随着土地政策的收紧，土地的“稀缺”性日益凸显，土地购置成本在逐步上升。然而，今年上半年，广东房地产市场的土地开发投资成倍增长，开发商对土地投资信心增强。
全国房市高温难降，业内质疑的重要原因在于：土地出让金成为不少地方政府预算外的最大收入来源，由地方政府支配，被称为地方政府的“第二财政”。专家建议，要从平稳房价、维护房地产市场长期发展着眼，割断土地出让金和财政预算外收入之间的“血脉联系”，完善地方政府部门对房市的监管和调控体制。
限制声中，广东“转热”
在全国的房地产涨潮中，广东市场由于历史原因产生了偏离。记者从广东省房协了解到，过去三年，广东省房地产开发投资保持在1210亿元至1498亿元，每年增长平缓，分别为8.3%、12.1%、10.5%；占全社会固定资产投资比例分别为24.3%、22.7%和21.5%，呈逐年走低的态势。
今年上半年，广东房地产开发投资增长较快，仍稍低于全国平均水平，但增幅上升较大，有“转热”的倾向。根据广东省房协《2006年上半年广东房地产市场分析报告》，上半年广东房地产完成开发投资757.84亿元，同比增长23.26%，比全国增长低近1个百分点；增幅同比上升12.9个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为23.46%，高出全国5.3个百分点。
尽管广东土地购置成本增幅较大，但开发商依然“热情”买地。广东省房协有关负责人说，上半年，广东土地开发投资45.2768亿元，同比增长123.42%，土地开发投资面积1378.11万平方米，增长36.92%，反映开发商对土地投资信心增强。土地购置投资96.1841亿元，增长5.58%，土地购置投资面积984.14万平方米，下降18.15%；数据对比显示，购置土地成本增幅较大，未来土地开发面积会减少。
同时，房地产交易市场不断升温。上半年，广东商品房销售额1096.07亿元，销售面积2198.55万平方米。其中，第二季度销售额642.15亿元，环比增长41.47%；销售面积1232.90万平方米，环比增长27.37%。二季度商品房加权平均价是5160元/平方米，比一季度增长5.35%。
土地的“招拍挂”自2004年实施以来，全国各地土地价格有所上升。一方面是由于“招拍挂”制度本身的价格发现功能，多是“价高者得”；另一方面，各级政府是土地资源唯一的供给者，政府把土地收入纳入财政收入，以土地收入“经营城市”，具有高价出让土地的内在动机。
近年来，土地收入逐渐成为地方财政的重要收入。根据国土资源部的统计，2005年，全国土地出让总收入超过了5000亿元。业内人士称，有的县市土地出让收入约占地方财政收入的一半。
9月，广州首次推出的两个限户型地块拍出高价，房地产商将楼面地价分别推到了3974元/平方米和4033元/平方米。业内人士认为，加上每平方米3000元左右的建筑成本，未来的中小户型房价可能高达每平方米七八千元。
在此次拍卖中，深圳市万科房地产有限公司和中粮地产(集团)股份有限公司以17.5亿元的报价联合竞得金沙洲一地块的使用权，单幅住宅地块成交价超过之前的琶洲“地王”。
对此，万科有关人士表示，金沙洲地块风景优美，地块规模较大，可以跟万科四季花城联成一体开发。此前万科已经有了在金沙洲开发的经验，对后市持乐观态度，因此感觉报价相当合理，并非外界所指的天价。
业内人士认为，在政策不明朗、市场在观望、土地限户型的情况下，开发商依然如此高价拿地，说明开发商非常看好房地产市场的后市。有关部门希望多推小户型来平抑房价的想法，目前正面临挑战。
专家呼吁土地出让金的“阳光”操作
专家指出，地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价；开发商则在土地二级、三级市场通过炒卖土地等众多手段来牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升。土地出让金作为预算外收入脱离了监管，地方政府与房地产商之间的暧昧关系容易导致房地产市场的泡沫越来越大，当务之急在于实现土地出让金的“阳光”操作。
记者从广州市财政局了解到，2002年，广州财政部门开发建设资金预决算管理办法，规范土地开发资金的财务管理，对历年土地出让金开发项目进行全面清理，建立起项目管理制度，能够清晰反映项目使用贷款、返拨土地出让金和自筹资金的使用情况。业内人士指出，信息公开程度仍需加大，每年土地出让金的总额及用途，公众无法得知。
专家认为，要割断房地产商和政府之间的“血脉联系”，首先必须将国家出台的调控政策落到实处，防止地方政府自行变通。建立健全行政问责制度，对政策实施有明确的时间进度和工作质量要求，进行定期盘点，强化考核，并追究失职部门和相关负责人的责任。
其次，土地出让金应列入预算收入。审计土地收入的来源和去向，以及干部任期取得的经济增长指标耗费了多少土地等发展成本，并追踪其后续的社会和经济效益。
第三，检查地方政府出让土地的总体情况，对低价出让土地、导致国有资产流失的进行问责，严惩在土地批租、出让中涉及权钱交易的官员。
(来源：经济参考报 作者：黄玫 俞懋峰）
