2007年,上海房地产市场的政策取向以稳定为主,市场层面将基本呈现以下特征。
改善型需求成为市场主导。由于外资受限和投资需求的撤场,大部分投资性需求锐减,市中心高档住宅直接受到影响!段锶ǚā烦鎏ê,虽然住宅70年的使用权被看作是房地产市场的长期利好,但个人财产与国家和集体享有同等权利之后,对未来动拆迁形成一定的困难。目前动迁成本一直居高不下,除市政动迁外,其他动迁进度会受到一定影响,导致2007年动迁需求的下降。
总体供大于求,但各环线存在结构失衡。社科院的研究报告显示,未来三年上海房产呈现供大于求的局面。个人认为,由于房地产市场具有非均质的特性,目前上?墒圩≌姆吭丛930多万平方米,处于较稳定的状态。而目前市场存在的主要问题是,各环线供应结构存在较大失衡。内环内供应占总量的14%,内外环间占总量的22%,而外环外供应量比例高达64%,显然存在过剩。
今年上海楼市将呈现局部回暖局面。在内外环供应相对有限和改善型需求为主导的前提下,内外环线间的市场走势较为乐观。近期市中心高档住宅在限外政策出台一段时间后出现反弹性升温,并且在市场长期看好和人民币升值的预期下,市中心高档住宅的走势将逐步回暖。外环外区域市场,一直是上海楼市供求悬殊最大的区域,也是竞争最为激烈的区域,预计今年在完成价格体系的重塑后,促使外环外区域更多的楼盘采取以价格换销量的策略,带动成交量的上升。
综上,在宏观调控以“稳”为主基调的情况下,上海楼市2007年将继续进入平稳的发展通道,而强大的经济上行动力和对上海楼市长期看好的市场预期,让2007年的上海楼市在窄幅盘整中谨慎乐观。(叶颖 易居研究院市场分析师)