全市优质房源可售量大幅下滑,是导致7月以来成交量下滑的主要原因。至今,开发商涨价的势头并未见停止,抬高的报价还将于未来一段时间在成交数据上体现出来
佑威&天天房展网研究中心的数据表明,7月以来的成交量持续下滑,“高烧”了一个春季的楼市已现乏力之势。
统计数据显示,本周(7月5日~11日)上海共成交商品房(不记动迁、配套房,下同)63.85万平方米,在上周下滑4.8%的基础上,本周又下滑了10.2%,但还是远高于今年以来的每周平均水平。外环外优质房源经过6月的热销之后,全市优质房源可售量大幅下滑,是导致7月以来成交量下滑的主要原因。
房价相对低廉的外环外成交量下滑。低价房源成交比重的下降是平均房价上升的主要原因,但今年普遍出现的开发商上调报价,且逐步在成交数据上的体现也是不可忽视的原因之一。至今,开发商涨价的势头并未见停止,抬高的报价还将于未来一段时间在成交数据上体现出来。
其中,最受市民关注的商品住宅市场表现得更为剧烈。本周,商品住宅成交量下滑到52.6万平方米,且在这批成交房源中,很难看到新盘的身影,而是原先热销楼盘的后续房源支持了大量需求。如此数据不得不令人担忧未来房价的走势。
从市调数据来看,大部分项目都把开盘日期推到9、10月份。这可能会加剧7、8月份优质房源的紧缺度,使得楼市的总成交量进一步下滑,到9、10月这些房源和“90/70”房源一起大量上市的时候,将重新激活市场。
对于广受市场期待的“90/70”房源,人们已经看到第一个项目“上海奥林匹克花园”的热销。但是我们知道,敢于在“90/70”政策后开发新项目的主要是万科、华润、合生创展这样的大开发商,他们的产品在市场上一直很受欢迎。所以这些楼盘热销的原因,可能更多的要归功于开发商品牌,而不是小户型。
近一周的成交数据显示,6000元/平方米以下的成交房源中平均户型面积为114平方米,6000~10000元/平方米的为109.6平方米,10000~16000元/平方米的为121.3平方米,16000~22000元/平方米的为129.6平方米,22000元/平方米以上的高价房套均面积则接近150平方米。
其中,6000~10000元/平方米价格段的成交量最大,套均面积最小,其对应的是购买力为总价80万元左右的主力购房群体。如果要主力购房群体放弃109.6平方米的房型,去购买“90/70”规划的小户型房源,单从价格上考虑,房价可能要上调到每平方米10000~12000的价格区间,这与目前的价格还有20%以上的差距。
从目前热销的一些个案也可以看出这一迹象。位于三林的万科金色国际公寓,主力户型就是87~99平方米的二房,其平均成交价格就高达13769元/平方米;即将推出的万科新里程新一批房源,也是按“90/70”规划开发的小户型,预计售价将达14000元/平方米,比原先该案非“90/70”规划的房源11000元/平方米的价格也要高出20%以上。
年初以来报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园,已经算是九亭最贵的楼盘之一,但是其7月7日推出的按“90/70”规划建设的三期房源,报价竟高达9000元/平方米,且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上?杉谐《哉馀吭醇鄹竦慕邮艹潭戎。(薛建雄 作者系佑威房地产究中心主任)