,也为了给广大老百姓一个交待,绝不会放任房价如此快速的上涨。政府有关部门今年4月份就派出调查组奔赴北京、上海、杭州、广州、深圳等地进行调研,研究报告提交后最迟9月或10月份就可能会相继出台相应政策对房市进行调控。想必很多人都了解“城门失火,殃及池鱼”这个典故,笔者在这里想要提醒的是,股市现在已经很脆弱了,建议政府在调控房市时,避免歪打正着,不小心又将股市一棍子打倒。(何维达)


 
编辑:王菲】
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