- 樓市調控連出“重拳” 擊倒地產股擊穿3000點
風云變色，寒意來襲�？谒簽E、眾生期待的房價下調，可能真要實現了。
繼周末國務院連出重拳調控樓市后，昨天，地產股創(chuàng)近一年來新低，整體下跌超過8%，拖累滬指失守3000點并跌破年線。信達證券資深證券分析師鄭云鷹認為，這是資本市場先于房地產市場，對政策調控作出的反應，并可能成為樓市下調的風向標。
合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴本報，據合富輝煌測算，此輪樓市調控將導致成交量顯著下降，從而給開發(fā)商帶來資金壓力，迫其下調房價。預計今年十一前，廣州房價將下調10%，十區(qū)均價跌至9000元/平米以上。
地產股跌至一年來最低
昨天，滬指一路狂瀉，失守3000點并跌破年線。跌150 .00點，跌幅4.79%，創(chuàng)8個月來單日最大跌幅。受國務院連出重拳調控樓市影響，地產股是砸盤第一主力，在各大主要板塊中跌幅第一，整體下跌超過8%，共有25只個股跌停。龍頭萬科下跌超過8%，盤中最低跌到8.26元，創(chuàng)近一年以來新低；中糧、保利、招商、泛海、金融街等地產龍頭股價全部創(chuàng)下近一年以來的新低。這一情景，與一年來瘋漲不斷的房價形成鮮明的對比。
信達證券資深證券分析師鄭云鷹告訴本報，此次股市大跌有三大原因，其中地產股暴跌首當其沖。鄭云鷹分析，周末出臺的地產調控政策，直接導致地產股暴跌。而地產股占大盤權重大，且拉動多個行業(yè)，如鋼鐵、建材以及銀行，因而引起其它板塊紛紛下跌。其次，股指期貨推出后，藍籌股并未如投資者期待的那樣放漲，市場失望情緒蔓延，發(fā)泄拋盤。此外，高盛被訴事件導致歐美股市大跌，A股此時又較弱，自然受到波及。
地產股暴跌，在鄭云鷹看來，是資本市場先于房地產市場，提前對政策調控作出的反應，并可能成為樓市下調的風向標。就地產股來說，鄭云鷹預計中長期、至少到今年三四季度前，都將走弱。這是因為引發(fā)此次暴跌的樓市調控頗為嚴厲，表示政策風向發(fā)生變化，轉為收緊，并料將持續(xù)。
調控重拳密集沉重
此次樓市調控，醞釀已久，出手密集沉重。
去年下半年開始，市場就不斷傳言樓市將推出新的調控政策，卻似乎只是捕風捉影或小打小鬧。與此同時，各地房價不斷瘋漲，地王頻現，并在今年兩會期間創(chuàng)下高潮。終于，上周，國務院出手。14日，宣布提高二套房貸首付比例至最低五成，房貸利率不低于基準利率1.1倍。17日，國務院再發(fā)通知要求，商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)，銀行可暫停發(fā)放購三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。與此同時，還表示，“引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。”正在加緊研究制定中。
國務院之所以出手調控，在鄭云鷹看來，是時機已到，不得不調。他分析，2009年樓市的上漲是非理性、打激素式的“虛”繁榮，主要得益于政府“保增長”的政策刺激，其需求主要是投資投機性“虛”需求，而沒有實體經濟做支撐。如今，“保增長”已無大礙，我國經濟結構轉型刻不容緩；同時樓市虛假繁榮所帶來的資產泡沫風險等問題卻越來越嚴重。在此情形下，政府于是出重拳調控樓市，樓市下調不可避免。而且，隨著經濟轉型繼續(xù)，樓市調控還會繼續(xù)。
盡管如此，鄭云鷹認為，此次樓市調控跟之前一樣，仍然是應急式調控，根本的土地財政問題依然存在。因此，調控過程中，會有變數和反復。他分析，開發(fā)商與政府是一種互相利用、互相博弈的關系。現在不用保增長，怕泡沫過大，政府對開發(fā)商的態(tài)度是“只要你敢漲，我就敢調�！钡坏鞘姓娴南禄謺鍪窒嗑�，從而陷入反復調控的怪圈。
而此次調控政策出臺后，預計政府將觀察一段時期，如果效果不明顯，不排除會有后續(xù)。鄭云鷹表示，作為最厲害的殺手锏，物業(yè)稅還沒啟動。而合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，從國務院加緊制定“引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”的不表態(tài)來看，接下來還會加征營業(yè)稅等。
國慶前廣州房價或下跌10%
調控之下，房價很可能松動。在鄭云鷹看來，目前的房價已經達到峰值，上漲空間越來越小。而在政策刺激以及資金收縮下，房價下跌的可能性很大。
合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴本報，此次樓市調控是繼2007年二套房貸政策以來最嚴厲的一次。不過最受傷的是改善性需求，其次才是投資投機性需求。由此帶來的影響是，房價短期內不會松動，但在今年國慶黃金周前會下跌10%，即廣州十區(qū)房價均價會由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。
黎文江分析，根據合富輝煌的統(tǒng)計，在改善性購房中，30%為一次性付款，70%是貸款供樓。而在投資投機性購房中，50%以上是一次性付款。此次樓市新政要求二套房貸首付五成、貸款利率為基準利率1.1倍，這對貸款供樓的購房者來說壓力陡增。但對資金充裕的投機者來說，只是有抑制作用，影響并不至于傷筋動骨。
而且，黎文江認為，開發(fā)商還會靈活應對，比如五成首付中，只要求購房者一次性付四成，剩下一成可分期付款。并且，從目前利率來看，五年以上貸款基準利率為5.9%，則房貸利率上調1.1倍后為6 .5%，跟2007年9月二套房貸利率7.83%相比，仍處低位。相對于通脹而言，投資房產仍具吸引力。由此，黎文江認為，短期內投資性購房需求不會顯著減少，相反仍有買漲不買跌的心理。而開發(fā)商暫時不差錢，預計在五一之前，不會輕易降價。
但是，由于改善性購房需求受挫，以及市場觀望氣氛，黎文江預計，樓市新政必定會導致樓市成交量顯著下降，從而給開發(fā)商帶來資金壓力，迫其下調房價。黎文江告訴本報，根據合富輝煌測算，預計今年十一前，這一情形就會出現，下調幅度約為10%，廣州十區(qū)的均價會由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。
據合富輝煌測算，這一10%的下調幅度，剛好彌補房貸利率上調所帶來的購房成本上升。黎文江認為，開發(fā)商希望以此吸引改善性購房者再度入市，使成交量逐步恢復。而一旦成交量恢復得差不多，房價就有可能再次上調。（辛靈）
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